图/黄奇帆
尊敬的各位来宾，非常高兴出席今天的“世界华人房地产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”。来了之后才知道这个研讨会已经举办了十年，每年都举办。它一直坚持并且非常成功。
根据会议主题，我今天要讲的内容将围绕房地产业高质量发展要求，谈谈中国房地产未来的发展趋势。
我今天讲的趋势是整体内部趋势，是长期的、长期的、根本的、基本的趋势。
中国房地产市场的市场规模有多大？
未来十年左右，新房销量将会出现较大幅度的下降。这个变化是从前几年的高峰到拐点，总量呈萎缩的趋势。
过去20年，中国房地产年新房销售交易量从近1亿平方米增加到17亿平方米，翻了两番多。
那么未来十年左右会发生什么？是维持每年17亿平方米的现状10年以上，还是继续每5年、10年翻一番，把17亿平方米变成30亿平方米、340亿平方米？十亿平方米？
我的判断是，未来十年左右，中国每年新增房地产交易量不仅不会翻倍，反而每年都会小幅度萎缩，要么是零增长，要么是负增长。十多年后，每年新增商品房销售交易量可能降至不足10亿平方米，总量大约减少40%。
在未来十年左右的长周期中，中国房地产行业每年新房销售竣工面积将高达16.7亿平方米。这个时代已经结束了。去年仅比前年增长1.8%就是一个迹象。
因为从1998年到2008年，年增长率在25%左右，三年翻一番，十年翻三倍。从2008年到2012年，年增长率在15%左右，五六年翻了一倍。
2012年至2018年总体维持在6%-7%区间，增速进一步下滑。去年增长率为1.8%。
我的意思是，未来十年房地产行业的发展趋势不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是会逐渐萎缩。当然，这个缩水不会像一年那么大。规模缩小20%、30%，一般需要十几年的时间，逐渐减少。十几年后，年竣工销量跌至不足10亿平方米。
总量缩水后，
我国房地产建设的重点领域在哪里？
过去十几年的情况，无论是沿海发达地区还是中西部地区；无论是大城市、中等城市、小城市、区县，总之都已经充分发展，房地产遍地开花，是一个人家盖房子的国家。体育时代。
从现在开始，未来十年，房地产不会四通八达，东、西、北、南、中都火爆，但房地产热点仍然会存在。我们所说的总体积是每年17亿平方米。未来可能会变成每年15亿、12亿平方米。
这一建设量和投产量主要体现在三个热点上。
一是中心城市。
所谓中心城市，是指除省会城市外，部分同级区域中心城市。例如，山东省除省会城市济南外，还有区域中心城市青岛；除省会城市广州外，广东还有同级中心城市深圳。
第二个是大都市区。
超级城市的辐射将形成城市圈，城市圈内的中小城市将成为房地产开发的热点。
第三个热点区域是城市群。
城市群中的大中城市往往是未来十年左右房地产开发的热点。在我国，人口50万以下的城市称为小城市，人口50万至100万的城市称为中等城市，人口100万至500万的城市为大城市，人口100万至500万的城市为大城市，人口100万以上的城市为大城市。 500万到1000万的称为特大城市，1000万以上的称为特大城市。
省会城市中，有郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安等一批人口超千万的超级城市。这些城市的人口将增长到1500万或2000万。
一些省会城市现在有500万、600万人口，未来可能有1000万人口。
这背后的动机是什么？我国各省会城市的发展格局总体遵循“一二三四”的逻辑。
所谓“一、二、三、四”，是指省会城市往往占有全省土地面积的10%以下，一般为5%-10%；但其人口一般占全省总人口的20%；其GDP可能达到全省GDP总量的30%；其服务业，无论是政府主导的公共服务业如学校、医院、文化等，还是市场导向的服务业如金融、商业、旅游等，一般都会占全省GDP总量的40% 。
从这个意义上来说，可以关注一下近10个人口超过1000万的国家级特大城市。按照这些省份的经济总量和人口规模推算，它们都有在十年以上人口增长500万以上的可能性。 。只要人口增长，城市住宅房地产就会跟上。
所以对于我刚才提到的大都市、超级城市来说，1000万到2000万之间的城市群会不断扩大。 2000万以上的可能要限制，但是1000万到2000万之间就没有限制了。形成其趋势。
如果已经是一座人口超过2000万的超级城市，那么这个超级城市的核心圈已经达到了天花板，其发展将集中在都市区。
都市区不是一个行政范围，而是其经济辐射范围。一个都市区的辐射范围一般为1.5万至2万平方公里。
一般来说，半径50公里至70公里的圆就构成了一个都市圈。这个都市区将会有一些中小城市。这些中小城市单独发展一般不构成热点。不过，一旦发展成为大都市区，这些中小城市就会发展得更快。
以超级城市为中心的城市群，一般由半径四五百公里范围内的城市组成。相距太远的城市不形成城市群。例如，上海、天津不属于城市群，但上海、南京、杭州、苏州构成长三角城市群。城市群大中城市加快发展、互动交流、优化资源配置。
总之，虽然未来十年中国房地产开发交易规模每年不会翻倍，但20年后回望，目前的17亿平方米是一个高点、一个拐点，将逐步变成15亿平方米。以及未来的12亿。 ，每年10亿平方米。
未来十年左右，房地产开发将不再遍地开花，而是相对集中在三个热点：省会城市和同级区域中心城市、都市圈内的中小城市、城市群中的大中型城市。区域。
决定房价走势
三个因素
未来十年左右，房价将趋于稳定，不会大幅上涨，也不会大幅下跌。房价平均增速将低于或等于GDP增速。
1998年全国城市新建住宅成交均价为每平方米2000元，2018年全国平均上涨至8800元。据大账说，已经翻了四倍了。这是全国东中西部城市住房开发的每平方米均价，10年翻一番，20年翻两番。
如果说局部面积比局部面积多的话，那么无论是东部还是西部，都增加了三倍以上。比如，2000年成都主城区平均房价为1000多元，2017年达到1万多元，翻了三倍多。
在北京、上海、深圳、广州、南京、杭州等沿海地区，热门一线城市的房价基本上涨了三倍或八倍，一些特别热门的地方甚至上涨了十倍以上。
一般来说，在特别热的一线城市，如果一个家庭的收入买不到30年、40年不吃不喝，房价收入比就非常高，是全球最高的。
这段话的意思是，近十年来，中国的房价、房地产的开发生产都遵循着同样的趋势。它们在五年内翻了一番，在十年内翻了两番，在十七、十八年里翻了三倍。状态。
支持这种状态的原因是什么？一般来说，有以下三个原因。价格上涨或下跌总是有以下三个原因：
第一个原因是供求关系，商品的供求关系。
如果供应超过需求，价格就会上涨；如果供应超过需求，价格就会下跌。可以说，过去十几二十年，中国的房地产一直供不应求。人均从10平方米向20、30、40平方米迈进的过程，是弥补短缺经济短板的过程，因此有强烈的改善需求。规模支持它建造越来越多的建筑。在建设越来越多的过程中，供给仍然超过需求，导致房价持续上涨等等。
第二个原因是，房价的上涨当然与货币有关，而通货膨胀是一种货币现象。
从2004年、2005年开始，我国M2连续十几年保持两位数增长，每年增速都超过百分之十，有的年份增速甚至超过20%。今年6月M2超过190万亿，去年超过180万亿。 2004年，M2实际上超过20万亿。
也就是说，在过去的十年里，M2增长了两倍，增长了八倍。这些钱当然会影响社会经济。
幸运的是，大量资金被房地产吸收了。房地产成为M2超额增长的吸收器，带动全社会价格指数平稳增长。然而，房价每三年、每五年就会翻一番。因此，近年来房价的上涨也是一种通货膨胀的现象。
第三个原因是，一个国家的房地产价格也会受到外部影响，汇率，国际购买力，当然还有国际经济危机的影响。
比如，当美国房地产暴涨、美国经济表现良好时，必然会拉动世界经济向上；如果美国发生金融危机或者汇率大幅波动，也会对中国市场产生影响。中国经济增长的过程也会吸引外资或购买中国房地产。
我这一段的意思是，商品价格、房价与这三个因素有关。过去十年房地产价格翻两番、翻三倍就是这三种现象综合作用造成的。
基于这个观点，预测未来，从房地产的供需来看，我们已经进入了一个阶段，虽然本地供给仍然会超过需求，但总体来说，供给超过需求的时代已经结束，我们已经进入了一个阶段。总过剩量。因此，供给超过需求，导致房价上涨，而房价上涨的动力下降。
从通胀来看，我国M2已经达到190万亿。未来10年M2会再次翻两番吗？不可能的。近两年，国家去杠杆、金融稳定，使得M2增速大致等于GDP增速加物价指数。
近几年GDP增速都是6.0%多一点，物价指数加了两个点，所以2017年、2018年M2都是8.5多一点，今年1-6月8.5多一点，基本就是这样。
可以预测，未来十年，M2增速将与GDP增速加物价指数基本保持平衡增长。
未来十年中国GDP平均增速将在5%左右。房地产价格的增长一般不会超过M2的增长速度，也不会超过GDP的增长速度。一般会小于普通百姓家庭收入的增长。速度。
总之，我国城镇化仍处于发展过程中，城镇化率仍有10%的增长空间。
城市群、都市圈、国家中心城市、超级城市仍在发展。中国土地价格不存在大幅下跌的可能性。中国的房价不会大幅下跌。没有这样的经济基础；但没有可能。五年翻一番、十年翻两番的历史现象，在过去十年左右的时间里，还会再次出现。
未来十年，房价将趋于稳定，既不会下跌，也不会大幅上涨。
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