自去年10月“沪六项规定”出台以来，已近八个月。从调控效果来看，上海楼市调控效果在“沪六规”后才真正显现。 2017年已过半，土地市场“英雄无立足之地”。与此同时，商品房交易量进入低谷期，住宅物业的调控似乎比去年底更加严格。那么，2017年下半年上海土地市场走势如何？上海商品房市场如何驾驭？您对未来的政策和市场趋势有何看法？下面，老张一一说说自己的看法。
1、关于土地政策和市场：大牌房企“英雄无立足之地”，市场新一轮洗牌。
同测咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年上海土地市场主要特点体现在三个方面：
第一，2017年上海土地出让方案至今还没有公布，至少我没有看到。同时，截至6月19日，2017年上海土地市场交易累计计划建筑面积370万平方米。虽然同比增长21%，但与2015年同期相比却下降了39%。从成交金额来看，截至目前，上海土地出让金仅为471.25亿元，同比同比下降12%，较2015年同期下降26%。整个土地市场成交的地块并不多（相当一部分成交的地块是2016年供应，且大部分位于郊区甚至远郊），且至今没有新增住宅用地（纯住宅用地、含住宅用地的综合用地）（除支持动迁房外），在上海布局的房企，即便是大牌房企，也“无英雄之地”。
2015年至2017年上半年上海土地市场出让情况
换乘时间
土地利用性质
地块数量（块）
规划建筑面积（万平方米）
成交均价（元/㎡）
平均保费率(%)
土地出让金（亿元）
2017.1.1-6.19
住宅用地
33
第272章
10655
16.14
289.46
商业/办公空间
13
99
18402
31.38
181.79
概括
46
370
12721
21.58
471.25
2016.1.1-6.19
住宅用地
30
239
19870
94.96
475.86
商业/办公空间
13
67
8917
16.75
60.18
概括
43
307
17461
81.32
536.04
2015.1.1-6.19
住宅用地
49
516
9704
27.49
500.28
商业/办公空间
25
91
14700
2.17
134.38
概括
74
607
10457
21.13
634.66
其次，在土地供应有限的情况下，上海出台了影响最大的土地政策：“招挂并举”新政，这让大多数中小开发商拿地变得更加困难。先不说这个政策是不是长期政策。就说这样的政策如果持续2-3年，很多房企就会被动退出上海。这样，由于土地政策的变化以及拿地门槛的提高，上海房地产市场将加速洗牌。
第三，大家都知道上海有土地。并不是上海目前不想提供土地，而是因为目前房地产市场调控刚刚取得初步成效。土地供应不能导致“地王”频繁出现，从而削弱当前房地产市场的调控。影响。与此同时，由于上海土地供应有限，大部分房企无法在上海获得土地，部分房企也做出了战略调整：
1、为了补充上海的货源，品牌房企仍在上海地区积极布局。同时，加大在长三角地区核心城市的布局；
2、一些起步于中西部地区的中小房地产企业在上海、环上海乃至长三角地区拿地困难，开始向中西部核心城市转移西部地区；
3、大家开始寻求更多其他方式上海布局，比如收购二手项目，甚至限价出售的新项目。现有物业的更新也成为房企上海布局的积极考虑；
4、部分房地产企业开始尝试“小镇”等模式，拓展长三角地区非核心城市的项目开发。
从今年下半年上海土地市场来看，有没有供应以及供应量有多少，将成为今年下半年上海土地市场走势的关键。笔者认为，上海下半年应该会有一定的土地供应，下半年的土地市场将成为大牌房企争夺的市场。具体来说：
1、上半年，上海土地出让金额仅为471.25亿元。以2011年至2016年近6年平均土地出让金1526亿元计算，今年上海土地出让金还存在1055亿元的缺口。按照上海每年出售一定土地，获得约1526亿土地出让金的假设，下半年势必会有部分地块推出，交易金额达到约1526亿。
2、下半年调控将导致市场进入深度调整阶段。届时，房地产企业拿地将更加谨慎。尽管多数房企仍看好上海土地市场，但不会像去年9月之前那样积极打造“地王”。更重要的是，上海出台了“招挂并举”的土地新政策，对房地产企业参与竞价的人员进行了限制。只有前10名甚至前5名的房地产公司才有资格投标。对于TOP10央企来说，面试后拿不到“地王”，对于TOP10中大型民企来说，面试后拿不到“地王”。可见下半年土地市场将处于稳定阶段，不再受到调控。受政策因素影响，上海可能会积极推动土地开发。届时，上海将成为十大房企竞相争夺的市场。
3、虽然上海下半年会推出一些地块，但不要指望上海会像二三线城市那样大量供应土地。因为上海提出“十三五”末建设用地总规模不超过3185平方公里。这意味着，“十三五”期间，上海新增建设用地仅40平方公里。在上海当前“人口控制”等措施的指导下，上海短期内很难释放大量土地用于商业开发。
2、相关商品房政策及趋势：下半年市场表现呈现“以价换量”抵消业绩的特点。
虽然老张一直看空这一轮楼市，而且这一轮调控政策和市场也确实朝着“空”的方向发展，但老张补充一下，无论历史上哪一轮楼市调控和调控，政府不希望市场大幅波动，也就是说这个调控不希望大幅下跌，当然也不希望未来大幅上涨。稳定发展仍将是未来上海商品房市场的基调。
但从政策层面看，监管政策依然严格执行。在市场预期没有实质性逆转的情况下，政策不存在放松的可能性。笔者预测，在党的十九大之前，甚至2018年“两会”之前，上海楼市调控政策作为“风向标”很难放松。就上海而言，我们看到区级政府在楼市调控中的主导作用越来越明显，成为调控的主体。在市场监管和“大检查”方面直接面向市场，实施力度也比较强，这也是此次监管效果快速见效的原因之一。
从上海商品房存量面积来看，截至2017年6月18日，上海商品房市场累计成交面积318万平方米，同比下降51%，平均成交价格为47273元/平方米，因中高端产品占比增加。房价同比上涨35%。截至6月18日，上海商品住宅存量面积虽然仅有602万平方米，但市场枯竭率由去年1-9月月均约124万平方米下降至月均今年1-5月平均面积为57万平方米。平方米。从单周成交量来看，平均单周成交量（5月至今）已降至每周15万平方米，个别周甚至降至10万平方米左右。本卷出版于 2014 年中期。上海楼市深度调整期成交量。与此同时，上海商品房的市场枯竭周期也从去年9月前的5个月左右反弹至目前的10.5个月左右（以今年1-5月月均枯竭率计算）。笔者预计，随着交易量持续下滑以及预售牌照审批加快，今年三季度上海商品房市场去库存周期或将反弹至12个月甚至15个月以上。届时，上海已具备指标意义上的去库存压力，楼市调整预期和下行趋势将进一步加强。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府法规严格执行、供给侧预售牌照审批严格，部分投资者退出市场、开发企业促销周期集中在5-6月甚至下半年等因素，注定了上半年上海商品房市场的成交表现“成交量下降”。此时，房地产企业资金依然不足。有压力，很难看到大幅降价。因此，上半年整体表现是“量跌价稳”；下半年，由于上半年“成交量下滑”，销售业绩亏损，开发商下半年难免“维持”，因此在“保量”的推动下而冲刺年度销售目标、资金赎回压力等，下半年市场表现呈现“以价换量”抵消业绩的特点。
从目前上海楼市的反应来看，虽然部分房企仍坚守心理预期的房价，但也有部分房企开始放弃“底线”，主动适应政府的价格指导措施，主动增加销售。笔者认为，下半年，由于还款目标压力、资金赎回压力等因素，更多房企将考虑自身价格“底线”，寻求“降价”。一些企业甚至因资金赎回压力而主动降价。 。
此外，外部市场的调整压力极有可能进一步加速上海楼市的调整。比如近两年房地产价格大幅上涨的城市：深圳、苏州、南京、厦门、杭州等，一旦这些城市率先进行市场调整，也会影响上海下半年的市场预期今年的。从市场案例情况来看，深圳奥辰资金断裂的问题已经出现，而且这并非孤例。据笔者了解，当前房地产市场并购谈判暗流涌动。有的公司是为了剥离不良资产，有的公司则是迫于资金赎回的压力。增加，部分企业是为了调整市场布局。同时值得注意的是，下半年在资本市场环境明显收紧、销售渠道资金回笼遭遇政策瓶颈的情况下，市场已显露出房企还款压力。资金在增加，这意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。
3.有关商品住宅个人抵押贷款信贷政策。
2015年下半年以来，相对宽松的信贷政策导致上海楼市量价齐升。自去年10月严格实施调控措施后，上海个人房贷政策明显趋严。笔者曾与部分商业银行沟通，目前上海的房贷政策是“规模控制+窗口指导”。住房抵押贷款规模短期内不会放松。因此，信贷政策不会过度刺激楼市量价齐升。未来楼市交易仍将受到当前严格个人房贷政策的影响，如严格执行房贷政策防止“假离婚”、退还社保税单等形式的购房、抑制投资投机等。
此外，随着银行贷款规模的下降，银行必然会提高利率，以保证个人抵押贷款业务的利润。因此，上海个人按揭贷款利率也会上涨，当然包括首套房和二手房。至于影响，当然不需要太大。购房者还贷成本增加，短期内购房需求减少。
4、关于二手房：二手房进入观望状态，买卖双方进入新一轮市场竞争。
“上海六举措”后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮市场竞争。由于房屋置换的需要，二手房挂牌价格开始松动，部分购房者也进入观望模式。二手房峰值已从去年3月的5.66万套大幅下降至12月的1万套左右，降幅明显。去年月均销量在3万台左右。
进入2017年，1-3月前两个月销量依然维持在1万台左右。尽管3月份“小印度春”成交量达到2万套左右，但4月份上海二手住宅成交量超过1.54万套，环比有所上升。下降19.6%，同比下降9.2%。 3月份2万套的成交量并未稳定。 4月份，随着成交量下降，房价窄幅波动，呈现横盘特征。 2017年5月，上海二手房市场总成交量14882套，环比继续下降5.62%。
从下半年二手房走势来看，预计未来几个月的成交量将从原来平均每月3万多套下降至每月1.5万套左右。下半年二手房交易也将迅速降温。买卖双方将进入新一轮的市场竞争，很快就会进入“有价无市”的状态。这是2015年以来中介机构快速扩张的开始。笔者可以预测，下半年上海二手中介机构将会出现大规模的关店潮（事实上，二手中介机构已经开始减少人员配置，部分中介机构已经开始裁员、关店）。 。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于上海新房市场已成为置换型市场，而且由于今年二手房市场进入调整期，因此将进入新一轮的调整期。下半年市场竞争加剧，甚至进入“有价无市”的状态，意味着新房市场置换动力明显减弱，二手房市场变化进一步影响新房市场，引发新房成交量家居市场陷入低谷。
5、上海会“限售”吗？
作为新的楼市调控政策，“限购”政策只是普通的“限购”，但却意义重大。截至目前，厦门等至少32个城市出台楼市“限售”政策。那么，上海会出台限购措施吗？
笔者认为，是的，如果去年10月出台调控的20个核心一二线城市今年市场依然反弹，那么“限购”极有可能成为这些地区的“补丁”政策。并发挥抑制投资投机的作用。对楼市有降温作用，上海作为一线核心城市也不例外。
