我是上海方叔叔。我在上海从事房地产投资十多年，是一位资深的房地产投资专家。你这么晚认识的购房导师，已经带领10000+人资产过千万。与其他自媒体不同，方叔遮遮掩掩，让你摸不着头脑！方叔属于实用派，只讲对你最有用的操作和建议。
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一
问：方叔叔您好。现在大环境不好，炒房的时代结束了吗？现在投资房地产还能赚钱吗？
答：房价疯涨的时代已经结束了。房子是用来住的而不是用来炒的，一切套利和炒房的途径都将被堵死。
目前的监管是去金融化。房价还能上涨，但已经没有经济价值了。钱不能进入房地产，住房贷款也会受到影响。你仍然可以买房子，但你必须付钱。自上次房价普遍上涨以来，全国六大钱包基本空了。除非有银行支持，否则真正能在大城市买房的人并不多。
说房价涨了还好，但是一旦买家接手不了，那就是雪崩式的崩盘，全部都是银行的坏账。银行给了钱，得到的只是一堆打折的房子，连拍卖都不能，所以这是非常危险的。
因此，为了防控系统性风险，国家不会再像过去那样放任楼市狂飙。虽然部分核心城市仍存在结构性市场状况，但总体来看，房子是用来住的、不是用来炒的时代已经到来，一夜暴富的人已经到来。日子已经过去了。
二
问：方叔，房租对房价影响大吗？当两个房产板块、楼龄、房价、面积都差不多的时候，我应该选择租金较高的一个吗？
回答：租金突显了房产的真实价值，但并不能决定其价值。
租户在租房时和买房时有不同的需求。他们大多选择交通便利、配套设施齐全的房产。
容易出租的房子不一定是好房子。城市地区的公寓容易租，但很难卖。老旧破旧的城区也好租，但房价涨不起来。然而，不容易出租的房子，绝对不是适合投资的好房子。难租、租金低的房子，80%存在投资价值问题。
租金价值反映了房产当前的使用价值，而房价则包含了对未来的预期。
过热房地产的房价短期内可能会出现虚高，但租金不太可能虚高。
因为推动房价上涨的可能是投机投资的盲目狂热，租金反映的是当前真实的住房需求。你听说过房价炒作，但你听说过租金炒作吗？当两处房产的房龄、价格、面积相近时，优先考虑租金贵、租期短的一套。房价可能会欺骗你，但租金不会。
三
问：方叔叔，我有一个问题想问你。我觉得当市场经常被监管和扭曲时，投资就变得越来越困难。监管和投资者引发的非理性萧条层出不穷。我们看到的是风险正在变得越来越严重。越来越多的房子来了，但或许很多人看到的是越来越容易，似乎可以随意买房。在这种情况下，应该如何选择买房时机呢？
答：1、政策灵活。我们自然知道政策的松紧与房价上涨的快慢密切相关，但预测政策是没有意义的。更多的是说更多，然后当它到来时感到高兴。突然间，更多的人开始关注新政策并发表评论。
2、我们要相信政策不是为了阻止投资者，而是为了减缓房价的上涨，让房价平稳发展。
3. 谁可以进入？前几轮赚了很多钱有能力跨越牛熊市的朋友。日益紧张的政策只会为他消灭更多的竞争对手。
真正受伤的是那些还没有立即上车需求的人，或者是那些手头有一点钱，想在错过市场后趁机捞一笔的人。
他们的痛点是，增量不会一下子全部给他们，而是可能在未来一段时间内一点一点给他们。短时间内上升的快感不会太强烈。
至于刚性需求，他们连一点点的增长都承受不起。所以建议刚需的话，做好充足的准备，符合条件就去。
4、等待下一轮机会再入场适合投资者，但不适合刚需。对于投资者来说，是赚的钱少的风险，但对于刚需的人来说，则是成本较高的风险。
四
问：方叔叔，面积有多大，房子有多少年了？二手房的房龄是多少年才建议购买？
答：其实这个并没有统一的定义。一般来说，90平方米以上的房子和2000年以前的房子都可以称为老破大。不过，这取决于具体行业以及该地区产品之间的比较。
与购买新房相比，购买二手房的优点是：
1、房子很快就能拿到，不像期房要等2-3年；
2.所见即所得。房子的品质、物业的品质、绿化的好坏都看得见、摸得着；
最后，二手房的价格可能会低于同地点的新房。当然也不排除价格更高的情况，但这也和学区有关。
虽然二手房在价格上会有一定的优势，但也存在不少“陷阱”。那么二手房需要多少年才能购买呢？
买的二手房越旧，资产贬值就越严重。
无论是硬件还是舒适度都越来越差，后续装修的成本和时间都会增加很多。买二手房的时候，我个人建议不要买10年以上的房子。
这样一来，如果你几年没住在那里，房子的车龄就接近20年了，因为房子的车龄一旦超过20年，就很难再抵押贷款了。有些城市已经有银行规定，要求房子的使用年限超过20年。他们不会让你再申请抵押贷款（但是中介有办法拿到贷款），所以买的时候一定要慎重考虑。
而且，20年以上的房子再转手会比较困难。老房子和小房子还是有市场的，但老房子和大房子，特别是没有电梯的高层建筑，转手比较困难。毕竟面积大，总价高，对于穷人来说是买不起的。更不用说那些有钱人了，普通家庭发现房子太小而无法改善，想要升级到更大的房子也未必能买得起。
因此，从各方面来说，都不建议购买20年以上的房子。购买二手房时，建议购买房龄不超过10年的二手房。
吴
问：方叔叔。如果你去中介买房，你会被价格骗吗？
答：注意五个陷阱：
1、低价房陷阱：一些中介为了吸引客户，会在网上发布低价房。事实上，这些房子根本不存在。当你找中介看房时，中介会以各种理由带你去看其他房子。
2、变相乱收费：找中介买房时，最好先与中介签订服务协议，避免中介乱收费。
3、不要选择小机构：最好找正规机构。
4、看专业程度：找经纪人买房时，一定要选择专业的房产经纪人。
5、与卖家签订合同：为了防止中介利用差价，购房者最好在签订合同时与卖家见面，双方确认一切无误后再签订合同是正确的。
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土地
问：我位于上海，有购买限制。我有250万元，想投资一套房子。不知道上海周边城市有没有适合购买（投资或者适合养老）的房产。现在有资金买房合适还是以后有资金合适？谢谢你！
答：上海周边当然有很多城市，但最确定的就是花桥。
对于很多求稳、想在上海周边买房的朋友来说，花桥作为上海周边溢出的第一站，已经成为必然的选择。
华侨的投资价值主要体现在：
1. 唯一同时连接上海两个站点（青浦和嘉定）的城市；
2、唯一可以通过地铁通勤上海、苏州两大顶级城市的城市。
花桥有3个地铁站，分别是兆丰路站、光明路站、花桥站。 S1将于2023年通车，从花桥出发，经昆山至苏州。目前，花桥商圈包括绿地大道旁的易买得、安亭地铁站的嘉庭汇等。
花桥推荐的新房、二手房详情请参见知识星球内部分享。
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