上海地价再创新高，不少人都兴奋起来，最贵的一块地已经达到13.1万元/平米，可以说上海房价上涨指日可待。房地产迷们可以立马起飞了，因为已经好久没见过这么贵的地价了。当然我们还是要保持清醒，因为目前的政策只能支撑很短的时间，随着限价的不断取消，像这样的所谓地王还是会时不时冒出来刺激我们的神经。
就像527上海新政出台，市场其实在宣告上海楼市将回暖甚至上涨，而6月二手房成交套数直接突破2.63万套，创下三年新高。不少人将这一信号视为上海房价新一轮暴涨的起点。不过，由于外地户籍居民购房年限减少，外环以内可直接购买二手房，长期因限购政策积累的潜在客户群得以释放，从而推动成交量大幅上涨。不过，以价换量依然是上海二手房的主旋律。截至7月初，上海二手房挂牌量已超过23万套，而从去年5月开始，上海二手住宅价格已连续14个月下跌，基本回到了2018年8月的水平。试想，如果销量能够持续走稳，随着库存减少，价格也应该会上涨，但很遗憾还没有到达这个地步。
到了7月份，上海二手房成交量已经回落到2.03万套，环比下降22.5%。成交均价5.32万元/平方米，环比下降0.56%。可以说，量价齐跌，不到一个月就真相大白。所以说6月份已经见底的人，7月份可能就不说话了，因为数据还在打脸。正常来说，成交量至少要维持半年以上，才有可能开始影响价格的上涨，因为房地产市场新的供大于求关系从去年就开始提出了。即便现在一些核心城市已经卖出了最高价的地，但也不会是一线城市领先二线城市、二线城市领先三线城市的轮换。当然，很多购房企业还是想养活自己，毕竟他们可能还有很多套房子等着出炉。就算价格下跌，也得说已经触底，等待上涨。
而且大家可以看统计局每个月的统计数据，因为现在说房价会涨，可能会引起争议。当然，所有自媒体人都喜欢，都需要流量，但说实话，还是初心，长期做还是值得的。一旦房价上涨，我们会及时分享给大家，因为房价还在继续下跌，还没有到所谓的底部。一线城市政策还没有全部出台，随着保障房不断入市，后续购房对于刚需来说，还是有很多机会的。
在这次上海土地拍卖会上，大家的目光都集中在徐汇的这块地上。绿城出价48.05亿元，经过多轮竞价，溢价率达到30%，楼面价达到了13.1万元。这个价格打破了2016年荣盛以10万元/平米拿下静安地王的纪录，因为13.1万元/平米的楼面价，确实是很恐怖的。要知道，现在很多城市的房价连万元都没有过，所以大家觉得上海的房价贵也是有道理的，如果以这个价格拿下这块地，开盘价至少也要20万元/平米。但仔细分析发现，这次上拍的地块有五块，但三块都是底价成交，另外一块地的溢价率也只有6.48%。和这个地王相比，可以说天壤之别。原因很简单，现在很多城市都在取消限价，所以偶尔在最核心的区域也会有地王，就像之前的厦门、合肥、杭州。不过这些地王并没有把城市的房价拉高，只能说是在小范围内极其自得其乐。
因为这轮楼市已经不再是一线城市涨了，二三线城市就跟着涨的时代了。就跟一线城市一样，核心区涨了，不能带动郊区房价涨，因为这轮楼市的下跌不仅仅是政策限制，也是人口下降、债务杠杆上升、收入下降等因素共同作用的结果，而随着划拨保障性住房入市，其实对商品房的冲击还是比较大的。就连深圳前几天都出台政策，说65平米以下商品房一律作为保障性住房购买。可以说全国很多城市都会效仿；而随着住房体检制度、保险制度、养老制度的不断试点，持房成本也会逐步提升。虽然房地产税还没这么快，但这三项新制度，足以让现房业主喝一壶了。所以，现在地王真的很难树立信心了。只能说，用地王来吹嘘整体崛起，是一个盲区。
所以个人觉得，如果上海郊区房价继续居世界之首，甚至民间地产商积极高溢价拿地，就充分说明上海房地产市场回暖，销量可能回升，因为量先于价，这个阶段至少要持续半年以上。没有这个前提，别光说房价涨了，未来商品房有商品房之分，经济适用房有经济适用房之分，购房者在这两者之间会做出更纠结的选择。
而且，经济适用房的即开即住和价格优势，必然会冲击到很多急需住房和破旧房屋的郊区。越来越多的人会纯粹为了居住而买房，因为很多炒房者前几年房地产市场最高峰时炒房赚的钱都赔光了，甚至可能还要赔得更多。就像以前年销售额上千亿的房企破产，现在一年只剩几百亿甚至几十亿的房企破产一样。民营房企也彻底退出了世界500强。很显然，民营房企的命运是后来很多高杠杆炒房者的缩影，只是时机未到，看他们能撑多久。
