文/谢逸峰
《公报》和《决定》将对中国房地产行业产生深远的历史性、中长期性和周期性影响。《决定》提出到2029年要完成300多项任务，这意味着一年要完成60多项任务，一个月要完成5项以上任务，六天要完成1项任务。
值得注意的是，《公报》和《决定》中涉及房地产行业的内容还只是框架性、纲要性、概念性和条款性，需要各部委制定房地产政策和细则，再由各省市制定房地产政策的具体细则和方案，才能真正落到实处、落到实处。
在我国二季度经济增长不及预期、三大项目不及预期、房地产基本面不及预期、政策落实不及预期、楼市交付不及预期、信用风险（债务）持续蔓延、楼市回暖未如预期的大背景下，国家及时出手保楼市。
从长远看，要加快建立租购结合的住房制度，构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪阶层的刚性住房需求。所谓住房制度和新模式的建立和形成，主要靠体制机制改革，是一个系统工程，需要30到50年以上的时间。
一要加快建立租购结合的住房制度。
我记得，“租购结合”的概念最早是在2003年提出的。租购结合的概念最早是在2003年的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出的，其中要求逐步使大多数家庭能够购买或者租赁普通商品住房，建立完善城镇廉租住房制度。
这标志着中国住房政策向租购并举迈出了重要一步。12年后，2015年12月18日，经济工作会议首次提出“租购并举”的住房制度。2017年十九大报告定调提出“加快建立多元供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2022年二十大报告提出“加快建立多元供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，直到2024年二十大第三次决定才提出“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，增加保障性住房建设和供给”。
住房租购并举制度是2015年提出来的，到现在已经9年了，目前，租购并举住房制度正在建立过程中，最大的难点是保障性住房的建设和供应，商品房的建设和供应相当于保障性住房，基本实现了市场平衡和供需平衡。
提出“加大保障性住房建设和供给”，意味着将加快保障性住房建设和供给，满足不同层次住房需求。其中，租赁型保障性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房、长租公寓、分配型保障性住房（共享住房、人才住房、限价住房、经济适用住房）。
从“增加保障性住房建设和供给”的新思路看，一是以购代建，国有企业收购商品房存量、空置土地用作保障性住房，3000亿元保障性住房再贷款未来可以扩大到1万亿到2万亿元，这样可以快速形成保障性住房体系，实现租购结合的住房制度。
二是城中村改造将配套保障性住房。35个城市城中村改造面积涉及10亿平方米，可配套不同类型保障性住房。城中村改造专项贷款政策逐步落实，是最重要的资金来源之一。城中村改造保障性住房体系将快速形成，实现租购结合的住房制度。
三是以购代建。城投公司收购公寓、二手房，作为不同类型的保障性住房。此前的1000亿元租赁住房贷款计划，现在纳入了3000亿元保障性住房再贷款计划，未来可以扩大规模，快速形成保障性住房体系，实现租购结合的住房制度。
二是加快构建房地产发展新型模式。
自2006年4月住房和城乡建设部提出房地产市场长效机制以来，自2024年3月最后一次提到长效机制、2016年12月经济会议提出房子是用来住的、不是用来炒的之后，就没再提，而是从2021年12月到现在频频提出房地产发展新模式的概念，并给出了框架方案。
房地产开发新模式的概念最早是在2021年12月的一个经济会议上提出的，今年以来我记得提到了三次。2022年房地产开发新模式被提到了12次，2023年被提到了15次，截至2024年7月21日，被提到了7次。
值得注意的是，2023年3月9日，住房和城乡建设部首次提出了新型房地产发展模式的体系架构。从理念、机制、实施路径三个方面看，虽然新模式的体系架构非常概括、框架化、概念化、法典化，但提出新型房地产模式的框架内容尚属首次。
第一，理念上。要完善市场+保障的住房供应体系，政府保障基本住房需求，市场满足多层次、多样化住房需求，建立租购结合的住房制度，努力让老百姓住上好房子。所谓理念，就是让老百姓住上好房子。
第二是机制。第一是建立“人、房、地、钱”联动新机制，从要素资源的科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱，指导地方政府制定住房发展规划。所谓机制，就是市场决定资源配置的机制，就是房屋供应和使用的机制。
二是完善住房从开发建设到维护使用全生命周期管理机制。供给侧要改革完善商品住房开发、融资、销售等基础制度，大力有序推进现有住房销售。使用侧要加快建立住房体检、住房养老、住房保险等专项制度。
三是抓落实。一是规划建设保障性住房，推进“两化”公共基础设施建设和城中村改造。规划建设保障性住房是完善住房制度和供应体系、重构市场与保障关系、拓展分配式保障性住房“新路子”的重大改革，三大工程是关键。
二是要努力建设好房子，鼓励企业开发好产品、好材料、好设备，通过跨行业协作，共同建设绿色、低碳、智能、安全的房屋，让老百姓住得健康、用得安全、用得方便。所谓好房子，就是住得健康、住得安全、住得方便。
中短期，支持城乡居民多样化住房需求，充分赋予城市政府调控房地产市场的权力，因地制宜制定政策。所谓中短期政策，期限长短不一，有的2年到5年，有的甚至14年，基本都是需求侧政策和供给侧政策，具有针对性、短期性、任务性、周期性。
第一步，允许有关城市取消或减少住房限购措施。
其余限购城市为北京、上海、广州、深圳、珠海和海南，这意味着，其余6个城市将在短期内尽快取消或降低住房限购政策。一旦限购政策全部取消，则意味着住房限购时代的结束，房地产政策正式退出历史舞台。
事实上，从2022年1月24日银保监会（现国家金融监督管理局）首次提出要因地制宜实施差别政策，到2024年7月21日房地产市场调控自主权全面赋予城市政府，地方政府在落实差别政策时，缺乏积极性和主动性。
毫无疑问，此次《决定》出台后，在充分赋予城市政府房地产市场调控自主权、因地制宜采取措施的同时，地方政府可以在短期内积极主动地在剩余6个城市尽快取消或减少住房限购，实现住房无限购时代。
二是取消普通住宅和非普通住宅标准。
取消普通住宅和非普通住宅标准，即取消豪宅税，主要是契税（144平方米以上3%）。预计未来房地产交易会有免税、减税，首套房免征契税、印花税，二套房减半征税，二手房转让增值税、个人所得税免征2年。
三是改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
国内房地产企业开展直接融资方式主要有上市融资（包括直接发行和利用壳公司资源间接上市）、房地产资产证券化（房地产投资信托基金（REITs）、商业抵押贷款支持证券（CMBS）以及股东投资、合作、对外投资等）。
股权市场（发行股票，包括增发、IPO、配股）、信用债（企业债、公司债、短期融资券、中期票据、定向工具）、海外融资、资产证券化（REITs、CMBS、供应链ABS、购房余额ABS、物业抵押权ABS、租赁ABS）。
股东投资（大股东增资、战略投资）、对外投资、合作开发（上市房企间、合作拿地、民企与央企合作、大房企并购小房企、外资与本土房企合作、小股交易）、民间资本借贷（私募）。
一是改革房地产开发融资方式，增加房地产开发的直接融资比例，降低间接融资比例，降低融资成本。国内房地产开发的间接融资方式主要有银行贷款、银团贷款、开发贷款、并购贷款、抵押贷款、委托贷款、信托融资等。
二是商品房预售制度，短期内不会取消，在部分城市推广试点，推行现房土地出让。目前，房地产市场80%以上是预售，由于房地产项目开发采用滚动模式，商品房预售资金、定金、个人按揭贷款占到房企开发资金的40%以上。
一旦现房出售无法解决房地产企业40%以上的资金缺口，股票市场融资、债券市场融资、银行贷款、非标融资（保险、信托、基金）等融资困难更不用提，资产证券化模式缺乏立法和实践，在土地获取、开发、销售、管理等方面也尚未得到充分应用。
房地产投资信托基金（REITs）尚未进入土地获取、开发、销售、管理的全环节，房企也只是在存量基础上探索资产证券化模式，因此房地产开发模式与土地出让制度、资本金比例制度、商品房公摊面积制度、商品房预售制度、住房抵押贷款制度等紧密相连。
三是商品房公摊面积制度短期内不会取消。重庆等部分城市试点推行公摊面积拆除，不会对房价和定价产生影响。要结合商品房预售制度、商品房公摊面积制度、土地制度、财税制度、住房制度等最新政策，重点完善商品房公摊面积制度。
第四，土地制度和土地产权制度短期内不会发生根本性变化，主要变化应该是新增土地流转方式、农村宅基地制度改革（农民住房租赁、入股、合作等）、集体土地制度改革（经营性、建设性用地入市），两市宅基地集中流转模式已经名存实亡。
制定工商用地使用权续期政策。目前，我们正在探索如何续期。显然，工商用地使用权到期后，大概率不会免费续期。关于住宅用地使用权到期，《民法典》物权法已经规定，将自动续期。
目前尚不清楚续期是无偿的还是有偿的，这将由《民法典》物权法和土地管理法规定。根据深圳等城市住宅和商业项目的案例，土地使用权到期后，必须通过缴纳土地出让金或土地租金及税金来延长土地使用期限，也就是有偿续期。
第五是财税体制，短期内主要会完善。其实从1994年分税制以来，上一轮和当前这轮财税体制改革是规模最大的几轮。核心是增加地方税权，增加财政收入，减少地方事务，化解地方债务风险。
毫无疑问，通过这次改革，地方税体系将基本成型。地方税体系将包括未来的房地产税（目前还不确定是省征收、市征收还是县征收），以及“城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税”，加上消费税等新税种。第四项举措是完善房地产税体系。
完善房地产税制的认识应该是，对土地取得、开发、转让等环节减免税收；对一手房、二手房交易环节减免税收；先合并、先取消旧税，再开征新税。目前，我们不应该开征房地产税，更不应该开征遗产税、空置税。
不能因为个人住房信息系统在部分城市成功联网（全国范围内实现住房网上签约备案系统联网，729个城市（335个地级市、394个县级市），80%的城市、3.9万个乡镇未联网）、不动产统一登记系统在全国范围内实现联网（仅335个地级市），就认定征税的条件已经成熟。
房地产税试点开征的前提是各个城市愿意开征，问题是没有哪个城市愿意开征；其次，首先要合并或者取消城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、教育费附加、地方附加（工商税、房产税已经取消），因为这三税两费是从房地产税中分出来的。
这三税两费不取消、不合并，闹腾不行，房地产税也开不开。其次，房子产权不同，难以评估。而且房地产税和房价的关系，本来是为了解决国家和地方财政不平衡，现在却变成了打压房价，与财政收支无关。
其次，房地产税主要涉及流转环节和留存环节两个税种，流转环节主要有四大税种，留存环节主要有两大税种，留存环节的税种不能替代土地出让金，房地产税也不能改变地方政府出让土地的冲动。最后，土地是国家所有，交了土地出让金再交税是违法的。
关于房地产税法的最新消息是，房地产税法正在由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部起草，目前相关部门（财政部、发改委、税务、自然资源、住房城乡建设部）正在对法律草案进行完善和重要问题论证，待条件成熟后将提请全国人大常委会初审。
第五项举措是降低存款准备金率和利率。7月22日，央行降息保楼市。
2024年7月22日，LPR（贷款市场参考利率）正式宣布下调。央行发布的公告称，贷款市场参考利率（LPR）1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。以上LPR有效期至下次LPR发布。本次LPR下调10个基点。
注：公报及决定中涉及房地产业的内容
2024年7月18日，中共二十届三中全会公报提出：“深化土地制度改革。要统筹发展和安全，落实各项措施，防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险。”
2024年7月19日国家财经办提出：“要促进房地产市场平稳健康发展。近期房地产市场出现积极变化，要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，做好房屋交付保障工作，盘活存量商品房和土地资源。”
“下一步，我们将加快构建房地产发展新型模式，破除过去‘高负债、高周转、高杠杆’模式弊端，建符合人民群众新期待的‘好房子’，更好满足刚性、改善性住房需求，建立相应的融资、金融、税收、土地、销售等基础制度。”
2024年7月21日，《关于进一步全面深化改革推进中国现代化的决定》提出：“完善社会保障体系。加快建立租购结合的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪阶层刚性住房需求。”
支持城乡居民多样化住房需求。赋予城市政府充分的房地产市场调控自主权，因地制宜制定政策，允许有关城市取消或减少住房限购措施，取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
在土地与城镇化方面描述为，一是建立城镇新增建设用地指标配置与常住人口增量之间的协调机制；二是优化城镇工商用地利用，加快建设用地二级市场发育，推进土地混合开发利用和土地用途合理转换，盘活存量土地和低效土地。
三是开展各类产业园区土地利用专项治理。制定工商企业土地使用权延期续期政策。四是允许农民通过租赁、入股、合作等方式盘活利用合法住房。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，完善土地增值收益分配机制。
五是完善城市规划体系，引导大中小城市和城镇协调发展、集约紧凑布局。深化城市建设、运行和治理体制改革，加快转变城市发展方式。推动形成超大、特大城市智慧高效治理新体制，建立都市圈一体化发展的体制机制。
深化赋予大镇与人口和经济规模相适应的经济社会管理权改革。六是深化土地制度改革。改革完善耕地占用补偿平衡制度，将各类耕地占用纳入统一管理，完善补充耕地质量验收机制，确保达到平衡标准。
完善高标准农田建设、验收和管理机制。完善耕地基本农作物种植管理制度。允许农民通过租赁、入股、合作等方式盘活利用合法产权住房。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，完善土地增值收益分配机制。”
