中新网北京4月15日电 (记者 庞无极)今年以来，热点城市房地产调控不断升级，重点城市土地市场也迎来首批集中供应。继上海出台中考新政后，重庆、合肥等地也出台相关调控政策，淡化学区房概念。未来几个月楼市将如何发展？去年以来最火爆的长三角楼市何时降温？
易居研究院近日举办“调控收紧背景下春季楼市特征及趋势”研讨会，多位业内人士表示，今年楼市调控政策不会放松，金融环境较去年略紧，长三角房地产市场活跃度仍将维持一段时间，但明年、后年或将进入降温通道。在土地集中供应新规下，大中城市拿地不确定性增加，房企或将更加注重产城融合、下沉三四线城市等。
上海学区房市场降温
作为长三角调控最为严厉的区域，上海二手房市场今年3月份开始有所降温。
上海瑞阳地产总经理蒋毅在此间表示，公司门店主要集中在前滩周边，周边有华二前滩学校等顶级学区。去年前滩地区二手房价格涨幅近一倍，达到每平方米17万元左右。今年3月上海中考新政出台后，前滩地区二手房挂牌价下跌，购房者和业主都处于观望情绪中，基本没有成交量。
此外，浦东三林二线一套老旧小学区房单价去年由6万元每平米涨至9-10万元，中考新政出台后，房价降至8.5万元，预计未来还将继续降至8万元以下。
蒋毅认为，未来上海若实行多校划片，学区房溢价空间将进一步压缩。从近期市场表现来看，看房人次和成交量均呈下降趋势，目前挂牌价已基本回归去年12月成交价。预计今年上海二手房月均成交量在2.5万套左右。此前虚高的学区房价格已逐步回归正常，居民购房趋于理性。
长三角楼市或仍维持一定活跃度
上海学区房市场降温，长三角楼市会降温吗？上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，从长三角典型城市二手房成交情况来看，上海2020年成交旺盛，但今年3月有所降温；杭州二手房市场依然火爆，3月成交量创2018年以来新高；苏州2020年走势平稳，今年3月略有回暖；无锡二手房成交半年来下滑明显，市场存在下行风险；合肥二手房市场成交量2020年快速上涨，1月创历史新高，市场明显升温。
杨红旭认为，这说明今年长三角部分城市市场仍会保持活跃，但房价涨幅不会太大，明年、后年可能会有所降温。
江浙多地土地市场火爆
尚昆集团招商中心副总经理姜岩也在同一个研讨会上表示，目前江浙一些城市的土地市场非常火爆，拿地格局也发生了一些变化。在金华、永康、东阳等一些二三线城市，以往很少看到有全国布局的央企、国企参与拿地，但今年却变得很常见。这说明大中型房企之间的竞争越来越深，拿地难度大大提升。
华发集团华东区域总经理张建波表示，“三条红线”和“土地集中供应”等政策对房企影响很大，如果一次性拿下大量土地，后续土地支付集中后，财务状况可能“踩红线”。土地集中供应制度会分散房企的注意力，可能控制原本很抢手的成熟区域优质地块溢价率，对一些原本不抢手甚至卖不出去的郊区地块有利。
金茂集团上海区域营销总监王利平表示，在“土地集中供应”体制下，房企拿地难度和不确定性加大，寻求招拍挂以外的拿地方式成为部分房企关注的领域。未来传统的房地产模式肯定会发生改变，在住宅开发之外寻找新的增长点。对于金茂来说，产城融合、一二级土地联动开发成为关注重点。
房地产调控呈现新特点
易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永跃指出，今年的房地产宏观调控政策力度密集，与以往相比有一些新特点，过去宏观调控的重点主要放在房地产行业本身，而现在调控政策更多着眼于整个国民经济的视角，也加大了与金融监管的联动。
今年楼市调控也在收紧。易居房地产研究院副院长杨红旭指出，从政策环境看，今年以来热点城市调控有所收紧，长效机制逐步系统化。从金融环境看，目前一年期国债收益率已恢复至疫情前水平，货币供应量收紧。对经营性贷款、消费性贷款等违规资金进入楼市的严查，以及房贷利率上行、贷款额度收紧等因素，对楼市的影响可能比限购限贷收紧更为显著。整体来看，今年中国房地产金融环境会比去年略紧，明年、后年可能还会更紧。（完）
