上海有没有比较好的坐公交车的地方？
当然！ 这就是今天大家都知道的五个新城市！
5大新城目前规划火热，土地供应充足，新房市场相对活跃！ 新房价格对于刚需的人来说也不错！
不过，进入五大新城的门槛也在不断提高！ 这也是不争的事实！
2021年至今，五大新城共有33套新房入市。 我们可以先看一下目前五大新城新房价格的“制高点”：
价格有高有低，市场价高并不可怕！ 就是怕价格继续上涨！
好在目前的楼市政策并不希望房价继续突破上限！
新房限价不会放宽，二手房价格必须核定，金融信贷持续收紧，开发商拿地时也受到房产和土地相关价格约束……可以说，当前的楼市并非脱缰野马！ 反而是绑得紧紧的！
五个主要新城的新房价格当然首先是稳定！ ！ ！
不过，凡事都有例外！
不信的话请看——
松江新城房产和土地加起来的价格已经突破了目前的“上限”！
不久前，松江新城广富林街道两块土地被首创和中骏收购！
两块商业、住宅和办公综合体地块相邻。 楼盘的成交价格都差不多，就连溢价率都相差无几！
根据出让规划要求，两地块容积率均为2.2，住宅建筑面积比例不低于50%，中小型公寓比例不低于60%。 房屋总供应量约为1,046个单位。 （根据规划要求，笔者预测该产品很可能是别墅/别墅/高层的混合体）
房产与土地官方联动价：
58,100/㎡。
米！ 不知道有朋友有没有注意到，这个楼盘联动价不仅大大超过了松江新城目前的“制高点”，而且也是五大城市新城中最高的！
这两块地块位于年轻而充满活力的松江大学城，距地铁9号线约1.5公里。东侧是松江印象城的雏形，西侧是广富林文化遗址和郊野公园。
确实是一个完美的风水宝地！
表面上看，只要产品不是太差，以后就不愁卖不出去！ 但看到这个价格，我还是倒吸一口凉气！
毕竟，五大新城是“同台竞技”。 松江新城在区位上可能不如嘉定新城； 论发展潜力可能还不如青浦新城和南汇新城！
更重要的是，近六个月的新房市场表现，青浦新城、嘉定新城的火爆程度明显可见，热销频出！ 反观松江新城反响平平！
新房刚消毒完很正常，居然还要卖这么贵的价格！
重点是什么？ 今天我们就来讨论一下吧！
一级市场越来越贵
事实上，在当前新的住房市场价格体系中，松江新城已经遥遥领先。
松江新城新房价格早已经达到5w+/㎡。 嘉定新城、青浦新城仍徘徊在4.5w+/㎡左右。 奉贤、南汇松江位于南端，更是无法比拟。
松江新城的“贵”不言而喻！
与新房高价相对应的是，松江住宅用地供应量近年来一直在低位徘徊，新房供应量也比较少！
原五新城近五年住宅用地供应对比，来自兰城数据
总体来看，该区域新房供应量较小，松江新城人口基数较大。 这个节骨眼上的新房市场应该很“火爆”吧？
在人口引进方面，松江新城具有先发优势。 五个主要新城中，松江新城的规划人口也最多。 到2035年，规划人口将达到110万，远超其他新建城市。
然而松江新城的新房市场近一两年表现却不温不火，着实令人意外！
笔者耐心梳理松江新城2020年以来新入市项目分布后发现，“不好卖”，也是可以理解的。
首先，新型轨道交通缺乏优势！
这些新项目中，除了合景天悦府、华发翔宇广兴华府距离地铁1公里以内外，其他新项目基本都在距地铁站2公里的范围内，最远的甚至在4.5公里左右。
松江新城2020年以来新入市项目分布，数据截至2021年7月14日
对于现在的大部分购房者来说，他们已经搬到了郊区，没有地铁通勤的优势，就像吃饭不吃蔬菜或在食物中加盐一样。
地铁一直是上海新房市场的“交通明星”。 没有这些“明星”做平台，松江新城怎么能火起来呢？
其次，新项目的价格没有吸引力！
松江新城的高房价，无形中设置了障碍和门槛。 例如，2020年9月同期入市的新项目中，和景天悦府、华发翔宇广兴华府均价高于泗水泗水和明、九亭复地九月。
致命的是，后两者在地铁通勤方面优势明显。 不仅离地铁站更近，离市区也近了3-4站，而且价格还更便宜！
通勤更方便，距离城市更近，最重要的是，价格更优惠。 我为什么不选择它呢？
市场的天平无疑将向泗井和九亭倾斜！
综合以上两点，如果放在同期上海整个远郊，尤其是五大新城“优质低价”的地铁区域，松江新房的竞争力新城显然要被压垮了！
日益成熟的二手市场
新房市场不尽如人意，那么二手房市场又如何呢？
让数据说话！
近年来，松江新城的二手市场较为活跃。 不仅成交走势相当稳定，成交量也遥遥领先！
近三年五大新城二手交易笔数，来自兰城数据
根据近三年链家二手房（10年以内的房子）挂牌数据可以看出，五大新城中，松江的房价是最高的！
而且，上海经历2018-2019年楼市盘整期后，只有松江和南汇实现均价新突破！
兰城数据
因为南汇拥有临港自贸新片区的顶层设计和规划，强势复苏是“水到渠成”的！
但排除南汇后，剩下的四大新城中，只有松江能够领涨，而嘉定、青浦、奉贤至今仍有下跌！
这是什么意思？
这说明松江新城的楼市韧性和爆发力比其他新城更强！
这主要是因为松江新城人口较多，房地产需求更加丰富，房地产环境更加成熟。
更重要的是，松江新城片区的改善动力也在不断释放！ 与其他需求背景强劲的新城相比，松江新城明显对大户型有显着的成交偏好！
兰城数据
改善的力量越来越凸显，这意味着松江新城的居住环境和居住品质越来越受欢迎，房产的价值也越来越凸显。
某种程度上，这也预示着松江新城楼市已经度过了起步阶段，正在逐步走向成熟阶段。
松江新城的二手市场已经有了比较扎实的基础！
新房最高指导价设定为58100/㎡。 这就是信心最有可能来自的地方！
松江新城的“双重性格”
第一手被忽略，第二手被青睐！
这或许就是笔者总结的最适合松江新城楼市的“关键词”！
“冰与火”的滋味确实难受！
按理说，得益于发展起步早和输入人口的优势，松江新城的综合实力相当不错，是资质更好的“尖子生”！
从世纪初的“一城九镇发展规划”到如今的“五新城”，松江可以说是新城中最古老的了！
因此，松江新城的整体城市界面更加成熟、更加均衡！
而且，五大新城中，松江早在2009年就已通地铁，比其他新城至少早了七八年。
区域内的大学城文化氛围浓厚，每年都有稳定的消费群体；
文化旅游资源也是首屈一指的！ 佘山国家旅游度假区、辰山植物园、广富林文化遗产公园、上海浦江源头、车墩影视公园、泰晤士小镇……丰富的文化旅游资源带来了经久不衰的人气和消费。 衰退。
可以说，松江新城的宜居物业非常好！
这或许就是松江新城新房贵、二手房香的价值逻辑支撑点！
这也是松江新城能够吸纳大量人口的重要原因之一。
然而松江新城发展至今，工业动力却明显不足！
当嘉定有汽车城松江新城：“我有大学城，有G60科创走廊……”
当临港拥有特斯拉工厂、大型飞机产业园时，松江新城：“我有大学城、G60科创走廊……”
当青浦有华为基地、松江新城：“我有大学城、有G60科创走廊……”
当奉贤有东方美谷、松江新城：“我有大学城、有G60科创走廊……”
大学城不多说了，我们就来说说这个G60科创走廊到底是什么？ 能为松江新城带来什么？ ……我相信我的很多伙伴都一无所知。
这里科普一下：G60科创走廊是一条狭长的科技产业带，以G60高速公路连接沿线城市。 包括上海、嘉兴、杭州、金华、苏州、湖州、宣城、芜湖、合肥9个城市，面积约7.62万平方公里。
在上海科技创新版图中，松江G60科创走廊占据领先地位。 在G60高速公路两侧形成“一廊九区”布局。 聚集了40多家世界500强企业，约占松江工业产值的90%。 上海工业总产值接近10%。
原来，G60科创走廊不仅是为了松江新城，更是为了整个松江乃至整个长三角！
能给松江新城带来什么好处，其实就看松江新城本身的区域有多少大牌企业了！ 到底有多少家企业总部啊！ 到底有多少个高新技术产业园啊！ ……
但看来G60科创走廊中的松江新城主要集中在松江大学城和松江科技影视城，似乎并没有什么独特的实体产业。
这给松江新城未来的发展蒙上了一层“隐忧”！
——我很宜居，但我是一座“沉睡的城市”！ 我的未来和发展在哪里？
在“群雄割据”，规划宜居宜业宜游宜业高地的时代，相信“双重性格”的出现，不仅是松江新城的焦虑，也让很多人感到焦虑。松江新城购房者在做决定时犹豫不决。 决定！
但好消息是，G60科创走廊并非完全虚假的营销产品，确实取得了相关重大突破。
G60科创云廊、新城研发总部以及近年来引进的项目，如G60脑智能科技创新基地、腾讯长三角人工智能超算中心、上海超硅半导体、恒驰新能源汽车、海尔智慧谷等，都是该地区乃至整个上海“王牌”。
或多或少，松江新城还是能享受到一丝一毫的好处的！
而且，松江新城也在努力！ 接过这一接力棒的是松江南站枢纽！
松江南站效果图
松江南站将汇聚地铁、铁路、公交、有轨电车等多维交通体系。 在铁路规划中，松江南站未来将扩建至9座车站、23条线路。 除了现有的沪昆高铁外，还将新建沪苏湖铁路预留沪杭城际线，同时还将承接上海普速设施。
同时还包括市铁路东西连接线、嘉庆至松松黄金线等规划，未来将成为上海第三大火车站。 至于松江新城能否借此实现快速发展，需要检验的不仅是它的实力，更是它的时间！
松江新城的未来依然光明！ 松江南站枢纽是松江新城未来价值的制高点！
但回过头来看，即使所谓的产业和枢纽被淘汰，松江新城有如此多的价值点支撑，再加上丰富优美的绿化环境和难得一见的人文氛围，仍然会成为很多购房者的最爱。 选择！
正如笔者在松江新城工作的朋友用他自己的话说：“这里的环境很好，生活也很方便，我还需要换到哪里去呢？松江新城就是宜居！”
回望过去20年，松江新城确实变了样貌！ 在五大新城中，显得更加成熟稳重！
松江新城的面貌和规模已初具规模，而五个新城的其余四兄弟还在野路上奋斗。
就好像松江新城已经成长为一个年轻人，而四兄弟却还保留着少年的稚气。
不过，你稍微停滞一下，就有可能被其他兄弟超越！
“世界潮流浩瀚”！ 在目前的市场趋势下，不进步就会倒退！
至此，笔者只剩最后一个问题：松江新城明年卖5.8万元，你还会投吗？
私信我加入粉丝团，聊聊上海楼市。
