短日子里突然发生的香港那场火灾，致使老房子还有高层住宅的安全相关问题受到了格外关注。“老龄房”可不可以在提前的情况下借助“体检”，从而在事故发生之前就做好防范呢？
今年10月，住建部部长倪虹对“十五五”时期推动房地产高质量发展的六大重点任务作了阐述，明确提出要“建立房屋全生命周期安全管理制度”，其中房屋体检制度是这“建立房屋全生命周期安全管理制度”的关键部分。
近段时间以来，涵盖杭州、郑州、长沙、南通等在内的好些城市，纷纷加快着手推进房屋体检工作，努力开展探索尝试体检资金来源的多元化举措，进而进一步实行推进房屋全生命周期安全管 理。
年龄较大的房屋，要怎样开展相关核查检验呢，若核查检验无法达到标准，该如何处理呢，而核查检验所需的资金，又是从哪里来的呢 ？
政策助力：
推进“老龄房”体检，多地细则出台
我国“老龄房”数量一年比一年增多，这种情况下，推进“老龄房”体检工作已经到了非常紧急、刻不容缓的时候。根据住建部2024年的住房发展报告可知，全国有超过2.1亿套房子，这些房子的房龄在25年以上，并且这一数量约占城镇住宅总量的38.7%。
住建部从去年起就提出要加快推进三项制度建设，这三项制度分别是房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金。今年以来，多个试点城市依据党中央、国务院针对房屋全生命周期安全管理工作的决策安排，着力加快建立三项制度，这三项制度具体涵盖城镇房屋安全体检、城镇房屋安全管理资金以及城镇房屋质量安全保险制度 。
今年年初，在推进房屋体检这件事情上，住建部发布了《关于加强房龄25年以上住宅管理的指导意见》，明确提出要求，对于房龄25年以上的住宅小区，必须每5年进行一次体检，要把体检结果记录到房屋健康档案当中，并且还要向业主进行公示。
到了临近年底的时候，好多城市都发布文件，忙着去加快把房屋体检制度给落实下来了。以11月18日为例，河南省郑州市的住房保障而且还有房地产管理局，发布了《关于印发郑州市城镇房屋安全管理“三项制度”试点实施方案以及工作细则的通知（征求意见稿）》，这个就是下面要说的《通知》呢，正面向公众去征求意见。这个文件打算去建立起房屋安全管理资金制度，还有房屋体检制度以及房屋保险制度这样的“三项制度”体系，以此来推进房屋全生命周期的安全管理。
《通知》表明，会针对郑州市房龄30年以及30年以上的城镇住宅房屋开展首次体检，并且采取按照奖代补的形式去支持房龄30年以及30年以上的城镇非住宅房屋进行首次体检，体检所包含的内容涉及城镇房屋的地基基础，主体结构，围护系统，设备设施以及管线等重要部件。
与此同时，体检所得出的结论能分成“通过”、“基本通过”以及“不通过”这三类 ，对于那些结论是“不通过”的房屋而言 ，会去督促房屋使用安全责任人停止使用 ，并且进一步着手开展房屋安全鉴定 ，或者采取加固 、修缮等处置方面的措施 ，只有在竣工验收或者安全鉴定合格之后才能够继续使用 。
关于更多城市而言，“老龄房”的体检并非自选项，而是必选项。举例来说，10月30日，长沙市住房和城乡建设局正式印发《长沙市城镇房屋结构安全体检技术指南（试行）》表明，针对公共建筑，房龄超过25年且未达设计使用年限的，每5年至少开展一次体检。对于多业主住宅来讲，若房龄在25年且未达设计使用年限的，每10年至少进行一次体检；达到设计使用年限还需继续使用的，应当每5年至少进行一次体检。
11月29日，南通市住房和城乡建设局发布了一则通知，名为《南通市城镇房屋安全体检实施办法（试行）的通知》，这里面有着相关要求，对于建成超过25年的人员密集场所房屋，需要每5年进行一回体检，对于建成也超过25年的城镇住宅，要每10年进行一回体检，不过预制板房屋的多户住宅每5年进行一回体检的时间间隔上有所从短变化。
截图，是关于《长沙市城镇房屋结构安全体检技术指南（试行）》里房屋体检流程的 ，有这样一张截图 。
把目前试点城市的房屋体检，同策研究院联席院长宋红卫总结说，多数城市普遍规定房龄在能25年以上的“高龄”房屋是体检主要对象。超越25年房龄的，超出25年房龄的住房，每个城市标准有点不一样，一般是每隔5到10年开展一次体检。体检内容主要涵盖城镇房屋的地基基础、主体结构、围护系统、设备设施及管线等核心的关键部件。体检的结果用“通过”“基本通过”和“不通过”三类呈现。针对结论是“不通过”的房屋，会去督促房屋使用安全责任人停止使用，会对这类房屋开展进一步鉴定，要么进行维修加固，要么实施拆迁。
资金保障：
体检费用由政府“兜底”，探索多元资金池
推进“老龄房”体检工作，“钱从哪里来”成为关键。
当下，房屋安全管理资金制度乃是储备处于城镇国有土地之上房屋安全管理资金的制度针对性安排，其中涵盖公共账户、个人账户部分，实施分类予以管理。于当下试点城市范围之内，针对城镇住宅房屋体检所需费用，政府公共账户担当起了资金来源方面的职责。
比如，依据郑州所定规则，市级公共账户会将各区县（市）符合相应条件的城镇住宅房屋体检费用予以全额承担，对于城镇非住宅房屋体检费用则给予百分之五十的奖补哦。
与此同时，郑州作出要求，各区县（市）人民政府引入“保险 + 服务”这样的市场机制，针对购买保险的城镇房屋，提供专有部位、公共部位以及公共设施等一系列的风险预防服务。还规定，既有城镇住宅房屋保险费能够获得 50%的补贴，非住宅房屋保险费可以获得 20%的补贴。
关于资金筹集这一点上，郑州针对此作出规定如下，市级财政部门会依照各区县（市）年度房屋安全体检计划所产生的资金需求，以及房屋质量安全保险奖补资金需求，还有市级应急处置资金需求，来进行市级公共账户资金的筹集行动，其资金来源主要是以各类涉房资金，像土地出让金计提、公积金增值收益这类）为主体，若是出现不足部分，则由市级财政予以补足。换而言之，郑州当地政府把城镇住宅的体检费用全部承担下来了。
不光是郑州，南通在《南通市城镇房屋安全体检实施办法（试行）的通知》里也表明，城镇住宅的房屋安全体检资金是从缴入财政的、用于廉租住房建设的住房公积金增值收益里支出的。
除此之外，杭州在今年，也开创性地安排市区财政资金，将其用作房屋安全管理工作的经费，以此来支持重点房屋的巡查体检工作，支持老旧自建房的安全评估工作，还支持经营性自建房的信息公示工作。
同一时间，杭州会一道地推进房屋保险制度。举例来说，杭州把既有房屋安全保险设定为房屋安全管理里的一项全新机制，政府或者房屋使用安全责任人能够按照需求去挑选“1+N+X+服务”的投保内容，也就是房屋倒塌损失主险，应急鉴定、维修加固、临时安置、人员伤亡等附加险，专项维修、外墙综合等特殊险，连同动态监测和专业巡检服务。到2025年，余杭区、拱墅区、滨江区等地的保险试点已经先后落地。
宋红卫就房屋体检资金的来源作出解读，他表示，住房体检资金归属于住房养老金的使用范围，这里面涵盖两个账户，其中一个是公共账户，其主要源自财政资金，也就是土地出让金的计提部分，又或者是公积金增值的那一部分；另一个是个人账户，主要是购房之时预先缴纳的维修基金。当下正在推进的试点城市明确了住宅的体检资金应由公共账户来支出。
可是，宋红卫还补充说了，“需要留意的是，要是老龄房经过检查不符合合格标准，然而又不进行拆迁处理，属于需要修理的二手房，那就得查看公共账户以及个人账户的资金状况，许多老旧小区历经多年修理后，剩余的住房维修基金已经不够了，要是碰到这种不足的情形，个人就得补交相关的费用。”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房屋体检普遍推广的核心难点在于资金机制与责任划分，国外通过“房屋保险 + 强制体检”模式分散风险，例如美国依赖房屋保险推动体检，保险公司要求投保人定期提交房屋安全报告，不然不予承保或收取更高保费，德国借助房屋护照制度记录房屋全生命周期数据，维修资金由业主、政府、开发商按比例分担。这些模式的关键之处在于，有着法律强制这一要素，还有保险联动这个方面，以及资金共担这一要点，能够给国内呈现出可供参考的路径，此路径为‘立法规范+保险驱动+多元筹资’这种形式。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟
校对 翟永军
