财联社11月11日讯，编辑是潇湘，为了能让购房者更易于承担得起，美国总统特朗普上周想出了一个新点子，这个点子是计划推出长达50年期的抵押贷款，目的是帮助美国人更轻松地达成购房梦。然而，这一计划一经公布，许多抵押贷款分析师都纷纷发出警告，他们的看法是白宫需谨慎行事……
上周末，特朗普于其旗下社交媒体Truth Social之上发布了跟该产品有关的信息，这迅速引发了美国社会的轰动。负责监管房利美和房地美的联邦住房金融局局长比尔·普尔特针对此作出回应宣称，他们正处于“努力”的状态，并且还表示这将会“彻底改变游戏规则”。
显而易见，特朗普政府存有试图去延长抵押贷款期限这样的一个目的，此目的在于降低购房者的月供，因为贷款期限一旦越长，那么每月所必然需要偿还的本金也就会越少。
随着时间来到近年，房价不断攀升起来，抵押贷款利率也在不断攀升，这使得普通美国人的购房负担能力显著下降情形出现，以至于好多潜在购房者没有能力承担房贷了。一些购房者已经开始朝浮动利率抵押贷款转变，目的是降低每月还款额，至于长达50年期抵押贷款，或许能给他们提供另外一种选择。
然而，不容置疑的是，此方案在别的方面存在着明显的欠缺之处。最为直接的代价在于，在整个贷款的期限范围之内，购房者所产生的利息支出将会显著地更高，并且他们积累房屋净值的速度也会更为缓慢……
到死还不完？
50年期房贷潜在的运作方式和计算如下：
要是有一套价值四十万美元的房屋，其首付为百分之二十，当下的抵押贷款利率是六点二二（这可是房地美上周针对三十年期贷款预先估算的利率）。倘若购房者挑选五十年期抵押贷款，那他每月需要偿还的本金以及利息相加的总额会比三十年期贷款少大概二百美元。可是呢，从整个贷款的期限去看，房主最终要支付的累计利息的总额会比三十年期贷款多大约三十三点五万美元，这几乎快要赶上这套房屋的当前价钱了。
上述估算的前提，是建立在这样的背景下，在这种背景里，50年期抵押贷款的利率，和30年期抵押贷款利率是一样的 。
古根海姆证券联席主席Jim Millstein称，贷款机构很可能会收取更高利率，用以抵消额外20年期限带来的信用风险，因为在此期间借款人存在违约可能性，所以这一点在未来显然很难做到。最终，更高的利率或许会抵消每月还款额的大部分乃至全部节省。
与之同时，背负着50年期房贷的业主，积累房屋净值的速度，会远远低于30年期房贷者，原因在于，在更长的还款期内，主要偿还的是利息。即便假定利率相同，要是50年期房贷业主在10年后售房，那么其净值，会比30年期贷款业主少大约3.8万美元。这还不涵盖业主十年间支付的房产税、保险费以及维修成本。
此外还存在其他弊端，其中包括，还款期额外多出20年，这就意味着，一旦出现重大人生变故，比如离婚或者失业，便有可能致使还款陷入困难境地 。
甚至还要提到，美国首次购房者年龄的中位数已然攀升到了创纪录的40岁，50年的贷款期表明很多人或许此后一辈子都根本还不清贷款，反倒会把债务转移给下一代……
这会致使债务，而非财富资产，出现代际转移，Cotality公司公共政策与行业关系主管Pete Carroll指出 。
实际上，对于好多美国买房的人来讲，首付而非房贷也许是他们碰到的最大阻碍。并且延长贷款期限对这没有任何帮助。加州房地产经纪人协会首席经济学家Jordan Levine表明，要是50年期房贷成功刺激了购房需求，可能反倒会抬高房价，加重购房者负担。
金融风险不容忽视
华盛顿智库城市研究所住房金融政策中心的创始人Laurie Goodman指出，存在众多问题依旧有待对50年期抵押贷款进行解答，其中涵盖抵押贷款支持证券投资者会怎样看待这款产品这一情况，，。
监管着房利美和房地美这两大抵押贷款机构的是联邦住房金融局，也就是FHFA，房利美和房地美自身并不发放贷款，而是从贷款机构那里收购差不多半数的美国住房贷款，之后把这些贷款进行打包，再出售给投资者，并且还为这些贷款提供还款担保。
需要特别指出的是，美国的私营借款机构，在此之前，曾经有努力去尝试过这种超长时间的抵押贷款，特别是在2008年到2009年那段金融危机发生前的数年期间 。
举例来说，房利美在2003年的时候就着手开始购买40年期的抵押贷款了，并且在2005年的时候将这个计划予以扩大了。一直到从2014年开始起，联邦住房金融局才对房利美以及房地美下达了禁止购买期限超过30年贷款的规定呢。
Millstein，曾在2009年到2011年期间担任美国财政部首席重组官，他指出，“在金融危机之前，出现过好多类似的，被称作创新的事物，其目的在于降低抵押贷款成本，然而最终的结果却是，导致了一场灾难。”。
有一些分析人员表示，若是要去支持50年期抵押借款，特朗普就将要让国会废止不允许政府担保借款期限超过30年的法令。TD Cowen分析师Jaret Seiberg称，虽说监管机关也能够自己批准50年期抵押借款，然而这个流程需要耗费一年或者更长时间。
Realtor.com的高级经济学家Joel Berner，在一份声明里写字道，这，也就是50年期房贷，明显不是解决住房负担能力问题的最佳办法，政府最好的做法是扭转关税引发的通货膨胀，而正是这种通货膨胀推高了现有抵押贷款的利率。
反对推出50年期房贷构想的，是保守派共和党众议员Marjorie Taylor Greene，她觉得这类房贷会让银行获利，会让房贷放款业者获利，会让房屋建商获利，可普通美国人支付的利息会大幅增加，甚至到辞世的时候都没把房贷还清……
（财联社 潇湘）
