不再建设安置房、
不再安排宅基地还建、
国有土地上的老旧小区
实行整片置换商品房、
车位配比不低于1个/户
……
8月12日，本州组织了关于《关于构建房地产发展新模式的若干措施》（简称《若干措施》）的政策说明会，阐述了该文件制定的缘由、核心条款以及突出之处等关联信息。
《若干措施》基于全国房地产市场深度调整的宏观环境，针对我州房地产发展的特定时期和民众实际需要，提出了十三个方面的房地产建设和供应对策，旨在促进市场稳定发展，具体包括控制购房需求、精确分配土地资源、改进规划方案、提升建设品质、合理规划停车位、丰富服务项目、开展城市改造、调整安置办法、实施房屋置换政策、强化金融支持、健全基础规则、推动存量房产收购、确保政策执行到位。
《关于构建房地产发展新模式的若干措施》
全文如下：
关于构建房地产发展新模式的若干措施
全面贯彻中央和省里有关指示精神，执行省政府的具体工作安排，促进房地产行业从单纯建造和销售房屋，转变为同时提供和销售相关服务，健全“市场供应加保障供应”的住房体系，增加配售型保障房的建造和供应量，在城市既有区域改造提升和新建小区开发中探索房地产发展新路径，根据本州实际情况，制定以下政策。
要提升需求管控水平，深度发掘市场潜在需要，集中关注返乡购房、子女教育购房、创业安家和提升居住品质这几种需求类型，运用数据分析和实地走访相结合的方法，持续进行住房需要调研，实现依据需求决定供给和建设规模的目标。
二、精确调配土地资源。研究"附带限制条件""配备实施计划"的精确土地供应方式。土地公开交易前，由自然资源管理部门根据国土空间具体规划及土地用途规范进行审核，制定规划指标，核查项目建设方案，开展精确土地配置。在土地交易条款中，要规定优质生活配套服务标准。
改进设计规划方案。执行国家《住宅项目规范》和省《高品质住宅技术标准》，打造优质住房。已获得用地但尚未拿到商品房预售许可的项目（涵盖单一住宅建筑）能够申请调整设计方案；在维持土地用途和容积率的条件下，允许开发商依据市场需要变更住宅户型布局和商住配比。推动“多测合一”改革落地，实现规划、房产测绘数据互通互认。
四、改进提升办法。对于住宅的入口小院、露台等半开放区域，若其底部结构水平占地面积的总和不超过该套住宅内部面积（不包括公摊部分以及露台、入口小院），则按这些区域底部结构水平占地面积的四分之一折算容积率。对于开放式平台、空中花园，以及阳台外悬挑的花池，还有风雨走廊，和地面配电房（开闭所）的占地面积或水平投影面积，屋面附属设施如屋顶楼梯间、电梯机房、水箱间等，它们的建筑面积总和不超过屋面水平投影面积的四分之一，同时居住区或小型社区的入口景观门厅（单个不超过二百平方米）和门卫室（单个不超过十平方米）的建筑面积，可以不计算容积率并给予奖励。“空中花园”的绿化覆盖率，以平台地面的60%为最低标准，再按实际绿化部分的20%来计算，这个数值将计入小区的绿化指标内。
五、合理配置停车位。未取得商品房预售许可的住宅开发，能够依照《恩施州城市规划管理技术规定》（州人民政府令第7号）中关于住宅停车位配置的条款，也就是“每百平方米配备0.8个车位且每户不少于1个车位”。对于分阶段建设的住宅项目，已获得商品房预售许可的，应遵循原先审批的规划条件来落实停车位配置标准。
要提升服务种类，推动社区增设篮球场地、羽毛球场地、微型足球场等体育活动场所，若条件允许，可增设游泳馆，室外设置的体育设施计入公共绿化空间，室内设置的给予不计入建筑面积的奖励，同时提倡建设社区食堂、社区医疗点、儿童看护点，同样给予不计入建筑面积的奖励，新建的居住区需依照规划配置幼儿园。推动旅游康养类地产项目逐步转向提供全方位生活配套服务，其附属设施与房屋需与常规商品房项目有明显区别，相关操作规范由各地方行政机构根据具体情况进行拟定，目的是满足民众对优质居住环境的要求，同时应当着力培养城市综合服务企业，促进房地产投资、开发及管理等相关环节的市场主体实现深度整合。优化物业服务规范制度，紧密对接学校、医院、养老院、家政公司、幼儿园等社会服务设施，满足住户居住、饮食、休闲、购物、娱乐、诊疗、照护等全方位需求。
开展城市更新工作，要秉持自然演进、适度修缮、提升短板的原则，依据城市综合评估结果，精心制定城市更新专项蓝图，启动若干城市更新先行先试工程。注重运营环节，融合扶持政策，探索资金投入新路径，协调地上地下空间建设与综合运用，弥补公共服务设施不足之处，健全城市机能，恢复城市生态平衡。
调整安置策略，征用土地和拆迁采用现金补偿，城市规划设计管理范围内不再建造周转住房，也不实施原有宅基地重建。城市规划设计管理范围之外，必须依照乡村规划，结合城区发展需求，妥善规划农村宅基地分配。
九、实施更新换代政策。对于老式社区集体土地上的私有建筑，依照各地政府颁布的集体土地及房产征用条例来处理。在国有土地上，那些陈旧的居住区可以整体更换为商品房，对于自愿参与置换的居民，只要房屋经评估属于C级或D级，并且建设程序符合规定，就有资格置换成商品房：如果人均居住面积不超过50平方米（包含50平方米），将以1比1的比例进行置换；如果人均居住面积超过50平方米，超出部分将根据评估价值给予现金补偿。住房的“以旧换新”操作层面的详细规定，由各个县市级政府根据当地情况单独拟定，恩施市的这些具体做法需经州政府审核通过方可执行。
要提升金融方面的扶持力度。对于符合“白名单”标准可以申请融资的房地产项目，要引导各金融机构尽可能提供贷款支持；对于已经完成首次登记的房地产项目，需要各金融机构在2025年9月30日之前把按揭贷款的押金退还。金融机构“白名单”项目获得融资的情况以及个人住房按揭贷款押金的退还状况，将作为安排住房公积金、社保资金等政府各类大额资金存放的参考标准。倡导各地方政府发行专项债务支持县级市购买现有商品房用作公租房，同时推进城市老旧房屋的翻新工程，合理分配专项债务额度作为公租房项目的启动资金，并且强化与其他资金来源的配合。
健全基础制度体系，旨在推动房地产市场稳定发展，逐步建立规划用地保障、资金支持、税收调节等配套机制，同时加强行业规范管理。推进项目公司化运作，落实银行主导模式，推广现房销售方式，完善房屋从建设到使用的安全监管体系，积极创新房地产发展模式。
实施存量房产购置工作，依据实际需求确定购买对象，遵循市场化和法治化方式，逐步购置已建成但未销售且无产权争议的存量住宅，同时购置已纳入交付攻坚任务且主体结构封顶、后续工程量较少的在建未售房产，通过司法拍卖价格购置司法拍卖的房产，或以住房公积金贷款“以物抵债”形式购置房产，将这些房产用于建设保障性住房，以及人才公寓、青年住宅、职工住房、搬迁安置住房等。配售型保障房购置成本依照现行政策标准执行；配租型保障房购置成本由购置方与开发商依照法规程序商议决定，或由购置方与开发商商议选定资产评估机构实施独立公正评估来确认。人才住房、青年公寓、员工宿舍及搬迁安置房购置成本由购置方与开发商依照法规程序合理商定，符合条件者可按规则纳入政策扶持范畴。
十三、加强政策执行力度。确保全面贯彻各级各单位针对房地产行业的系列扶持措施。认真执行现行的购房激励方案，依照相关文件（合同）发放购房奖励补贴，以此促进市场活跃，达成“人口、房产、土地、资金”等要素的协调配合。
本通告涉及容积率奖励的，其建筑体量须依照《恩施州城市规划管理技术规定》（州人民政府令第 7 号）来核算，同时不允许转换功能。此通告自公布之日起生效。早先的相关政策若与本通告内容有出入的，应以本通告为依据；倘若有更高层级政策的修订或变动，则需遵循最新公布的上级政策并严格执行。
恩施日报全媒体记者刘磊 通讯员李洁
