“高烧”的二线城市楼市迎来了首支“降温剂”。
6月21日，合肥市推出了一系列新的房地产调控政策：对于首次购房的居民，其首付款比例设定为25%；若购买第二套房产，且在名下已有房产但无贷款记录，则首付比例需提升至40%；若名下已有房产且存在贷款，则首付比例需达到50%，即同时考虑贷款记录和房产情况。至于第三套房产，首付比例进一步上调至60%，并且将暂停公积金贷款的发放。同时，关于土地出让事宜，已设定了明确的规定；对于总金额不超过20亿元的地块，出让金需在一个月内一次性全额支付；此政策将从7月1日起正式开始实施。
5月份全国房地产数据公布后，我们发现：在全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市各有50个，这一数量分别比4月份增加了4个和3个。特别值得关注的是，一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均有收窄趋势，而二三线城市同比平均涨幅则是在4月份的基础上进一步扩大。
业界人士认为，合肥作为本轮二线城市涨幅“四小龙”之一，其出台的调控政策可能标志着二线城市政策收紧的开始；信贷政策的收紧必然导致市场交易量的下降，这对于遏制房价上涨具有积极作用。预计未来南京、苏州等热点二线城市也可能会相继效仿这一做法。
调控“新政”不影响刚需
数据显示，在五月，合肥的住宅价格平均值为每平方米11503元，这一价格已超过武汉，使得合肥在中西部地区中成为了房价最高的城市。
易居研究院智库中心发布的《全国70城住房库存报告》揭示，合肥房地产市场去库存周期短短两个月，近期合肥房价持续位居全国第二，面临显著的上涨压力。
考虑到此类去库存行为背后所隐藏的补库存需求以及控制房价等因素，合肥此次推出的差异化信贷政策，不仅符合市场普遍的预期，而且有助于推动市场预期走向的变化。易居研究院智库中心的研究总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访时如是表示。
在他看来，对于传统的购房需求，征收比例设定为25%，这与过去数月的做法并无二致，这表明对于普通且合理的首次购房需求，政策总体上依然秉持着鼓励购房和保护购房需求的导向；而40%的首付比例则针对三种不同类型的购房需求，它们的共性在于均针对那些已有住房的人群；对于已拥有房产并承担房贷的购房者，首付比例需达到50%；至于拥有两套及以上房产的购房者，不论贷款是否已还清，首付比例均需按照60%的标准执行。即便从这些比例数据来看，情况实际上还算较为缓和，这是因为一些大城市实际上已经实施了高达70%的首付比例规定。
易居研究院的副院长杨红旭在接受媒体采访时指出，调控的核心是控制需求。合肥实施的差异化信贷政策与今年上海、深圳推出的“325新政”相仿，均是从控制需求的角度出发进行调控。展望未来，二线城市已正式开启政策调控和需求抑制的序幕，热点二线城市（例如南京、苏州等）或许会相继效仿。
销售场面热烈，二线城市土地增值幅度持续攀升，至6月中旬，南京、合肥、苏州、厦门等热点城市土地出让收入同比大幅上升，涨幅均超100%，其中苏州更是达到了惊人的876%。
此类政策具有三个显著意义：首先，信贷的收紧标志着合肥房地产市场调控的加强，同时也预示着二线城市政策收紧趋势的开始；其次，信贷收紧无疑会导致市场交易量的下降，这对抑制房价上涨具有积极作用；最后，信贷收紧和市场降温为后续增加库存供应赢得了缓冲期，这一点值得肯定。严跃进指出，从政策角度分析，房价的过热现象可能会促使包括限购等政策的出台。特别是，一些二线城市可能会遭遇更为严格的政策调控。
不为降价只为“稳”
合肥的调控措施对购房需求产生了一定程度的影响，然而其主要作用在于保障首套刚需购房者的利益，主要对改善型刚需和投资型购房者产生了影响。针对这一新政策，民生证券研究院固定收益部门负责人李奇霖在接受《中国经营报》记者采访时指出，这一安排反映出当前政策调控楼市的根本目的是为了确保实体经济的健康和稳健增长，因为房地产市场的稳定与金融市场的稳定密切相关。”
地产在信贷投放环节扮演关键抵押角色；资产价值一旦下滑，各经济主体的资产负债表将遭受损害，借款人的贷款能力随之减弱，外部融资成本也会攀升；同时，地产价值的下跌还会进一步损害银行的资产价值，降低银行放贷的积极性。若房地产市场出现剧烈的去杠杆化现象，那些资产负债规模庞大且现金流获取能力薄弱的实体经济将面临严重的系统性金融风险。
