2016年11月23日，我们受邀参加了“一房一万”的活动，受到今日房产的邀请，得以与知名博主江草一同走进直播间。在那里，我们共同就上海房产的现状及发展趋势进行了深入交流。以下是对“一房一万”观点的总结，供各位参考。
下文以问答的形式呈现。此文为整理材料可能和视频原话略有差异
在《一房一万》一书中，我曾阅读到一篇名为《上海十年间涨幅达十倍的楼盘》的文章。文章指出，近十年来，上海的房价持续攀升。面对这一现象，您有何见解？
当前，人们讨论房价的未来，往往分为“看空”和“看多”两派，对此，我认为，不论是“看空”还是“看多”，都只是情绪的体现，我并不倾向于深入探讨这类情绪。我更倾向于探讨事实本身，因为这才是真正的认知。
因此，我接下来要探讨一个与认知紧密相关的话题，即——为何上海的薪资水平与房价之间的悬殊如此之大，却并未导致市场崩溃，反而呈现出上涨的趋势？
关于这个问题的阐释颇多：有人认为是货币政策的作用，也有人说是上海的城市魅力所致，这些观点都有一定道理。然而，我今天想向大家透露一些鲜为人知的额外原因。
1）上海早期的福利分房政策导致
众多获得福利住房的居民，能够通过变卖房产筹集资金，进而作为资本杠杆，购买更优质的商品房，从而摆脱了收入水平的限制。
2）在严控建设用地的大前提下，动迁安置保障房供应却持续增长
2006至2016年间，商品房与动迁安置配套房的新增供应量状况及其所占比重。
动迁住房和安置房，以及保障性住房，对遏制房价上涨的作用有限；它们反而由于占据了大量的土地资源，加剧了商品住宅的供应紧张。
2012年标志着转折点，在这一年，动迁安置保障房的供应量首次超过了商品房的数量。恰巧的是，自2012年起，即便在限购和限外政策的约束下，上海的房价仍迎来了一轮更为剧烈的上涨趋势。（2006年的那轮上涨，很大程度上是由于当时上海尚未实施限购政策，以及全国范围内的投资者纷纷涌入所引发的。）
当然，我并不认为非商品房的大规模供应是上海房价上涨的直接原因。这就像一个患者患上肺癌，并不一定是因为他吸烟，也可能是由于遗传因素、环境污染等其他原因。这两者之间的关联性是值得我们深思的。（如下图所示。）
06年至今上海商品房、动迁安置配套房新增供应图
06年至今上海一手房成交均价走势图
肯定不容置疑的是：
动迁政策的实施、安置工作的推进以及保障性住房的大规模提供，都使得上海市民的收入与房价之间的联系变得不再那么紧密。
动迁工程不仅助力城市建设的推进，同时亦孵化了众多潜在的购房者。在三年之后，动迁户以接近市场化的价格将动迁房出售，从而获得了资金（2011年7月，上海将动迁安置房等“满5年”可售政策调整为“满3年”可售），他们随后重返商品房市场，使得众多收入水平普通的民众得以加入购房行列。
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监测非商品房的数量至关重要，一方面，它揭示了城市发展的强度，因为每一次的动迁都会推动城区迎来新一轮的发展；另一方面，它也呈现了该城市影子购房者的规模。
若未来某日我察觉到非商品住宅的供应量急剧减少且呈持续下降趋势，同时观察到上海房价却依然迅猛攀升，那么我将会提前向众人发出一房一万即将到来的预警。
ps：
动迁、安置、保障房等非市场化定向销售项目，尽管其价格仅为商品房的3至4折（详细信息可参考下表），却意外地出现了供不应求的局面。与此同时，一边是商品房市场一房难求，另一边则是非商品房市场供大于求。这种两难的局面，对我们现行的住房制度构成了严峻的考验。那么，未来我们是否需要对其进行优化呢？
2006-2016年动迁安置保障房成交供求关系
2016年上海动迁安置保障房成交信息
根据您对市场的敏锐洞察，细则发布后，上海房地产市场的价格走势，是逐渐受到控制，还是依然保持强劲？
数量有所减少，然而整体价格下跌的现象尚未出现，多空双方之间的较量所持续的时间已经超过了过去的情况。
我们来看几组数据：
首先来看一下一手房2016年成交数据
2016年四个季度一手均价
目前来看，前两个月的第四季度一手房成交均价，相较于第三季度，依然呈现出8%的上涨趋势。
审视一下我们持续关注并跟踪调查的焦点项目涉及的二手房市场信息——具体为上海的十年期次新房交易数据。
一房一万对上海10年期次新房挂牌价监测
显而易见，在这次调控措施实施之后，二手房市场并未出现类似于325政策实施时那样的广泛降价挂牌现象，而且……
接下来看一下，上海近三个月一二手房成交数据
上海近三个月一二手房成交数据表
可以看出无论是一手房还是二手房，近三个月的成交量都是降低的
购房者面临调控政策的利与弊，这些因素各有哪些具体表现？对于打算购房的人来说，是应该立即采取行动购买，还是选择继续等待观察，以确定最佳时机呢？
A3：不利有三点、有利两点，下面详尽阐述：
首先，来说一下利弊要素吧
1）选择面萎缩，压抑了房源的释放
新建住宅领证数量减少，截至2016年第四季度的统计数据，11月20日为止。
尽管2016年的第四季度尚未画上句号，然而，我们已能清晰地观察到，本季度领取许可证的项目数量，无论是与去年同期相比，还是与上季度相比，都出现了显著的减少。
二手房市场供应减少：尽管并非调控措施直接造成，但无疑对二手房的选购范围产生了间接影响，以链家网为例，其挂牌房源数量已从原先的九万余套降至四万余套。
2）购房时间成本提升，交易周期拉长
3）长期影响，由于土地拍卖被搁置，加剧未来供应紧张
1）决策时间充裕，利于淘到好房
2）二手价格长周期内会有松动
因此，在这种情势之下，那些有迫切购房需求以及进行资产配置的人们，应当审慎且有条不紊地挑选房产。然而，在运用杠杆时，必须确保其合理性。
Q4：如果现在出手，哪些区域或板块值得重点关注呢？
A4：如果真的要现在出手的话，
首先，我只能说宝山、闵行近5年是不会输的地方，不展开描述
其次，金山不支持购买（理由数据如下）
1）金山人口问题
2004年，金山的人口数量为53万，到了2014年这一数字上升至79万，呈现了一定的增长趋势；与此同时，上海在2004年的人口为1200万，而在2014年这一数字飙升至2400万，几乎是原来的两倍。因此，2004年金山的人口占上海总人口的4%，而到了2014年这一比例下降至3%。综合来看，金山的人口导入情况并不理想。
2）金山价格问题
a、上海2015年一手房增幅20%，而金山增幅为负数
10年内金山、上海一手房成交均价折线图
b、金山这轮涨幅过分集中今年第3、4季度上
2016年金山四个季度一手房成交均价
综合上述种种情况：我所目睹的是金山这一波股价的上涨，实乃上海房价飙升至疯狂境地，众人不顾一切地将资金投入市场所致。然而，在长期持有之后，接盘者的身份或许并未经过深思熟虑。
Q5：买新房和二手房有什么要注意的吗
购买二手房时，需预留至少10%的额外开支，以支付各类税费，同时，在银行贷款审批较为严格的情况下，购房者在合同中应与卖方深入讨论关于延迟支付款项、银行贷款审批未通过等违约责任的认定问题。
有人指出，此次调控堪称近年来的最严格措施，且普遍认为其势在必行，调控的强度与持续时间成正比。据此，从专家的观点来看，市场在明年是否将继续呈现降温趋势，迎接一场楼市的“寒冷冬季”呢？
明年，我们可以确信的是，成交量必将出现下滑，二手房的价格也将出现一定程度上的松动。然而，这种情况的出现，是在没有土地政策刺激的条件下。
从专家的个人视角出发，我认为此次房地产市场的调整是否会进一步加大力度？调控政策又将持续多长时间？
若政府旨在促使开发商自发地降低售价，这样的调控措施至少需持续两年。
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