位于划船社区的拆迁住宅，面积达72.48平方米，售价为350万元，内部装修简洁明快，拥有2间卧室、2个客厅、1间卫生间和1个厨房，每平方米的价格为48289元。
白鹤新村住宅，面积达到55.18平方米，售价为300万元，户型为两室一厅一卫，每平方米的价格为54368元。
没错——这确实是白鹤和划船两个社区中那些老旧二手房的房东目前所提出的售价。
下面这两张图已经刷爆小编的朋友圈：
宁波楼市被誉为“宇宙中心”的东部新城板块，其中房价之高首屈一指。新近交付的如东悦府等项目，不仅居住环境宜人，还拥有华师大艺术实验学校等优质配套设施。位于水乡邻里区块的印江南、新明洲等次新楼盘，在二手房市场上的挂牌价格大约在四五万一平方米——许多房源的单价甚至比白鹤、划船这两套老旧二手房便宜数千元。
这两个在上个世纪建成的老旧住宅区，现时的售价竟然超过了东部新城那些崭新的豪宅，这究竟是怎样的道理呢？
真的有成交吗？
还是房东“信口开河”挂着试试水的？
PART.1
今日，宁波楼市报道的记者，以潜在买家的角色，向替划船社区那套住宅的房东所委托的房产中介工作人员进行了咨询。
该中介说：
是的，这栋住宅确实是我所挂牌的。那位房东在两年前购置了这所房产，并且对其进行了翻新。
房东提及，对面那户人家是以每平方米4.5万元的价格成交的，因此他对自己的报价充满信心。
而且目前他迫切需要资金来更换住所，当初购房时背负了80万的贷款，他打算先行获取偿还贷款的款项。
尽管存在这样的情况，该中介从起初便明确表示房东的出价偏高，并建议记者不妨考虑其他小区的住宅。
记者表达出仅对划船社区的住宅感兴趣，中介便回应说，现阶段市面上仅此一套房源可供选购。
这位中介人员透露，之前以每平方米4.5万元的高价售出的房产，正是通过位于小区入口处的当地一家知名房产中介店铺成交的。
记者联系到这家房产中介宁波总公司的相关负责人，作了核实。
这位负责人对于划船社区二手房以如此高昂的价格成交感到十分惊讶，于是他通过公司内部的信息系统进行了详细查询，最终得出的结果是——
他们旗下门店并无此交易。
该负责人说：
成交价格并未达到如此之高，这仅仅是房东所提出的报价，而且这个价格对市场造成了一定的干扰。
PART.2
我们记者也去了白鹤新村。
这位也是当地颇有名气的房产中介机构白鹤分店的负责人，在接受媒体采访时透露：
自从关于在此地开展未来社区试点项目以及可能进行原地拆除重建的消息散播开来，白鹤新村的房价便持续攀升。
昨天我也听说有人挂了5万多。
太夸张了，这里的房子现在卖到3.4万已经顶天了。”
这两个老小区房价一路飙涨的原因，可能大家都已经知道了。
6月27日，浙江省发改委公布了一份名单。名单中，划船社区与白鹤社区赫然在列，它们被认定为“浙江省首批未来社区试点创建项目建议名单”中的成员。而在这份名单中，宁波市的候选项目正是这两个历史悠久的老小区。
名单一经发布，我们《宁波楼市报道》的记者便亲自前往现场进行了调查，发现当时那两个老旧住宅区的房价已经较一个月前上涨，从大约21000元每平方米上升至28000元每平方米，短短时间内涨幅竟达到了惊人的30%。
时隔一个多月，白鹤这边的二手房什么价格了呢？
有点吓人！
记者调查发现，白鹤新村中60平方米以下的“老破小”住宅，其成交价格已达到3.2万元每平方米，部分小户型房源甚至以3.4万元每平方米的价格成交；而对于60平方米以上的住宅，成交价格大致在3万元每平方米上下。
然而，在房产中介的白鹤分店中，白鹤新村的小户型房源目前并未对外挂牌；店内仅有一套超过九十平方米的住宅在售，其售价为每平方米三万元。
店长：
这套90多平方米的住宅并非无法售出，然而每当有客户寻求与房东进行购买洽谈时，房东便会提高售价，短短一个月内，价格已上调了四次。
在这短短的一个月里，众多慕名而来的购房者络绎不绝地涌入白鹤新村和划船社区，他们接踵而至，形成了一股购房热潮。
市民曾先生说：
我之前与房产中介约定了看房的具体时间，然而由于途中迷失方向，迟到了十多分钟，等我赶到现场，心仪的那套房子已被他人抢先一步支付了定金……
尽管如此，这2个老小区现在真正挂出来的房源，少之又少。
店长说：
此处昔日那些老旧房屋的买卖活动颇为频繁，然而时至今日，房东们纷纷惜售，不再将房产推向市场，我们甚至可以用“无米之炊”来形容当前的困境。
据调查，该店铺在七月并未促成白鹤新村住宅的交易，而自八月起，仅完成了一笔交易。
记者向白鹤以及划船附近的其他房产中介门店进行了咨询，业务员们普遍反映，目前这两个老旧小区在售的房源非常稀少，数量寥寥无几。
PART.3
关于白鹤和划船是否会被纳入省未来社区试点项目，以及具体的试点计划、居民补偿措施等，目前尚无官方信息公布。
仅仅在短短两个月内，这两个老旧住宅区的二手房价格便如同火箭般迅速攀升，达到了令人咋舌的“天价”水平。
这里面，有没有风险？
资料图片。图文无涉
据我们记者调查，购买这两个老旧小区的“老破小”房产者，大多出于投资考虑；加之户型较小、房屋年代久远，通常银行不会提供按揭贷款，购房者只得选择全款支付。
有业内人士算了笔账。
以白鹤新村挂牌出售的那套面积约为50平米、总价为300万元、单价达到5.4万元左右的二手房为例，若未来确实按照原拆原建的原则进行重建，并且能够像普通的拆迁安置房那样进行扩建，那么现在购买这套房子的人，最终有望获得一套约75平米的新居。
房屋登记、拆除旧房、新建楼盘直至交付整个流程所需时间，据相关部门向网友反馈，大约需三年左右完成。若以目前一次性支付300万元为前提，来估算这三年期间的机会成本——即若将这300万元存入银行定期存款或进行低风险理财投资，按年化收益率5%计算，那么三年后，当新房交付时，实际上相当于花费了345万元。
那个时期的成本价格，计算下来是345万元每75平方米，换算成每平方米则是4.6万元！
也就是说，三年后这套房子卖4.6万元一平，可以保本。
从地段角度分析，今年上半年成交单价位居首位的，是位于老海曙原高塘四村的地块；其价格水平，几乎与白鹤新村的相当。
原高塘四村地块附近未来新开发的住宅项目，若房地产限售政策未能放宽，该行业专家分析，其每平方米的价格是否能够达到4.6万元及以上，这一点存有疑虑。
昔日“宁波第一豪宅”海景花园
无论新旧住宅的面积如何变动，仅从单价来看，如今以每平方米5.4万元的价格购入，三年后若要他以每平方米4.6万元的价格出售，估计他是不会答应的。
若仅以单价来计算，假设房价每年平均上涨10%，那么在三年之后，预计每平方米的价格将达到七万元。
届时，这个价格，真的有人会愿意接手吗？在接下来的三年里，宁波房地产市场将经历怎样的变动，房价又将如何波动，这恐怕谁也难以预料……
实际上，即便在老江东地区，这些位置不输白鹤、房屋条件尚可、且位于四眼碶小学与七中教育圈内的丽江新都、晶华名园、维科星辰等住宅区，其二手房市场的挂牌价格，大多徘徊在每平方米3万元左右——比如维科星辰的一套36平米、拥有70年产权的单身公寓，其挂牌价格甚至低于3.2万元/平方米。
那正是昔日宁波的“顶级豪宅楼盘”——海景花园，现如今在二手房市场中的挂牌价格，普遍维持在4.5万元每平方米左右，鲜有超过5万元每平方米的情况。
上述业内人士说：
“楼市也有风险，投资也须谨慎啊……”
宁波晚报记者
钟婷婷
编辑
葛淑雅
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