大家好，我是观观。
我在金融圈打拼了16年，然而我唯独喜爱买房，并且我还开创了一套科学的买房体系，这套体系已经帮助众多朋友买到了好房子。
以下是今天的正文。
今年上海的楼市，年初时十分火热，下半年却迅速降温，到年底又趋于平稳，仿佛在一年时间里历经了过去几年的行情变化，真的如同坐过山车一般 。
市场变化太快，我们买房卖房的时候，就有些找不到北。
好在，我发现了几个小趋势，这些小趋势不太有人注意，我希望能在一片纷杂之中给大家一些启发。
第一个小趋势：市中心重新领涨，地段价值开始回归。
不知道大家有没有发现，实际上在上海经历了快速发展的时期以后，如今想要在城郊结合部获取房价大幅上涨带来的收益的机会越来越少了。
人口导入的速度变慢了，原本能够依靠“郊区变市区”来获取地段升级红利的做法，在当下，很有可能是无法行得通的 。
也就是说，上海已经度过了从无到有的时期，当下步入了从一到二的阶段。
现在买入成熟地段， 一定要关注IP，比如新天地、南京西路。
新天地处于上海顶级地段，这里没有大江大河的景观资源，但其核心区域优势明显，再加上深厚的人文底蕴，充分证明了该地段的强势。
这样的处于强势IP的地段，没有因成熟而走向衰老，相反，它经历长久时间却更加新鲜、充满活力，新的住宅正在飞速建设，新的学校正在快速推进，新的商业体也在迅速发展，年轻客群正持续不断地被引入。
可能有人吐槽：新天地太贵了！
没办法，新钱、老钱都认的地方，没几个不贵的。
目前，上海正在动用800亿的基金，探寻一条新路，一条超大城市旧区改造和有机更新的路 。
十四五期间，也就是2021年到2025年，上海将完成160万平方米的改造，这将使7.3万户居民受益。
我们能够看到，黄浦的豫园，竟然规划有数量众多、体量超大的新住宅供应 。
这些，都是拆出来的。
上海正在强势重仓市中心，你，跟还是不跟？
过去在上海买房，要结合自身资金情况，最好跟着城市规划热点走，选择适合自己的片区、产品等，接下来，就等待时机到来。
但这存在一个大前提，在过去十五年间，上海常住人口数量从1890万增长至2487万，上海地铁里程从147.8公里增长至729.2公里。
而现在的上海，经济发展已进入成熟期，其体量变得非常庞大，人口增速和当年不同，城市建设速度也和当年不同，二者都无法相提并论 。
未来五年，我们需要留意新资金的流动方向，同时也要留意老资金坚决坚守的区域。
新钱的流动方向，存在于产业当中，也存在于规划里面；老钱的坚持守护，存在于IP之中，也存在于价值认同之中。
第二个小趋势：户型设计开始越来越“不紧凑”。
我之前讲过，上海第一代户型是1998年到2005年的，第二代户型是2005年到2015年的，这两代户型都比较偏大，常见的是100平到120平做两房，120平到160平做三房，总价有点失控，房价上涨后，一度接盘侠有点接不动。
2015年之后出现了第三代户型，这种户型做得紧凑了许多，三房面积基本控制在100平以内，甚至还有110 - 130平的四房可供选择，如此一来，它立刻就与市场上其他稍老的房子拉开了差距。
举个例子，中海汇德里位于环球港附近，其房子实际上很普通，外立面是涂料材质，几乎没有小区配套，然而它凭借83平的三房在周边二手房中脱颖而出，关键原因是总价压缩得非常好。
这种紧凑户型的设计，自2017年以来，已成为一大风格。紧凑户型，只看总价不看单价，这已基本成为一种共识。
但是最近一段时间我发现，情况发生了变化，越来越多舒适型的中大户型开始回归市中心 。
新房方面，像九庐、百汇园这类原本就是针对豪宅设计的超大户型三房暂且不提，就连处于改善地段的安康苑、瑞九、招商云玺、新湖明珠城也都开始打造160至180平的三房，对总价不太加以控制，并且认筹情况都不错，实现日光销售问题不大。
特别是在政策限制的情况下，大量处于好地段的楼盘都规划了超过80%的小户型，像上述这种具有尺度感的户型，就更加稀缺了。
二手房领域同样如此，比如万科翡翠雅宾利的180平三房，卖得非常好，还有永业公寓的120平二房，也卖得很好，都是出一套就卖掉一套 。
在大户型走俏的背后，是上海的购房者开始分化。
简单的说，购房者目前分成两拨：
一拨人来自新上海人，例如归国留学生、长三角富裕家庭子女，这些人是1000万以下紧凑户型的主力，90至100平三房的主要客群就是他们。
本质上，高房价对他们影响较大，房价一波上涨，使他们至少少买20平，只能选择面积更小的户型，好在房间数的功能没有减少，就勉强这样了。
另一拨是来自有核心区房子的置换家庭，他们卖掉一套房子，差不多会有1000 - 1500万在手里。
他们有房子，基础好，高房价对其几乎没影响，自己拿着钱，再加点按揭，就能达到2000万，加上当下少子化趋势，所以买个大户型三房居住会很舒服。
对于购房者而言，建议留意这种趋势。对于从业者来说，同样建议留意这种趋势。未来上海的成交结构将会出现分层情况，这需要大家提前做好布局。
第三个小趋势是，板块轮动仍然存在，在过去一年里涨幅较小的郊区，如今成为了主角。
根据我们平米研究院的数据，上海郊区这一轮的涨幅是偏低的。
但是在8月采取三价取低的措施之后，郊区的房子反倒变得热门起来，外环外的房屋成交量从大约55%开始，一路呈现上涨态势。
依据最新数据，数据截止到12月26号，这个月外环外的成交量已占全市成交量的75%以上！
像宝山、奉贤，二手房虽没有上涨，不过卖得相当不错。嘉定的安亭、宝山的罗店，即便在全上海房价下跌的情形下，它们的房价仍逆势出现小幅上涨 。
目前上海整体房价非常平稳，存在房屋交易情况，然而价格起伏较小。在这一现象背后，原因在于购买力由城市中心向周边区域扩散，逐步延伸至郊区 。
市中心的房子，购买的人变少了，原因是内环内新房众多，杨浦、普陀、虹口的新房已开始竞争，很多新房根本不需要积分 。
10万一平能买内环内新房，不香吗？
高总价的房子，购买的人变少了，所以实行三价取低政策，导致贷款额度不足，原本能买600万房子的人，如今只能买得起400万的，原本能买400万房子的人，如今只能买得起300万的。
所以，全上海总价在200万以下房子的成交量占比，1月时为26%，到11月增加到了44%，相反，600万以上高总价的二手房基本失去了流动性。
这也是有原因的，我对杨行这个板块很熟悉，它常年跑输大盘，然而却能看到其四季的销售情况都很好，认筹率高达320%，预计需要66分以上才能够买到。
这也是有原因的，宝山的大华悦庭周边的界面状况不好，环境也不尽如人意，然而却出现了日光的情况 。
这就是原因所在，嘉定的地缘市场动迁房成交十分旺盛，松江的地缘市场动迁房成交十分旺盛，奉贤的地缘市场动迁房成交十分旺盛，这几个区的动迁房成交量连续好几个月占据排行榜前几位 。
过去短短一两年，上海楼市就发生了很多的变化。
一开始说地段在变迁，结果回过头来某些地段反而在固化。
起初表示户型会越来越紧凑，然而后来却发现，市中心的“浪费型”户型受到了热捧 。
起初认为郊区的房子，低总价市场的表现欠佳，然而潮水退去后，这些房子反倒成了卖得最好的 。
这就是我在上海楼市摸爬滚打十几年的原因，即便如此，我依旧心存好奇，依旧对市场怀有一分敬畏 。
因为上海楼市，不会让你永远掌握她变化的秘密。
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