上海楼市发展至今已经有两大共识：
上海不同区域的发展存在较大差距，房价的基础数量级也各不相同。
第二，多年的分化之后，每个板块在楼市都有了属于自己的位置。大家因为有更高的预算，所以在购房时会另有选择，这导致有些板块涨不起来。
这是我上文提及的第二点和第三点原因。你价格无法提升，可能是区域存在问题，也可能是高预算的消费者都没有选择你。
从区域上看，顾村天生弱势，价格很难坚挺。
顾村与众多近郊板块情况相似，其周边不存在强大的产业，主要依靠市区的外溢作用。
西北片区存在的问题是，在地铁的上游，从普陀一直到郊区的众多板块，都能够被看作是中产居住定位的板块。
上游没有豪宅区，并且区域产业比较弱，所以价格天花板的水平较弱，房价本身的基础就不好。
桃浦的新房售价八万出头，人们认为这一价格被高估了。七宝的新房售价为 8 万，却被认为处于高倒挂状态且遭到疯抢。这种差距源自区域的产业实力以及天花板的高度。
而且，整个外溢链条都是由居住板块构成的，存在着大量的住宅区，这些住宅区将市区的购买力进行了层层分流。
一堆板块都在拦截，那么就造成处于下游的板块捞不到太多人：
房价涨的慢，跌的快，挤压效应特别明显。
我们可以看到，顾村的房价在 2021 年有上涨。同时，我们也能看到，顾村房价上涨的幅度比不上隔壁同期发展的南翔。
顾村涨到6万多的时候，南翔的价格一度达到了7-8万。
差别在于，南翔享有的是 11 号线的外溢客流。同时，还有嘉定区内的改善型客群。
11号线是强产业线路，这个自然不用多说。
在传统汽车行业兴盛的时期，嘉定区的改善型购买力基础较为强劲。
二者力量合并，南翔的上限自然就要更高一些。
顾村这个地方，市区上游的外溢情况比较有限，然而在宝山内部，其竞争对手却格外多。
共康区域几乎很难拉开差距，顾村区域几乎很难拉开差距，上大区域几乎很难拉开差距，甚至杨行区域几乎很难拉开差距。宝山内部的居民改善顾村也不是前三甲。
这种情况下，顾村的房价的确是很难坚挺。
而顾村的房价层次一直起不来的核心原因就在于第三点：
本属于他的位置，被别人抢了。
顾村主力卖方处于开发阶段的时候（大概在十年前），西北的四大金刚几乎都处在相同的水平线上。
上大离市区比他近一些。然而，城市界面以及配套资源方面，上大与顾村存在差距。所以，上大与顾村只是在伯仲之间。
从整个浦西近郊的范围来看，当时的情况几乎是各个板块都自行其是，没有哪个板块能够占据绝对的主导地位而称王称霸。
但是，后面两大变化，直接改变了这种竞争格局。
第一，大虹桥启动了新房的大规模销售。大虹桥成为了浦西 600 - 700 万档次的板块。大虹桥在这个总价段位几乎处于垄断地位。
大虹桥已经开发了十多年。真正意义上的大虹桥楼市火爆是在 2018 年之后。
徐泾和江桥有很多打着虹桥旗号的新房开始入市。大虹桥在浦西处于一个独特的地位，单价在 6 万左右，总价在 600 万到 700 万之间，是绝对的领先者，没有其他能与之相比的。
这个总价段几乎被大虹桥所霸占，这样一来，留给其他区域处于这个档次的名额就变得不多了。
当然，之前有先发优势。西北四大金刚在概念上比不上大虹桥，但随后它们也达到了这个档次。
不过很可惜的是，本属于顾村的位置，被后面开发的南大夺走了。
四大金刚里，江桥直接沾上了这个光，商品房晋升6万档次。
南翔行动稍显迟缓，然而凭借着当时环境下所具备的稀缺性，得以迅速展开补涨态势。其新房价格成功突破 6 万，二手房价格也突破 8 万，从而在该档次中站稳了脚跟。
南大和顾村本身应该能够跨入到这个层次，因为之前它们之间几乎不存在差距。
但是南大开始开发之后，竞争的天平发生了直接的倾斜。南大的新房成为了能够和大虹桥相抗衡的区域，而上大则可以凭借南大的增量利好而获得一些益处。
顾村在这一过程中直接出现了“阶层滑落”的情况。它变成了弱于南大一个档次的板块，总价层次也直接下降到了 500 万的水平。
本属于顾村的位置，被别人抢走了。
从近郊的第一梯队位置被挤到了第二梯队，这就如同从徐泾的量级降至了赵巷的量级，所以顾村的总价才无法提升起来。
结语
从当然可能会有朋友在问，南大不是外环内吗？怎么成近郊了？
这其实也是因为上海的南北发育不是很均衡。
过去三十年，上海的发展重心一直朝着南方延伸。在 90 年代，闵行的近郊部分，由于古北和徐家汇的人口及产业外溢而得以快速发展并起飞。如今，该区域的成熟度已经与市区相差无几。
北上海以及西上海的大量中外环区域的发展成熟度情况是，实际与七宝莘庄、大虹桥这些区域相比，要远远落后很多。
郊区并非仅仅凭借外环线这条公路。更多的是在感受层面，存在着城市感与郊区感之间的差距。
当然，西北上海正在奋发直追。
桃浦崛起，南大崛起，大吴淞崛起，那么上海的东北、西北城市边界就有机会再次向外拓展。
如果规划的预期能够完全实现，那么西北区域近郊的房价站位就会自然地被重新评估，到那时顾村自然能够像鸟儿展翅一样腾飞起来。
当下，顾村可能需要在价格相对较低的位置停留一段时期。它需要静静地等待规划得以兑现。
