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2023 年，楼市调控政策处于近十年来最宽松的阶段。土地限价等限制有所放宽，首付比例等限制也有所放宽，限售限购等限制直接取消，甚至还采用了发放购房补贴等方式。
中原地产研究院的统计数据表明，2023 年全年房地产政策进行了优化调整，其累计次数高达 1008 次。在 2022 年时历史上首次突破了 1000 次，并且在接下来的连续 2 年里都维持在高位。
然而，市场的反应没有达到预期。2023 年，房价下降的城市数量在不断增多。房地产行业的全链条都在收缩。全国房地产开发投资的总规模、房屋新开工的面积以及商品房销售的面积等多项数据都再次达到了新低。
2018 年深圳进行房改，把住宅的市场化改为租售并举。2021 年底中央经济工作会议首次提出探索房地产新的发展模式。2023 年底，国家出台“14 号文”，明确了两大目标。
一是明确了要加大保障性住房的建设和供给，以实现“居者有其屋”。同时，还回答了保障性的房源来自何处、谁能够购买或租赁、以及如何进行转让运作等具体问题。
三是首次鲜明地提出“令商品住房回归其商品属性，从而满足改善性住房的需求”。
这意味着中国楼市会运用“保障房+商品房”的双轨制模式，保障房和商品房各自按照自己的路径前行。楼市也从“两手房”（包含一手房和二手房）转变为“两类房”（有商品房和保障房）。
为什么调控政策会发生这样的切换？
政策切换将如何改变现有房产格局？
实现从“两手房”到“两类房”的切换面临哪些问题？
福卡智库的内部报告名为《从“两手房”切换到“两类房”——经历哪些坎？》，该报告指出：
随着时代的变化，“两手房”已经不再合适了。中国的房地产需要的并非是在原本的框架内进行一些小的修补和调整，而是要进行具有方向性的变革。
从“两手房”转变为“两类房”，其本质在于进行重心的转移。这需要跨越两个关键的坎，一是从金融属性跨越到商品属性，二是从价格调控跨越到制度安排。
办法比困难多。这需要有很大的政策魄力，要大刀阔斧地去做，还需要各方面协同配合，并且要持续地执行下去。只有这样，才能够避免出现剧烈的波动，最终实现平稳的过渡。
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内部特别报告是纸质的，每周出一期，一年有五十期。此报告秉持着“客观、中性、冷静、实证”的学术精神，将精力集中在宏观经济、中观产业、微观企业等领域进行研究。对于当前经济社会里的热点、难点、敏感点，会进行“尖锐、敏感、深远”的分析，并且提供独家的趋势预判。本报告集兼具原创性、颠覆性与前瞻性，具备较强的政策性和指导性，专门供政府主要领导以及企业集团的高层用于决策参考。德培论道是以视频形式呈现的，它是纸质报告内容的一种补充和延伸。
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“福卡”的名称来源于英文“FORECAST”，其含义为“预测，预言”。福卡智库在 20 世纪 90 年代初开始创立，是由享受国务院政府特殊津贴的专家、首席经济学家王德培担任领衔的，是一个服务多元化的智库机构。
福卡智库自创办起，秉持着“破解复杂，预测未来”的宗旨。它一直坚持“客观、冷静、中性、实证、有效”的科研原则。凭借福卡独特的“跨界、本质、未来”视角以及“穿透、合成、创新”的“智慧型文化”，来破解复杂的问题并研制相关方案。
二十多年来，福卡智库一直致力于为商界提供智力服务，这种服务科学理性、富于前瞻性且具有可操作性。同时，福卡智库也为政界提供类似的智力服务，同样具备科学理性、富于前瞻性和可操作性的特点。多年发展后，我们形成了强大的内部团队和资源平台。在城市战略、区域规划、园区规划、高科技产业、现代服务业等领域，积累了大量经验。仅度身定制的专项研究与咨询项目就有二千余项。我们完成了从亚行到国内各类园区、各企业集团、各级政府的相关咨询课题。
福卡智库形成了“经济预测”“破解复杂”“发展战略”“可行方案”四位一体且相互促进的综合优势，成为业内知名品牌。2020 年 5 月，该智库入选上海市重点培育智库名单。
