2024 年，楼市柳叶刀会不定期地输出《老朱看城：中国城市性格分析系列》。它会从城市肌理这个角度出发，去感受一座城市的魅力，同时剖析一座城市的购房思路。
惭愧的是，全年只看了 2.5 座城市。其中有成都，有苏州，还有 0.5 座在武汉。在写项目的时候，对部分城市的性格、房价基因密码进行了分析。详情请戳：
2025 年设定一个目标。我们要把“房价与城市基因”这一系列的选题发展得更好，让它更强大。为什么能够说出这样的话呢？
有老朱这个对全国楼市熟悉的人，他头脑发达。同时还有天易顾问公司提供技术支撑。海口、广州、西安、南宁、贵阳、昆明、武汉、沈阳、太原、石家庄等城市都处于天易的射程范围之内。
我们并非只是空谈理论，而是对全国的各个城市都有着独特的见解和看法。 我们不是仅仅停留在理论层面，而是对全国的每一个城市都具备自己的认知和观点。 我们不是只在纸面上进行讨论，而是对全国的各个城市都拥有自己的思考和见解。
今天，我们要以城市基因理论作为开端。接着以上海作为例子，去剖析上海的城市性格与楼市之间的关系。
如果说成都具有只可近玩不可远观的特点，那么传说中的“咖市”具备怎样的性格基因呢？全文的篇幅约为 7500 字，被分成了 4 个章节，深度阅读大概需要 17 分钟。如果觉得理论看起来或者听起来比较乏味，就可以直接跳到文章的中后段去看或者听关于城市实战的内容。
1、城市，究竟有哪些基因？
2、商业基因城市，如何解析房价密码？
3、看懂上海房价，先读懂“门童文化”
4、老朱有话说
01
城市，究竟有哪些基因？
中国有很多城市，城市的类型有很多种基因。
一、军事城市
军事城市，与生产无关，也与生活无关，它是为了军事意义而存在的。
锦州是一个重要的地方。它是连接东北与华北的通道。在历史上，它曾是明清交替时期的重要战场。
譬如沈阳，各路军阀争先恐后的想要抢占的军事要地；
汉中处于秦岭与巴山之间，它是连接关中平原和四川盆地的重要通道，在历史上曾是南北政权竞相争夺的关键所在。
西安作为十三朝古都，从长安时期起就位于关中之地。关中之地是兵家必争之地，原因在于其地处关中平原，此地土地肥沃，水源充足，农业得以发达。
二、行政城市
所谓的行政城市，就是省政府所在，更多的是政治意义。
比如北京，它是中国的政治资源型城市，长安街是北京的政治资源体现。像这样的城市还有兰州、西宁以及乌鲁木齐。
三、生产型城市
生产型城市能够被理解为是资源生产型的城市，其中包含着交通资源、工业资源以及制造业资源等。
例如武汉：它属于交通型资源城市。从古代开始，“九省通衢”就是武汉的称号，它能够承接东方和西方，连接南方和北方。
郑州凭借“米”字形高铁网这一优势，和武汉一样，被国家层面赋予了“国际性综合交通枢纽城市”的称号。
工业型资源城市较为典型。重庆是工业资源型生产型城市，泉州是工业资源型生产型城市，天津是工业资源型生产型城市，沈阳是工业资源型生产型城市，石家庄是工业资源型生产型城市，并且石家庄是全国重要的棉纺织基地。
四、商业城市
商业城市，其意为担负一定区域商品流通的中心城市。同时，也可以理解为长期在商业活力值方面处于领先地位的城市。像国外的纽约、巴黎，以及国内的上海、广州等城市就是这样的例子。
为什么最后讲商业城市，因为有这种基因的城市才是房价的密码。
军事城市和行政城市不谈房价密码是容易理解的。那么，为什么生产型城市不谈房价密码呢？
①生产型城市本身的生活质量不高，譬如鄂尔多斯、太原等地；
生产型城市存在大量产业工人，而这些产业工人无法承担得起高房价。
重庆的城市 GDP 表现较为突出，然而房价的承受能力却有所欠缺。例如，格力在重庆的工厂，那里的员工数量众多，达到了成千上万之多。员工的平均工资为 5000 元每月，主管的工资是 8000 元每月，厂长可能还是外派而来的。大部分的产业工人的收入水平是难以支撑当地房价的。
武汉这类属于交通型的生产城市不适合谈论房价。其一，天气十分炎热；其二，交通会产生影响，我们之前曾提到交通枢纽能够对城市房价造成影响，它属于城市的障碍性配套设施。
交通城市指的是汽车、火车、航运等立体交通较为发达的城市。就拿武汉来说，其交通发达，但即便如此，连成都火车站附近的房价都难以提升，商铺的销售情况也不佳。这是为什么呢？
人在交通枢纽上容易乱，这种乱有三种。
秩序较为混乱：赶车的人都行色匆匆，不会长时间停留。小偷、骗子等各种不同类型的人更多。由于往来的人多，今天在武汉火车站骗了你，明天你或许就在郑州火车站，很难去追究责任。
节奏比较混乱。例如成都东客站，早上十点半的时候可能会有一万人，而到了晚上十点半可能就只有一百人了。
中国有句老话叫“有理的街道，无理的河道”。在过去，船上的生活是可以随意脱衣服的。
所以你看，无论是哪种生产型的城市，都不太适宜去谈论房价。那么商业城市又是怎样来探讨房价密码的呢？
02
商业城市基因
如何解析房价密码？
朱大爷常讲，中国存在着四大商业城市，分别是北京、上海、成都以及广州。倘若要对楼市进行研究，那么就首先需要对这四大城市展开研究。
也许你会说，全国有很多商业城市。然而，在商业厚度、影响高度、辐射广度这三个维度上都能引领的城市，仅有上述四个。并且，影响高度和辐射广度这两个因素对于房价起着重要的决定作用。
北京：
严格来说，北京既是军事城市，又是行政城市，同时还是商业城市。北京作为北方草原文明进入中原文明的一个节点，对于东北人以及蒙古人来说，到达北京就意味着入关，这几乎等同于到达南方。就如同青海人和甘肃人来到成都，他们也就进入了中原。
北京能辐射哪些省市呢？
第七次人口普查数据显示，北京的外来人口主要源自北方省份。其中，河北省是北京外来人口的首要来源地，其流入人口数量为 216 万人；河南省次之，流入人口数量为 127 万人；山东省位居第三，流入人口数量为 70 万人。此外，黑龙江、山西、辽宁、安徽、天津和内蒙古这几个省份的流入人口数量也超过了 30 万人。
上海：
上海属于标准的商业城市。在中国的实体商业范畴内，上海始终是国内备受关注的城市。上海作为超大型国际化大都市，同时也是长三角地区的核心引擎，长久以来在国内外的经济、金融等诸多关键领域都占据着极为重要的地位，并且引领着发展的潮流。
上海第七次人口普查显示各区的外来人口数据情况，在上海的外来人口里，安徽是排名靠前的人口输入大省，其占比达到了 23%；江苏也是排名靠前的人口输入大省，占比为 17%；河南同样是排名靠前的人口输入大省，占比达到 13%。
安徽人在上海外来人口中所占比例约为 1/4，安徽是绝对的输入大省。上海的首条超级环线高铁将安徽、江苏和浙江串联了起来。
成都：
成都的商业辐射范围除了云贵川渝这些地方之外，还涵盖新疆、甘肃、青海以及拉萨等地。在中西部地区中，成都的吸附力处于首要地位。
广州：
广州的辐射范围首先涵盖两广地区。例如，广西人通常很难前往成都发展。而江西人和湖南人在选择打工地时，首选也大多是广东。
也许你会说，深圳是商业城市，其房价很坚挺，那为什么深圳不能作为跻身六大呢？也许你会说，杭州是商业城市，其房价很坚挺，那为什么杭州不能作为跻身六大呢？
江浙人认为上海是绝对的中心，上海处于老大的地位，而杭州处于老二的地位，由此可见杭州是个副中心。
深圳也是商业城市，但深圳房价贵主要有三个原因——
本地的富人数量很多。在那年春天将圈圈画出来的时候，这一点是不言而喻的，无需进行解释。
深圳的房价是以香港作为参数来进行对比的。香港一平方能卖到 50 万，而深圳一平方卖 10 万，这样你就不会感到惊讶了。
三、深圳住宅供应量小。
深圳是全世界土地住宅供应量处于最低水平的城市。同时，它还是中国一线城市中面积最为狭小的城市，仅有 1997 平方公里，并且有许多地方是通过填海才得以造就的。城市的大小，实际上是通过比较而得出的。
深圳的面积仅仅是上海的三分之一左右；
深圳的面积仅仅是广州的四分之一左右；
深圳的面积仅仅是北京的九分之一左右；
② 深圳的工业特别多，许多地建了工厂；
深圳的山地占比 30%。可用于建房子的面积为 1300 平方公里。其中有绿化区和工业区，它们共占 900 平方公里。能够建住宅的面积约为 400 平方公里，约占 1300 平方公里的 30%左右。
③ 深圳的住宅自有率全国倒数第一。
数据表明，深圳的城中村住房数量极为庞大，大概有 510 万套。这一数量占到了住房总存量的将近一半份额。同时，城中村容纳的人口约为 1500 万，该人口数量占实际总人口的 75%份额。
因为上述土地的缘故，深圳的供应显得特别少。深圳的住宅自有率仅为 23.7%，在全国处于倒数第一的位置。并且，深圳的房价收入比很高。另外，深圳的住房供给主要集中在商品房方面，同时自建房的比例也比较高，这些因素都对整体的住宅自有率产生了影响。
所以你看，深圳是一座商业城市。然而，它有相对特殊的情况，它主要是以科技的力量来吸引人们，而不是依靠商业的魅力来吸引人们。
那么商业城市的基因是怎样影响房价的呢？一个城市的房价，从根本本质上来说，其基因密码在于：这个城市的文化能否吸引富人在此生活。
在古代，尤其是清朝与民国以前，整个中国房价最贵的地方不是上海，也不是北京，而是苏州。
为什么苏州特别适合江南那些地主生活？
苏州处在江南水乡。自古以来，它就是我国经济和文化很繁盛的地区之一。它那独特的地理环境以及丰富的资源，让苏州成为了文人墨客聚集的地方，也让它成为了商贾云集的地方，进而使得房价被推高了。
明清时期，苏州在江南地区处于经济中心的地位。它具备独特的经济结构，其商业模式也独具特色。这些因素吸引了大量的商业活动，使得人才纷纷聚集于此。而这一切也带动了房地产市场的繁荣。
苏州的文化和艺术风格深受人们的喜爱。比如苏州园林艺术，它就为苏州房产增添了独特的价值和吸引力。
所以长江中下游地区的人，在有了钱之后，都去到苏州市区买房并在那里生活。
苏州是近现代手工业发达的原因在于它吸引大量富人在那生活；苏州是近现代文化艺术发达的原因也在于它吸引大量富人在那生活。
我们今天所说的四大商业城市，从文化角度而言，其优势在于：能让富人感觉特别有机会，能让普通人感觉特别有乐趣。
你是一个打工仔，去南宁打工，一个月能挣 3000 块。然而，去广州打工的话，哪怕一个月只有 3500 块，也比在南宁打工好。并且，广州肯定比南宁更有意思，更好玩。
同样，作为商业城市的成都，也有机会和乐趣。
富人，你到成都的机会也比兰州多：
一、成都投资的机会多；
二、成都人际资源能力多；
三、环境资源更好；
中产，你到成都过得会很肆意；
一、成都好招人；
二、创业机会多，开个小店，也能当小老板。
普通人，你到成都的机会比郑州多；
成都的物价水平，包括房价水平以及交通和旅游等方面的能力。成都在这些方面肯定比郑州更有优势，更能给人带来乐趣。成都的房价水平有其特点，交通和旅游等能力也较为突出，整体上比郑州更具吸引力，让人感觉更好玩。
二、成都就业机会更多。各种花里胡哨的兼职机会；
成都很有趣。同样是每月 5000 元的薪资，你在重庆的工厂里打螺丝，与在成都的办公室里打电话，这两者之间的差别还是很显著的。
基因密码就如同一个城市。一个城市需要有文化，并且要有优势的文化。文化本身并无高低之分，但只有当它的文化足够有优势时，这个城市才会对周边产生辐射力和吸引力。
成都的文化基因包含哪些呢？包含商人文化，包含商业文化，还包含交易。有购买行为就会有售卖行为，在成都，如果你想买价值 2 亿的房子，麓湖能够提供；如果你想买价值 5 万块钱的房子，龙泉也有可供选择的。
成都文化基因的底层逻辑究竟是什么呢？是拥有衣食无忧的这种安全感，无论是丰俭之事还是旱涝情况都能由人掌控。而上海呢，它的文化基因以及楼市密码又在何处呢？
03
看懂上海房价
先读懂门童文化
2 年前，老朱就意识到楼市需要有全国视野，而上海云锦东方亮相后在全国引起轰动，成都的各大公众号以云锦东方为引子进行写稿。于是，老朱立刻让热巴前往上海，实地踩盘该项目，并推出了《》一文。
我们当时从明线房价呈现倒挂的情况，以及暗线所体现的财富价值这两方面入手，对云锦东方火爆的原因进行了分析。那是我们首次从一个项目入手来对上海进行分析，而今天我们将要从城市的基因这一角度入手，再次对上海这座城市进行观察。
老朱称，若要理解上海房价为何那般坚挺，就需先知晓门童文化。
“门童文化”一出现，长期在选题会上打瞌睡的热巴立刻变得清醒了。因为她已经写了十多年的楼市，这是她第一次在文章中涉及到“门童文化”这四个字。
门童向来很重要。他们通常是客人与酒店交流的起始之人，也是客人与酒店员工交流的最终之人。
对于五星级酒店来说，门童不只是负责开关门以及提行李的工作。他们在酒店中扮演着重要的角色，就像是酒店的耳目一样，能够敏锐地感知周围的情况；同时，他们也像是酒店的大使，代表着酒店与外界进行交流和互动。
门童有哪些特点呢？
第一、很有礼貌
涉及门童的，大多是五星级酒店或者高端拍卖行，并且必须要有礼貌。
门童文化源自上海的百年历史。在当时，外滩、南京路等地是国际金融贸易的中心。门童作为服务行业的一部分，承载了传统礼仪与现代服务理念相融合的内容。
门童在服务时注重礼仪礼貌，这体现了上海的文化底蕴。他们的服务态度和专业水平，是上海城市形象的一部分。
第二、见过世面
牛逼的五星级酒店不存在有地下停车场这一情况。即便再厉害的人进入其中，也都是从大门进入的。正因如此，门童都见过大世面。
你若问在上海谁见得明星名流多？那一定是南京路上的各大门童。
第三、服务是真诚的
门童文化注重服务意识，体现在对客人热情接待上，也体现在对客人细致关怀上，这是上海服务业发展的一个亮点。
门童不会认为这份工作是耻辱的，他们从内心深处觉得为客人服务是真诚的，并且是开心的。
第四、排外
门童能够一眼将客人辨认出来，接着给予真诚的服务。同时，他们也具备判断出非客人的能力，正因如此，对于非客人，他们的态度是冷漠的。
你看，门童的形象是不是很像上海人的印象呢？门童礼貌，在工作上确实有能力，也见过世面，知道什么是腔调。然而，他们也存在排外的情况。
从某种程度而言，上海充当着中国的大门角色。上海人实际上就像是中国的第一个门童。
上海人觉得上海是属于世界的上海，他们对中国内陆的一切都缺乏兴趣。就如同和平饭店的门童，他绝对不会向你透露自己是苏北南通人，而一定会告诉你他是和平饭店的门童。
所以上海人说话只有两个，对内说国际，对外说我们上海。
这种说话格式在商业城市较为常见。成都人会说“我们成都”，广州人会说“我们广州”，这体现的其实就是文化的独立性。
上海人在好的方面所展现出的开放、国际、精致、信誉以及商业规则等特质，都能够在一个门童身上得以体现。门童对客人在表面上始终保持着绝对的客气，而对于那些探头探脑的路人或客人，则会予以冷漠拒绝。
上海是否精致呢？门童的打扮很得体，他们的头发都梳理得整整齐齐，显得格外精致。
上海生活是否辛苦呢？在上海的街上，能看到很多人显得极为光鲜亮丽，他们也见识过无数的场面。然而，他们却每天都要花费 4 个小时在通勤上。
这种截然不同的状态，反映到楼市上也就截然不同。
上海拥有全世界一流的房价。在上海，几个亿、十个亿的房子数量不少，仿佛住在五星级酒店的总统套房中一般，拥有这样高资产的厉害人物也有很多。
上海有这样一些人，他们表面光鲜无比，生活精致无比，头脑无比开放，还能说一口流利的英语。然而，实际上他们一家三口却挤在 60㎡的房子里。这些老破小，要么不在好地段但位置很小，要么位置很远，要么比居住者的年龄还大。
其实全中国的富人并无差别。我们对上海不是特别了解，然而上海的法拉利与成都的法拉利是相同的。
上海有三类人——
第一类，在上海能享受着全世界最松弛的文化的富人；
第二类是上海的门童，他们见过世面且很有礼貌，然而却居住在由老房改造而成的老破小当中。
第三类是新上海人，也就是外地的中产阶层。他们能说一口流利的英语，并且觉得在外地打工是吃亏的。例如，那些能说流利英语的人，如果在郑州打工，几乎没有发挥才能的地方。这些人可能很难购买得起上海的房子。
上海的房价为什么贵呢？
2024 年上海楼市呈现出领航的态势，是豪宅年。上海的房价在成交方面，其均价约为 5.9 万/㎡。
绿城在徐汇滨江的地块，其土地端的楼面地价超过了 13 万/㎡。东安新村地块即将亮相，它或许会以 577 亿的价格，成为全世界总价最高的地王。
销售端：中海顺昌玖里首次开盘推出 512 套高层房源，单价为 17.2 万/㎡，销售额大概是 196.5 亿元，去化比例达到 98.5%，单套的成交均价约为 3892 万/套；中海领邸·玖序，经历了三次开盘且全部售罄，销售额为 148 亿；兄弟项目领邸·玖章一次性推出 552 套房，当天就全部售光，销售额为 85 亿。融创外滩壹号院，也是三次开盘三次售罄，实现了单盘 215 亿的业绩……
那么上海房价为什么能这么顶呢？
一、上海有国际化的商业环境
二、上海有国际化的服务
三、 上海有国际化的机会
四、 上海有最牛逼的文化认同
五、上海不动产保值能力牛掰
你瞧，有那么多精致的门童呢。在上海，你能享受到的服务具有国际化的特点，这与深圳是不同的。深圳依然凭借技术落差以及城市差异来做中国的生意，而上海有很多人是在做全球的生意。
一个富人，即便他说自己多么厉害，也比不上一句自己在上海陆家嘴拥有一套房子。在当今的中国，这样的一句话便是最为厉害的社会认同。
上海的国际化程度越高，其资产破坏性就越差，被破坏的风险也就越低。因此，上海的资产是最安全的。
上海房价已经那么高了，为什么还会有机会呢？
一、以国际化的服务、机会、视野吸引全球富人
前面提到我们提及了上海的国际性，实际上这就是上海楼市能够吸引富人的缘由。就连港台明星都曾被调侃，他们的最终归宿是成为“沪漂”。你瞧，杨千嬅、伊能静、张柏芝、刘畊宏、蔡少芬等等这些人都在上海。
从生活质量方面来看，对于处于金字塔顶尖的人，上海毫无疑问是六边形战士，不存在缺点。上海有优质的服务，有国际上最前沿的信息，有国际上最前沿的文化，有可以自由获取收益的条件，有覆盖全球的时间。
上海具有国际性，所以能够吸引许多外国人前来购买。上海的商业力量以及文化力量等在整个亚洲范围内都有着极大的影响力。
也许你会说东京很厉害。然而，日语的国际化程度存在不足，并且很多人可能无法接受日式生活方式。
香港的国际化程度较高，其英语水平也较为不错。然而，一方面粤语存在一定的壁垒；另一方面，香港的菜系主要以粤菜为主，丰富程度存在不足，在香港很难找到东北菜等其他菜系，而上海的菜系则涵盖了全世界的各种风味。
也许你会说新加坡很有吸引力。然而，很多人并不一定喜欢新加坡的天气。并且，新加坡的文化相对而言较为单薄。
二、以绝对的身份认同感吸引全国中产阶级
对于中国城市中的中产阶级以及那些想要改变命运的打工族来说，还有什么能比会说一口上海话更能让他们产生身份认同呢？
你回老家，问你孩子在哪儿？你说在上海，户口310；
你回到老家后，有人问你工作在哪里。你回答在上海，这意味着一种很大的心理认同。
中产阶级愿意前往上海，因此上海的房价有保障。同时，中产阶级对上海房价的预期心理预期极高。
三、以极致的文化认同让老上海人坚守
上海楼市能够吸引那些“门童”，也就是老上海人。他们完全有能力把上海的老破小卖掉，接着去另一个城市过上更惬意的生活。然而，那种死都要死在上海弄堂里的理念，已深深印刻在他们的基因之中，成为一种身份的认同。
你看，上海的文化基因具有吸引三类人的特质，这三类人都能够成为上海楼市的重要力量。这便是老朱所说即便发生战争，上海楼市也能保持坚挺的原因。并且，老朱一直希望在黄浦江边为他的后代开启一扇窗。
老朱有话说
经济学上有个词叫合成谬误。意思是，对局部来说是正确的东西，仅仅因为它对局部而言正确，就说它对总体而言也必然正确，这是一种错误的看法。
比如说，当提到房价高的时候，你就会提及供不应求的情况，这种情况使得这些地区的房子价格被往上抬升。要是把这种现象错误地运用到整个房地产市场当中，那就犯了合成谬误。
房价高或许是由货币政策、调控政策、土地供应、城市化进程、城市购买力以及城市差异等诸多原因所引起的。你不能仅仅采取局部的、治标不治本的措施。
看待一个城市的房价，首先要去看懂一个城市的性格基因，并且要去了解一个城市的性格基因。从城市开始，再到楼市，这是我们这个系列的基础。
我们可以看到，中国存在着许多城市。这些城市有的可能是局部的经济中心，有的可能是局部的政治中心，有的可能是局部的交通中心，有的可能是局部的工业中心。然而，这些城市的房价都较为普通。
如果是局部的文化中心情况就不同了。文化的影响力会对房价产生较大影响。比如巴黎，它的 GDP 排名并不靠前，然而巴黎的房子却价格极高。这是因为巴黎凭借时尚打造了自身的文化吸引力。
文化吸引力指的是这个城市所具有的生活态度以及它的价值观所展现出的乐趣性和丰富性。
郑州，它不仅是一个行政城市，同时也是一个交通城市。河南省有 1 亿多人，从购买力来看似乎是可观的。然而，郑州的房价就是无法上涨上去，其中一个原因在于河南的文化在洛阳。洛阳拥有文化自信，有丰富的文化生活，并且存在高端楼市的化合反应，而郑州在这方面有所欠缺。
郑州有一个显著特点，它热衷于做大。医院做到了仿佛是宇宙中最大的规模，会所也做到了在全国范围内堪称最大的程度。如果有兴趣的话，大家可以自行去搜索《皇家一号覆灭记》。然而，郑州目前呈现出一种太平的状态，既没有达到文化的高度，也没有具备足够的吸附力度。
兰州也是如此。甘肃是长条形的，有大量的甘肃人。他们宁愿前往西安，前往成都，也不愿去兰州。仅仅就气候这一方面来说，就极具杀伤力。
还是那句话，一个城市的房价，其本质归根结底在于：这个城市的文化能否吸引富人去生活。古时候的苏州具备这种吸引富人生活的文化，所以它的房价有相应表现；现在的上海也具备这种文化，所以它的房价也有相应表现。
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