最近，上海的拆迁旧改消息在房地产圈引起了极大的轰动！《2025 年上海市政府工作报告》清晰地指明了“两旧一村”的改造重点，这表明上海的城市更新进程即将加快。对于我们这些关注楼市的人而言，这里面蕴含着诸多机会。今天，将带大家详细地了解一下上海拆迁的相关事宜。
一、外滩旧改：黄金地段的华丽蜕变
《2025 年上海市政府工作报告》公布前几天，《上海市黄浦区外滩 01、02 更新单元规划实施方案》获得批准。这是一个重大新闻！此次旧改涵盖的土地总面积约为 63.5 万㎡，涉及 14 个街坊，约 3476 户家庭需要拆迁，堪称近年来上海规模最大的旧改项目之一。
目前，外滩 01 更新单元的 166 街坊、167 街坊、168 街坊的拆迁已生效。约 3000 户家庭正等待搬迁。174 街坊、175 街坊已被改造成洛克外滩源项目一期。172 街坊、173 街坊的居民也都已搬离，这些街坊未来将成为洛克外滩源项目二期。而在外滩 02 更新单元内，还有约 476 户家庭在等待拆迁通知。
大家都知晓外滩的含金量，这里的拆迁补偿以及周边房价都令人惊叹。166 街坊、167 街坊、168 街坊的补偿单价约为 15 万/㎡，外滩 02 更新单元的地段更为优越，未来的补偿款或许会更高。周边的新房项目虽然少，但是二手房的挂牌均价都在 12 万 - 15 万/㎡，个别房源的单价超过了 10 万/㎡。
未来旧改地块将少量建设住宅，多被用作改善功能性空间，像教育、文化设施以及商办用地。规划中的 200 米层高建筑或许是一线江景的超高层住宅，60 - 70 米限高的则是普通高层住宅，并且都是大户型。对于那些想在上海核心地段置业的朋友而言，这是一个很难得的机会，未来这些新房无论是用于自住还是投资，潜力都非常大。
二、陆家嘴东扩：旧改传闻背后的机遇
陆家嘴与外滩齐名，它也有新的情况。在陆家嘴东扩区域的崂山新村，网上流传着各种小道消息。有网友称收到了居委调查户口的电话，似乎是政府要回购使用权房，并且有人拍到周边设立了城市更新治理创新中心。尽管官方尚未正式发布拆迁消息，然而种种迹象显示，这里的旧改或许已经在筹备当中了。
2022 年就提出了陆家嘴东扩的计划，该计划涉及崂山 x 村、乳山 x 村、梅园三村等“老破小”。梅园三村作为浦东单学区，对口普小和建平西校。目前有 21 套房源挂牌，挂牌单价为 8.7 万/㎡。90 天内成交了 7 套，总价在 300 - 360 万之间。去年 10 月，有一套面积为 30.78㎡的房源成交，总价是 300 万，单价达到 9.7 万 /㎡。这些老公房存在老旧的情况，然而由于其地理位置优越，房价始终保持在不低的水平。要是旧改得以落实，区域的价值将会进一步得到提升，无论是房价还是租金，都具备很大的上涨潜力，对于投资者来说，是值得重点去关注的。
三、城市更新重塑房价格局
今年上海的土地市场显示出城市更新对房价的影响。新杨思地块以及静安曹家渡地块等，在经过拆迁改造之后，其溢价率都处于较高水平。华润置地、越秀与中能建的联合体以 40.37%的溢价率拿下了新杨思地块，招商以 31.2%的溢价率抢下了静安曹家渡地块。这些地块新建的住宅使得城央的价值持续上升。新杨思有冲击 12 万+/㎡的可能性。徐汇滨江具备冲击 20 万+/㎡的资本。杨浦滨江也稳固地占据了 12 万+/㎡的位置。
数据能说明问题，今年前 11 个月，3000 万到 5000 万总价段的成交数量超过 1800 套，5000 万以上总价段的成交数量超过 500 套，这一成交数量远超北京、广州、深圳。这表明大家对上海城央的房产很看好。中心城区加快旧改，一方面能让土地卖出好价钱，另一方面房子也能卖得更快更好，从而形成了一个良性循环。购房者在这些区域买房，一方面能享受到优质的城市配套，另一方面房产的保值增值能力也会更强。
过去三十年，上海中心城区的旧改使得城市面貌发生了全新的变化。如今这一轮城央旧改的速度加快了，许多人将其视为新的棚改机遇。身为房地产中介，我一直密切关注着这些动态。如果你对上海的房产有兴趣，不管是用于买房自住还是进行投资，都能够随时联系我，我会给你提供专业的建议，协助你抓住这些难得的机会！
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