近日，静安寺商圈出让了一块风貌住宅地块。这块地块的楼面价达到了 16.23 万/㎡。这个楼面价远超绿城徐汇滨江地块的 13.1 万/㎡。它因此问鼎了上海新的“单价地王”。
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南京西路板块在 2024 年有个别新房进行了网签。这些新房的成交均价为 18.86 万/㎡，在上海处于前列位置。
基准地价方面，南京西路板块表现优异。市场表现上，南京西路板块也表现出色。王者的气场在南京西路板块得以彰显。
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南京西路
上海东西大动脉的主宰
南京西路位于上海板块分区的第一象限。从一房一万的分析来看，它的规划预期很优，市场价值也很优。
通俗来讲，城市资源呈现高度集中的态势。同时，房价保持稳健状态，在市场中获得了极高的认可度，并且具备长期持有这样的价值。
大家都知晓，轨交 2 号线是上海东西向的重要交通干线。轨交 2 号线沿线的各个板块，其二手住宅价格存在明显的梯队差异。其中，南京西路板块的二手住宅均价为 11.97 万/㎡，在这些板块中排名居首。
聚焦到板块自身，由静安寺街道、南京西路街道两部分组成。
板块内各个总价段都有房源实现成交。其中，50㎡以下的小户型成交了 191 套，这种小户型很受市场欢迎。同时，3000 万+的高端住宅成交了 17 套，而豪宅的可选项相对较少。
次新房九龙仓静安壹号和嘉天汇，在板块内属于二手房的标杆。它们的市场认可度较高，比较适合那些偏爱老静安地段的高净值人群去购买。
九龙仓静安壹号在 2018 年开盘，当时的均价是 12.8 万/㎡。它涵盖了建面约 127 到 360 平米的 3 到 5 房。市场对其反应十分热烈，仅仅几个月就全部售罄了。如今，二手房的挂牌价普遍达到了 21 万+/㎡。从 2019 年开始，板块内的新房一直处于断供的状态。大家都期待着静安的新地王能够尽早入市。
九龙仓静安壹号，图源网络
02
掌管总部“亿元楼”的神
从来不缺高净值人群
南京西路板块总部经济实力强劲。
是静安区92幢“亿元楼”的核心聚集地，高收入者比比皆是。
上海恒隆广场在 2021 年成为全上海第一幢“百亿楼”。全球奢侈品巨头 LVMH 在此云集。全球四大会计师事务所之一的毕马威在此云集。全球五大房产咨询公司之一的戴德梁行在此云集。
金融总部首选是陆家嘴。非金融总部首选是南京西路。非金融总部首选是淮海中路。
上海恒隆广场，图源新华社
南京西路是“中华商业第一街”的西半部分，它掌控着上海繁华的“十字轴心”。
上海恒隆购物商场，汇聚了众多国际知名品牌，有 100 多个之多，其中包含 LV、爱马仕、迪奥等。
奢侈品在华展示的旗舰店，首选之地有南京西路、淮海中路以及外滩。“梅恒泰”在上海的商业标杆地位，是难以被撼动的。
南京西路/常德路交叉口，实拍图
南京西路的商办，也是上海办公楼租金最强劲的板块。
2024 年第三季度的数据表明，甲级写字楼的租金为 10.59 元/平米/天。它的租金比小陆家嘴的 10.03 元/平米/天要高。并且在全市范围内排名第一。
存量的面积以万平米为单位。租金仅为平均净有效租金，其单位是人民币/平米/天。空置率是平均空置率。数据源自 Knight Frank。
香港的百年房企九龙仓在会德丰，四大投行之一的摩根士丹利在中信泰富广场，中国知名的律师事务所君合在兴业中心……这些企业巨头们都默契地选择了南京西路。往往是在这里，命运的齿轮最先开始转动。
会德丰实拍图
03
老静安梧桐区
数一数二的资源都在这里
张爱玲曾说：“唯有头顶有梧桐的地方才称得上是上海。”梧桐区所蕴含的浪漫令人为之沉醉。
张爱玲故居常德公寓，实拍图
梧桐树下的“巨富长”（包括巨鹿路、富民路、长乐路），闲暇时光在此处漫步，独有的海派小资情调一下子扑面而来。这里有小酒馆、咖啡店、服装设计店等，聚集了 200 多家国潮设计与精品小店，使得“后街经济”得以做厚。
梧桐树下的巨富长街区，图源：静安文旅
作家马尚龙说，巨鹿路上有一扇扇大铁门，有一座座小洋楼，有一排排上好的新式里弄……只要任意叩开一户大门，就走进了上海的某一段文化与历史。
巨鹿路675号，图源：静安文旅
“上海第一名园”张园，见证了上海近代史的诸多荣耀。
百年前，张园把上海的第一盏电灯点亮了。张园放映了第一场电影。张园盖起了第一个室外照相馆。这里是上海“文明结婚”的发源地。这里是霍元甲勇斗大力士的比武台。这里是孙中山来沪演讲的大讲堂。
上海张园，实拍图
上海张园，它是上海规模最大的石库门建筑群，同时也是保存最完整的，并且建筑形式最为丰富。
张园西园经过城市更新开园了。之后，国际知名品牌的“首店”不断到来。路易威登旅行家居系列的全球首店在此落户。法国希思黎之家的亚太地区首店在此落户。杜嘉班纳之家的概念店的中国首店也在此落户。
张园，图源：上海静安
南京西路顶级资源高度集中，居住于此这些都是生活的日常。
关注教育的购房者，能够选择上海师范大学第一附属小学（属于一梯队）的学区房，同时也可以选择市西初级中学（属于二梯队）或者同济附属七一中学（属于二梯队）的学区房。
上海戏剧学院在戏剧表演领域的学术界中广受赞誉。它培养出了像胡歌这样众多的演艺界名人。
上海戏剧学院，实拍图
华山医院是三甲医院，华东医院也是三甲医院等这些顶尖医疗资源，给人们提供了更多的安全感，并且对老年人更加友好。
上海报业集团聚集于此，陪伴着一代又一代上海人的成长。
上海电视台，实拍图
04
静安区一哥
也是上海市排头兵
南京西路板块，是公认的静安区“一哥”。
静安区的实力不可小觑。2024 年，其社会消费品零售总额一直位列上海中心城区首位。同时，引进的首店数量也继续在全上海保持第一。此外，涉外经济的规模和比重一直处于中心城区第一的位置，区域经济呈现出良好的增长态势和发展韧性。
上海展览中心，实拍图
静安区的“十四五”规划，提出了以下三条集聚带：一是南京西路高端服务集聚带；二是苏河湾滨水商务集聚带；三是中环两翼创新创意集聚带。
南京西路功能区处在上海 CAZ 中央活动区。它会巩固高端商业生态，把总部经济、首店经济的排头兵地位夯实。在“十四五”收官之年，有望达成 100 幢“亿元楼”的经济大格局。
静安区南京西路板块，图源上海发布
统计显示，南京西路的老房子所占比例为 68%。板块房龄得分低是市中心头部板块所共有的特点。上海张园正在进行“城市更新”工作，未来将会持续推动城市旧改的进程。
上海市规划和自然资源局公示信息显示，南京西路街道目前只有 3 块土地储备。城市的核心区域，土地一直是稀缺的资源。可以相信，静安新地王入市之后，房子又将会变得难以买到。
写在最后
上海正在对楼市价格梯度进行重新构建。南京西路属于 TOP 级的板块，它必然会在上海楼市中领涨。
很多人对住在老静安有着难以割舍的情结；那些偏爱城市优质资源的购房者，会觉得南京西路是个很好的选择，并且值得长期持有。
