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最近，上海的高端豪宅市场出现了显著变化。尤其是那些价格在 3000 万以上的豪宅，其挂牌量在持续上升，挂牌价也在不断提高。许多小区的挂牌量甚至比平时多出 2 倍还多。
凯德茂名公馆、绿城黄浦湾、翠湖天地等这类 20 万元/㎡以上的超级豪宅，核验通过的房源数量呈现出不断上升的态势。
不过，相较于不断上涨的二手房供应，成交情况如何呢？
近期，有一套复兴珑御的房源，其起拍价为 4300 万。这套房源在阿里法拍上挂牌了 3 天，却没有任何人询问，最终惨遭流拍的命运。
这套房源的位置在复兴珑御 7 号楼 2002 室。它的建筑面积约为 197.58㎡，每平方米折合单价约 21.76 万。
上周，东方悦耀有一套 129㎡位于中楼层的房源挂牌出售，其总价为 1750 万，经计算折合单价约为 13.56 万/㎡。在周末的时候，吸引了大概 50 组买家集中前来查看这套房子。比较有戏剧性的是，这套房子最终并没有被卖掉，然而同小区的另一套房源却以 13.95 万/㎡的价格抢先成交了。原本大家都认为前滩的次新房是非常热门且价格较高的，可没想到其成交价竟然低于 14 万/㎡。
令人感到可笑又无奈的是，还有业主采用额外给予奖励的办法，来推动自身房源的成交，简直可以说凡是能想到的“招数”都被用上了。
上述案例是近期上海豪宅交易遇冷的一个体现。可以发现，除了部分处于核心地段且稀缺性很强的豪宅，大部分豪宅的二手交易遭遇了一定的阻碍。
现在有豪宅的持有者正在大量地出售房产。这里面可能存在两个很重要的原因，冬哥对此进行了分析，原因如下：
现在的二手豪宅市场价格在飞涨。反观一手新房，像新静安西藏北路、虹口北外滩、杨浦东外滩、浦东前滩这些最核心地段的区域，房价仅 10 万/平出头。与豪宅相比，新房简直就是“白菜价”。随便卖出一套 20 多万的次新房，理论上能再买到 2 套新房。这意味着现在 10 万+的新房，买一套能赚一套。这种赚钱能力比做任何事情都要快。因为有利可图，卖掉手上的豪宅然后去打新，这是一件很好的事情，没有什么不可以做的。所以现在豪宅在疯狂地出货，或许这就是其中的一个原因吧！
今年内环10万+豪宅上市一览
冬哥之前发过视频，提到接下来可能会出台豪宅税，这把镰刀开始收割富人的财富。既然要多缴税，富人就会想办法避税。他们如何避税呢？当然是赶紧把手里的豪宅卖掉，换成现金，或者再投资其他标的。所以，富人在这个时间节点选择卖房是有迹可循的。
现在的豪宅出货仅是一个现象。对于我们这些手里只有千八百万的购房者而言，只买一套房子用于居住，是不会有任何影响的。要牢记住房住不炒的原则，购买一套房价存在倒挂的房子，至少能够让自己的财富得以保值。
目前，第五批新房已正式宣布。其中有 32 个项目，包含 9000 多套房子。虽然有一些顶尖项目未参与，但仍有一些人气项目亮相，像虹口的招商虹玺，还有大虹桥项目等。
值得说明的是，此次宝山区新房整体缺席，暂无供应。
那么这一批新房，都有哪些可圈可点之处，我们一一来分析！
01浦东+浦西市区只有4盘
印象中，在所有批次当中，浦东的供应量是最少的。并且，这一次浦东只有一盘供应。
尼德兰星屿是高桥新城的全新作品。原本预计入市的是阳明花园三期，然而这次，它却没有按时入市，爽约了。
尼德兰星屿整个项目的套数仅有 94 套。在偌大的浦东地区，这数量实在是太少了，就如同杯水车薪一般。该项目主打 130 - 150 平的洋房，单价为 6.2 万。小区三面环水，仿佛是建在一座岛屿上，其环境堪称完美。并且能够体验到浦东改善型住宅中独一无二的项目。这个楼盘入市时占据了天时，所以不出意外的话，它或许是一个 60 + 分以上的项目。
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静安此次供应两盘，这两盘各有特色。天汇世纪玺之前就曾提到，此盘是千万级在内环的唯一上车机会，并且此次推出的楼栋位置更为优越，远离了 3 号线轻轨。此外，该盘还推出了内环罕见的稀缺联排产品。或许此次项目会比一期更火热（日清但未触发积分），触发积分是很有可能的事情。
天汇世纪玺如同此前的宝珀公寓，都属于那种从前你对它爱理不理，而此后让你高攀不起的存在。
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静安天悦无疑会保持一贯的稳定。它处于大宁板块，大宁板块声名显赫。静安天悦以 10.5 万/平的价格入市。买入一套静安天悦，就相当于赚到一套。
静安天悦此次与一期有所不同，新增了 245 平的大面积 4 房，这是值得改善人群所期待的。
项目一期最终入围的分数是 83.2 分，预计这次的入围分数也大概会是这个情况，所以请购房者提前准备好资金和分数。
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招商虹玺推出二期房源。此次推盘仅有 164 套房源。只有 1 幢是高层。其余的都是叠加产品。因为这样的产品结构差异。所以这期的价格 135129 元/平比上一期贵。
招商虹玺位于瑞虹新城板块。如今此区域已成为沪上知名的高端社区。招商虹玺凭借这样的区域，热销态势十分明显。并且此地临近虹口能级更高的北外滩。所以此次，冬哥预测，该盘的入围分很有可能在 70 分以上。
虹口的下一个改善型项目位置未知。近期的土拍市场中，几乎没有虹口的地块出现。因此，能够入手招商虹玺，或许是接下来 1 到 2 年内的一个不错选择。
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02闵行供应4盘
兰香湖壹号终于开始加推了。此盘实际上是紫竹半岛的高端产品。它坐落于兰香湖周边，环境极为出色。望向远处，还能够看到黄浦江。它具备一定的稀缺性。
是在意料之中的。
对于想要终极改善但分数不高的买家来说，该盘是值得上车的。
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柏悦前湾此次推出最后一期房源。该盘位于前湾的“边缘”地段，并且周边有一些动迁房。然而，它却是大虹桥的核心区域。因为前湾的发展等级极高，所以只要大虹桥上涨，该盘也会随之上浮。
项目最后的 240 套房子要抓紧入手。预计能达到 60 分左右。这对于低分购房者来说，是在大虹桥置业难得的机会。
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不知为何，天樾园此次仅有 60 套新房，体量较小。要知道，上一批有 444 套房源，认购率约在 200%左右。这一次能否再次冲击高分呢？
此次项目推出的产品约为 173 平，属于改善型。这种产品很适宜改善人群进行购买，预计能达到 70 分左右的水平。
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古北悦公馆是闵行此次的重磅项目。过会价格为 8.8 万/平，低于市场预期的 9 万+。此盘只做改善型产品。在如今土地市场都有中小套要求的情况下，该盘成为了稀缺产品。
该盘在金虹桥这个位置是非常理想的。可以说此次闵行推出了最好的项目，然而这个项目只有 214 套房源。正因如此，该盘注定会是一个高分选手，预计能达到 70 分以上。
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03嘉定只有2盘供应，都在南翔
没想到，今年南翔成为了嘉定区的供应主力。
南翔的位置实际上很不错。它是嘉定连接市区的门户，地段优势较为明显。同时，有轨交 11 号线以及正在建设的嘉闵线对其起到了加持作用。双轨交的存在让南翔的区位变得更加优质。
碧桂园柏悦翔湾三期持续供应。其产品和价格大致与上一期相同。当前项目所在的南翔区域周边处于待开发状态，不过日后规划了众多住宅以及商业设施。冬哥之前曾说过，此地如同第二个唐镇。并且现在买房无需积分，是在置业外环时非常理想的项目。
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湖畔天下在此次第五批新房中极具诱惑力。它靠近 11 号线，也临近印象城大型商业体。该盘占据了南翔最核心的位置。更关键的是，项目均价仅为 5.2 万/平。与那些远离地铁且需要时间发展的其他新房相比，其性价比实在太高。
该盘的面积段比较小，主要是 74 平到 96 平的小面积产品。单价较低，所以总价也不高。它是刚需购房者在南翔上车的绝佳选择。预计该盘会是一个高分的选手，预测它能得到 65 分以上也是很正常的。
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04奉贤3盘入市
奉贤区的供应量一直处于稳定状态。其中，核心区的中铁湖光逸景，此前等待了小半年，之后终于推出了房源。该房源的价格与此前的联动价保持一致，为 4 万/平。
该盘位于奉贤新城核心区域，地段颇为不错。同时，此盘也是未来在奉贤新城核心区内仅存的每平 4 万的楼盘了，一旦错过就不会再有了。
所以毫无疑问，这盘是会触发积分的。预计能得到 55 分左右。本地想要购买性价比高房子的人，也就只有这盘了。
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奉发云邸处在奉贤区海湾镇。整盘的均价达到了大约 2.8 万每平。面积段比较大。其中最小的面积是 99 平，最大的面积达到了 251 平。
海湾属于自贸区临港新片区范围，其能级是存在的。然而，在当下这个时间点，海湾尚未被开发。
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金融街奉贤金悦府持续有新货推出，此次将剩余的房源全部推出。主力面积段主要为 89 平、99 平。单价大概是 3.5 万每平。金汇对于外区的客户而言具有一定优势，因为距离闵行浦江镇较近，并且周边规划有市域奉贤线，配套方面还有龙湖天街等，其性价比确实比较高。
距离市区近，总价 200 多万就能上车的地方在上海数量不多。因为这样的情况，所以金融街奉贤金悦府是个不错的上车机会。
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05松江供应量持续增加
松江冒出了一个别墅项目叫云顶别墅，是终极改善型的。此盘位于泗泾板块，地段优质，距离 9 号线泗泾站不到 1.2 公里。如今泗泾的次新二手高层都已达 7 万/平以上，而该盘是均价 9.5 万/平的稀缺产品，属于终极改善型别墅产品。
此次的供应量仅有 12 套。因为是花园住宅，所以大概率是以独栋或类独栋的形式为主。这种类型的住宅符合终极改善人群的购买需求。
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中国铁建花语天境属于泗泾。此盘是中铁建在泗泾开发的其中一个楼盘，是一个低密住区。它适合那些追求居住舒适度的人购买。该盘很可能不会触发积分或者积分较低。
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中国铁建星樾云涧处在松江万达广场旁边。此盘将会正式接过金地丰盛道的接力棒。此地适宜本地人的改善性需求进行购买。
这里是松江新城的核心区。周边的环境很好，是松江能够拿得出手的。周边的配套也很完善，同样是松江能够拿得出手的。这里属于好地段。
同时，每平方米的价格约为 5.5 万，这比松江大学城要低很多，具有一定的性价比。当然，这个楼盘主要是以本地客户为主，所以很大概率不会触发积分。但相对而言，它也会比较好卖。
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松江大学城附近，首创禧瑞云庭推出了最后一期产品。其均价依然维持在松江最高，约为 5.8 万/平。项目的品质毋庸置疑。推出的面积段约为 88 - 115 平，符合当地刚改置业的需求。在有竞品竞争的情况下，该盘依然能够热卖。
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佘山望将推出三期产品。它地处佘山，周边环境极为优质。此盘是松江乃至上海为数不多的低密住宅。同时，它还是面向刚改推出的纯别墅社区，价格十分实惠。所以现在购买该盘是个不错的选择，因为总价 400 多万就能买到叠加，在上海这种情况确实不多见。
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06青浦徐泾（大虹桥）供应持续
大虹桥的徐泾持续有供应量跟进。蟠龙府二期与虹桥璀璨公馆这两个项目如同姐妹一般，又在正面交锋。
目前有两大阵营已形成。蟠龙府凭借地段优势，成为徐泾很受欢迎的红盘，预计能得 75 分以上。虹桥璀璨公馆位置不如蟠龙府好，但与其他新房相比很优质，处于徐泾排行第二的位置，预计能得 70 分以下，65 分也有机会。
这两盘都是大虹桥的绝好新房。购房者的积分情况很关键，若积分高就可以冲蟠龙府；若积分略低，那就前往虹桥璀璨公馆。
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如果积分确实不够的话，那么大虹桥徐泾存在一个新房叫中建颐璟臺。该盘触发积分的可能性不大。
该盘的品质很不错。小区规模较小，仅有 198 套房源。对于那些不想要分或者积分较低，想要冲击大虹桥的客户而言，该盘是比较合适的。
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金地虹桥峯汇是赵巷的全新楼盘。它位于 17 号线嘉松中路地铁站旁边。它是真正的轨交房。
最近三年赵巷供应的新房与地铁关联不大。金地虹桥峯汇能够直接和大虹桥相对应。因为嘉松中路与徐盈路仅相隔 2 站路。徐盈路地铁旁的招商&南昌市政项目联动价为 6.4 万/平。这里的联动价是 5.2 万/平。两者价差为 1.2 万/平。这对刚需来说是极大的利好。
预计金地虹桥峯汇的入围分或在60+分。
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07临港依旧保持着巨大供应
第五批次中，临港供应占比较大。105 片区迎来了 2 个全新的楼盘，分别是雅戈尔星海云境和上实望海。
相对而言，在临港买房时，应首选 105 片区。该片区规划等级较高，并且有两港快线的加持，是值得入手的。
这里有充足的供应，所以大概率不会触发积分。3.3 购房者也有机会。
约 3.3 万/平的价格，相较于其他区域而言，是具备性价比的。因此，看中这里的购房者，要抓紧行动。105 日后，这里将会给各位带来非常不错的预期。
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龙光天曜位于 102 片区。该项目拥有 102 片区的旗舰商业。102 片区具备临港最完善的配套资源。正因如此，该盘获得了不少的关注。
此项目为高层和叠加混合社区，整盘单价约 3.3 万/平。平摊到高层部分，其价格实际上低于临港高层的均价。所以，它的性价比明显更高。此次项目推出了 585 套大体量房源，这可以说是在 102 成熟片区置业的最佳机会，性价比十分充足。
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103 片区的规划等级较高。它由科创总部湾、世界顶尖科学家社区和科技创新城构成。
此次，中建玖海云天这一盘过会了，鹏瑞云璟湾这一盘也过会了。两盘的均价约在 3.3 万到 3.4 万每平之间。它们是第五批临港新房中价格处于相对较高位置的区域。
但是在 103 周边的其他板块，次新二手的价格达到了 4 万/平以上，并且有个别小区的价格突破了 5 万/平。
中建玖海云天此次推出了 2 张预售证，这些预售证对应的房源合计 445 套。临港不像前两年那样火热了，但这里的续销情况还不错，卖得比较快。所以购买这里的房子，是一个不错的选择。
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鹏瑞云璟湾这次推出了 541 套房源，它的价格比旁边的中建玖海云天稍微低一些。不过，它的品质确实是不错的。由于临港拥有充足的货量，所以 3.3 人群都能够来这里购买。
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预计5年后，临港会给各位带来意想不到的变化，值得期待。
08金山和崇明共4盘供应
金山进行了第五批次供应，共 3 盘。建发观唐府属于全新盘，它将新中式住宅引入了金山新城。该盘均价 3.2 万/平，与之前周边其他新房价格相同。并且，项目周边汇聚了万达广场和金山医院等重要配套设施，是金山本地客户改善置业的一个选择。
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光明金山府是金山新城的一个老牌项目。它的最大优势在于价格，价格约为 2.7 万/平，且与此前开盘价格保持一致。它也是金山新城价格最低的新房项目。同时，它距离万达广场并不远。
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世纪金源梧桐印象处在金山枫泾板块。这里的房价有一定的上升态势。之前的均价大概在 2.2 万/平左右，而现在已经达到了约 2.4 万/平。这种情况适合本地有改善需求的客户进行购买。
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崇明有一盘金融街金悦府，其位于城桥镇，城桥镇是崇明区政府所在地。此地的商业配套较为完善，人气也相对较好，比较适合本地人的改善需求。
此次金融街金悦府推出的叠加产品和联列产品，其均价为 3.2 万/平。该楼盘大概率不会引发积分的情况，几乎能够随意进行购买。
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整体而言，第五批次的好盘数量确实较少。市区的新房应该全部参与摇号。与一些存在缺陷的情况相比，能否买得到目前仍是新房的整体趋势。内卷现象依然十分严重。毕竟好房子是比较少见的。祝愿大家都能有好运！
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