一、杨浦区五角场板块介绍
（一）地理位置
五角场在上海市杨浦区，全名叫“江湾 - 五角场”。它处于三门路，且在政立路以南，逸仙路高架以西，中山北二路以北的区域。五角场和徐汇、浦东花木、普陀真如一起被称作上海四大城市副中心，其南部的地块是上海十大商业中心之一，是因为它处于上海市区东北角的邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路这五条发散型大道的交汇处才得名的。五角场最初的规划始于民国时期的南京政府。当时南京政府为了打破上海租界对城市中心的垄断局面，实施了“大上海计划”。如今，五角场整体被划分为三大板块，分别是南部的商业中心、中部的知识创新中心以及北部的商务中心。
（二）交通状况
五角场是上海市东北部地区的交通枢纽。环岛交通十分发达，其中四平路可直通外滩；黄兴路能连接内环线；杨浦大桥可以通往浦东；邯郸路紧邻大柏树；翔殷路能够通向军工路黄浦江虬江码头；淞沪路与新江湾城以及宝山区相连接。
中环线贯穿五角场中心，轨道交通 10 号线也贯穿五角场中心。它们正在架起四层立体交通网络，包括高架道路、车行地道、下沉式广场以及地面环岛。在这四层立体交通网络中，标志景观建筑——下沉式广场，通过 5 条地下通道和 9 个地面出入口，与周边道路及商业广场相连接。下沉式广场是副中心的标志性建筑。人流能够通过广场的电梯以及地下通道，进入到下沉式广场之中。进入之后，人们可以任意抵达五角场的任何一条道路，并且还能够直接进入各大商场。在广场的上方，是被“彩蛋”所包围的中环线高架以及地面机动车道。而在广场的下方，则是被誉为“上海黄金线路”的轨道交通 10 号线。10 号线在 2010 年开通了一期，2020 年 12 月开通了二期。它现在北起基隆路站，西至虹桥火车站或航中路站，贯穿了整个上海。即将开通的 18 号线北段将会在国权路站与 10 号线交汇，国权路站距离五角场地铁站只有一站的距离。可以相信，日后这必然会给五角场板块带来一定的人流量。
（三）商业氛围
五角场板块是上海十大商业中心之一，它的特殊位置给五角场和杨浦区带来了经济效益。上海五角场环岛是上海东北部最大的中心，以它为中心的巨型商业设施有上海万达广场、上海合生国际广场、东方商厦、苏宁电器广场、百联又一城、上海大西洋百货等。这些商业设施基本集中在环岛中心，是整个商业中心的支柱。其他零散型小商铺大多分布在环岛中心的外围或者两侧的小马路上，这些小商铺涵盖了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面。同时，各大商场之间都能够通过五角场地下广场进行连接和互通，这使得它们的客流更加丰富。
二、五角场板块周边写字楼介绍
1、五角场万达广场
五角场万达广场在 2006 年 12 月 23 日正式开始营业。它位于上海市杨浦区五角场的中心区域。其东边是淞沪路，南边紧邻邯郸路，北边依靠政通路，西边是国宾路，并且与五角场下沉式广场相联结。
五角场万达广场项目占地面积达 6 万平方米，其总建筑面积将近 33 万平方米。该项目引进了沃尔玛、HOLA、万达国际影城以及食品一店、3C 数码广场、新世界百货、食品广场、上海珠宝城、上海书城等主力店前来经营。当下，以上海五角场环岛为中心的商业设施包含万达商业广场，还有百联又一城，以及上海东方商厦、上海大西洋百货、赛博数码广场等。万达商业广场的总建筑面积约为 33 万平方米。整个广场具备多种功能，集高档购物、办公、餐饮以及休闲娱乐于一体。里面设有沃尔玛、各类食品店、星巴克、巴黎春天、黄金珠宝店以及华纳电影城等众多高端品牌商业。另外，广场内还建有一个约 5000 平米的演绎广场，用于配合各种商业活动的开展。整个万达商业广场就如同一个商业巨人，稳稳地屹立在环岛中心。
万达广场写字楼由 A、B、C 共 3 幢建筑构成，每幢建筑有 25 层。外立面是玻璃幕墙，内部毛坯交付。标准层高为 3.0 米。地上有 24 层，地下 1 层。每幢写字楼内有 4 部客梯和 2 部货梯，未设置分层运行，每部电梯都能到达所有楼层。五角场万达广场的租售户型主要是 80 到 100 平方米。目前它的售价处于 3 万到 3.2 万每平方米之间。租金是 4.8 元到 5.2 元每平方米每天。其物业公司是万达置业管理有限公司。物业费为 28 元每平方米每月。
2、合生汇国际广场
上海合生国际广场（合生汇）在 2016 年建成。它位于上海市杨浦区五角场的东南区域。它紧邻临翔殷路，西边临近黄兴路。
上海合生国际广场（合生汇）是合生创展集团商业地产总部的重要作品。它位于五角场，项目总建筑面积超过 36 万平方米。其总设计理念以“水”为核心，是一个集多种功能于一体的城市综合体及复合型商业地产项目，包含五星级酒店、大型高端购物中心和甲级写字楼，规模大、现代化且品质高，能实现一站式消费。高端大型购物中心面积达 16 万平方米；5A 甲级写字楼高 180 米；五星级“凯悦酒店(Hyatt Regency)”高逾百米且有 23 层；现代派影城采用领先科技；有多个主题的真冰溜冰场；有浪漫水景餐饮；有名品主力百货；有醇自然屋顶花园；融合国际先进理念；博多种业态精华；集一线品牌美誉；这些构筑起合生国际广场的核心竞争力；将缔造五角场未来的价值高地。
上海合生国际广场（合生汇）由 1 幢建筑物组成。它的外立面是玻璃幕墙，内部是毛坯交付的。标准层高为 2.8 米，地上有 32 层，地下 1 层。这里有 12 部客梯和 2 部货梯。其写字楼是企业自己持有，还没有分割出售，目前全部用于出租。上海合生国际广场写字楼的租金是 7 到 8 元每平方米每天，建成的年代比较新，在五角场广场的品质也相对较好。每层都有公共休息区域，入驻企业可以共同使用。合生创展集团有限公司负责物业管理，物业费是 30 元/平方米·月。
3、平盛大厦
平盛大厦处在五角场板块百联又一城的北部。开发商是上海可蒙房地产有限公司。其所在的物业是平胜生活广场。该大厦建成于 2004 年。它的北面紧邻政通路。西面紧邻淞沪路。
平盛大厦处在上海杨浦区五角场地区。该大厦的主要建筑部分包括商场和办公楼。它属于杨浦区较为高档的商务大楼。大厦的总建筑面积是 31265.27 平方米，其中地下室的建筑面积为 2087.12 平方米，具备 64 个车位。一至五层的商场建筑面积为 9571.54 平方米，六至二十五层的办公楼建筑面积为 19606.61 平方米。
平盛大厦由一幢建筑物构成。其外立面是涂料饰面，内部为毛坯交付。平盛大厦地上有 25 层，地下有 1 层。地下一层的高度是 5.8 米，底层的高度是 5 米，二至五层的高度是 4.5 米，六层至二十五层的高度是 3.4 米。它尚未被分割出售，目前全部用于出租。平胜大厦的主要户型大约是 80 平方米。租金是 4.0 到 4.5 元每平方米每天。它建成的年代比较久。在五角场板块，它的品质相对一般。正因如此，它的租金具有很大优势。物业公司是延吉物业，物业费为 8 元每平方米每月。
4、五角丰达商务广场
五角丰达商务广场处在五角场板块百联又一城的东部。其开发商是上海和济房地产有限公司。该广场建成于 2011 年。它的东边紧邻国和路，南边靠近政旦东路。
五角丰达处在五角场城市副中心（杨浦区国和路政益路），能享受到完备的商务和生活配套设施；它坐拥中内环线，能够快速抵达机场、各个重要商圈以及工业科技园区；其高级的物业服务以及 5A 商务硬件配置塑造了 ECB 高效的商务办公服务模式，营造出良好的商务氛围，触动了未来城市的进化战略价值。
五角丰达商务广场由 4 幢建筑物构成，其外立面是水磨石饰面，内部是毛坯交付的。五角丰达地上总高 11 层，地下 1 层，层高为 3.9 米。当前租售的户型在 140 到 260 平方米之间，售价是 2.3 万到 2.5 万每平方米，租金是 3.5 到 4.5 元每平方米每天，建成的年代比较新。物业公司是上海亚都物业管理有限公司，物业费为 12 元每平方米每月。
5、中环国际大厦
中环国际大厦的位置在五角场万达广场北部。其开发商是上海戎鑫置业发展有限公司。它建成于 2003 年。它的南面是政通路，东面是淞沪路。
中环国际大厦项目的定位为全装修商务公寓，这种定位使其具有一定的稀缺性。项目的南边与万达商业广场相连接，东边紧邻华联又一城以及沪东金融大厦，西边可以眺望到百年复旦校区，北边与大学城中央社区以及大学城广场相衔接。该项目坐落于大学城社区和江湾生态城的核心位置，随着五角场的建设以及淞沪路的拓展，出行将会变得更加方便。
中环国际大厦有 1 幢建筑物。其外立面是涂料饰面，内部以简装方式交付。总高地上 25 层，地下 1 层，层高为 3.0 米。目前租售的户型大概 120 平方米，售价每平方米 2.3 万到 2.5 万，租金每天每平方米 3.8 元到 4.5 元。该楼盘被定位为商务公寓，所以每套都包含上下水以及独立卫生间。物业公司是上海戎鑫置业发展有限公司，其物业费为每平方米每月 8 元。
6、沪东金融大厦
沪东金融大厦在上海市翔殷路 1128 号。它属于五角场商圈。于 2000 年建成。是一栋建筑，其颜色为古铜色，形状是菱形的塔式建筑。曾是五角场地区的第一高楼。位于百联又一城东部。南面紧邻翔殷路。
沪东金融大厦每层的面积大概是 2600 平方米，它是 SA 智能化的商务楼。其主体由两个菱形建筑构成，其中有 A 区和 B 区，建筑的外形很独特。该项目配备了很多台电梯，以此保证了在高峰时间的电梯需求。打算开设商业、餐饮、娱乐以及金融办公等设施。
沪东金融大厦的外立面是用面砖进行饰面的，其内部是以毛坯的状态交付的。中环国际大厦一共有 26 层，其中地下有 1 层，它是由 5 层裙房以及 21 层办公综合楼共同组成的。底层的高度为 6 米，2 至 5 层的高度是 5 米，5 至 26 层的高度是 3.0 米。目前的租售户型大概是 120 平方米。售价处于 2.5 万到 2.8 万每平方米之间。租金是 3.5 元到 4.0 元每平方米每天。物业公司是上海沪东金融大厦物业管理有限公司。物业费为 21.00 元每平方米每月。
三、总结
它也吸引了较多企业的入驻。
该区域写字楼主要以出租的形式存在。近两年因为疫情的影响，租售价格下降了，入住率也降低了。随着疫情形势的好转，房地产将会迎来更好的经济环境，从而迎来一波涨幅。五角场板块也将迎来新的发展机遇。
（国策研究上海技术部）
