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全款购房的基本流程：简略一张图
签署买卖合同并支付定金；接着签署网签合同；然后进行不动产登记预受理，包括核价、家庭名下住房查询、税费审核以及登记审核；之后缴纳税费；再领取新的不动产权证书；最后进行物业交割。
商业贷款购房的基本流程：
交易房屋无抵押时签署买卖合同并支付定金；接着签署网签合同；然后买方办理贷款；之后买方领取贷款合同；再进行不动产登记预受理，包括核价、家庭名下住房查询、税费审核、登记审核等；之后缴纳税费；接着领取新不动产权证书；之后银行放款；最后进行物业交割。
（二）交易房屋有抵押公积金贷款流程：
当日需要签署贷款申请，且上下家都要前往。次日会出房屋状况查询结果，若查房结果与申请时申报的不同，或者存在限贷情况，担保公司会电话通知客户。10 到 15 个工作日会出审批结果。下家前往公积金中心进行贷款合同面签之后，3 到 5 个工作日公积金贷款合同会流转到交易中心。
（2）复议（若需）：与签署贷款合同时一起受理；
（3）去交易中心，过户登记预受理及办理抵押登记手续；
一般 5 个工作日可出抵押权证，若涉及公证委托，各行政区域政策不同，部分区正常只需 5 个工作日，部分区则需 15 至 20 个自然日。公积金中心代领抵押证后会安排放款，放款时效依据公积金中心额度情况而定，通常为 2 至 10 个工作日。
组合贷款的流程包括：进行网签；前往银行进行面签；提交贷款申请并等待贷款审批；银行出具贷款合同；办理转移登记；进行抵押登记；银行出具不动产权证；将抵押证送至银行后放款。
二手房买卖风险预警
今天小编详细把房产交易的风险及规避方法分享给大家。
理性购房
基本信息要理清，购置房产有理性。
房屋的地址、竣工的年限、房屋的面积、产权的性质以及土地的年限等这些基础的物理信息必须要问得清楚明白。商业性质和住宅性质存在很大的差距，例如商业性质的房屋不能落户，也不能让孩子上学，其价格甚至比住宅性质的房屋高出 1 倍以上。还有一些特殊的房屋属于土地性质，但是其年限只有 50 年，这对于贷款可能会产生影响。
2⃣️ 周边有无嫌恶设施：比如垃圾站、高压线、路冲等；
3⃣️ 是否室内发生过死亡事件；
是否存在顶楼或底楼搭建阳光房的情况，且这种搭建是否已被城管登记并查封；
5⃣️ 室内有无漏水情况。
作为专业买方代理，会在您签订相关文书之前进行房屋筛查工作，之后出具房屋产权调查。同时会陪同您实地查看房屋以及周边环境，还会提醒您要理性购房。
房屋处分风险
售前产证要调取，房屋权属要清晰。
二手房交易过程中，共有人的情况有可能影响您对房屋的处分；租赁的情况有可能影响您对房屋的处分；居住权的情况有可能影响您对房屋的处分；抵押权的情况有可能影响您对房屋的处分；权力限制登记的情况也有可能影响您对房屋的处分。
在签署协议之前，一定要取得全体共有人的同意。同时，要如实披露房屋是否设立了租赁、居住权、抵押权以及权力是否受到限制等情况。
租客是否会放弃优先购买权呢；协议中是否对居住权有明确的约定；有抵押的房屋到底是银行进行的抵押，还是小贷进行的抵押，以及抵押成数是多少？针对不同的抵押情况，就会有不同的解决方式…………
买方购房资质
购房资质是必需，提前确认才安心。
具备购房资质是个人购房的重要前提。对于外地户籍而言，需要关注个税或社保是否满 60 个月，且需达到 63 个月的要求。
婚姻状况、名下是否有房屋、近三年是否有离婚经历、近期是否有将房屋赠与他人等情况，都会对购房资格产生影响。
置业申城作为专业买方代理，会在您签订相关文书之前协助您进行查询落实。然而，目前市面上有一些中介公司，它们半遮半掩地让买方签署一个限购告知书，就将所有风险都推卸给了客户。
买方资金风险
资金流动把控难，资金监管是优选。
买房付了首付后，若卖方不清偿房屋抵押，或者在过户前房屋被司法查封，就可能引发资金风险。置业申城建议通过带抵押过户以及资金监管的形式来规避这种风险。
买方贷款风险
定房前，要协助买方去拉取征信报告和流水。之后，请银行信贷专业人员进行查看。这样做能让自己做到心中有数。
目前处于三价合一的政策环境中，在贷款金额用于置业申城的情况下，能够在 3 天内完成确认，以此来防止贷款成数不足的情况发生。
房屋置换风险
房屋置换在目前的交易中较为常见。对于买方而言，自身房屋出售的时间节点会对本次买房的进度产生影响。所以一定要留出足够的时间，并且对可能出现的风险做好充分的预案。
这需要经验老道的人来操盘，同时也需要行业上下游人脉丰富的人来操盘。
存在需要上家贷款到账后才能支付买房房款的置换情况，对于贷款何时能够到账这一事宜，需要与银行进行协调，促使其提前放款。
交易税费风险
房屋的购买年限会影响税费金额和购房成本。名下的住房情况会影响税费金额和购房成本。是否为普通住宅会影响税费金额和购房成本。房屋所有权的来源（如继承或赠予而来）会影响税费金额和购房成本。买进发票的价格会影响税费金额和购房成本。
2⃣️ 在签署签署相关文件前，务必书面确认以上事宜。
房屋过户风险
在二手房交易里，房屋要是不满足过户的条件，或者有一方被列为失信执行人，这都会对手续的办理产生影响。
在签署相关文件之前，要核查对方的综合执行情况。并且要及时办理过户手续。
房屋交房风险
房屋交房是交易的最后一个环节。一旦进行交割，就意味着风险转移到了买方。因此，一定要留足尾款。
在交房的时候，要查验是否存在漏水的情况，是否有欠费的现象，以及是否遗留了户口。同时，还要仔细地清点家具、家电以及设施设备。在确认所有这些都无误之后，再签署房屋交接书。
违约风险
违约会给交易双方带来巨大损失。民法典第 577 条明确规定，当当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
置业申城提醒您要仔细约定合同，需明确在各种情况下的违约后果。尤其要注意的是，目前有一些中介公司将定金合同制作得越来越厚。
需要注意的是，若当事人约定了定金，同时又约定了违约金，那么在一方违约时，对方能够选择适用违约金这一条款，或者选择适用定金条款。
如果选择适用定金条款，然而定金的数额不足以弥补违约所导致的损失，那么对方就可以请求赔偿超出定金数额的那部分损失。
一、核实房屋产权
购买二手房时需确认产权人身份。首先要确定出卖人是否为房屋产权人。买卖双方应一同前往房屋所在地的不动产交易中心进行房屋查册，以确保房屋产权信息真实且无误。即便出卖人出示了房产证，也还是需要进行房屋查册。
共有产权人表示同意：倘若房屋属于共有财产，那么所有的共有人都必须在房屋买卖合同上进行签字。举例来说，夫妻共同出资购买房屋，然而仅仅由其中一方登记了产权，而另一方被称作“隐性共有人”，这种情况下，另一方也应当在合同上签字。
购房前需让中介公司提供房屋产权资料，要核实房主的房产证以及身份证等。这样做是为了避免购买到抵押房或者查封房。倘若房屋存在抵押情况，那么卖方就应当先将抵押解除，之后再进行交易。
二、选择可靠的中介
选择品牌中介：应尽量挑选口碑佳且具备资质的房产经纪公司。在签订合同之前，需查看房产经纪公司的营业执照以及备案证明，要选择那些持有房地产经纪专业人员职业资格证书的经纪人员来提供服务。
防范中介陷阱：部分不法中介或许会在合同方面耍弄小聪明，从而蒙蔽买卖双方。在签订合同的时候，最好将与中介相关的条款添加到合同里，并且要留意合同中那些隐藏着的陷阱。
一些中介经纪人找到价格低的房源后，会假扮买房人与房主签合同，接着加价出售以赚取差价。所以，购房者最好直接与房主进行沟通，从而避免中间环节产生差价。
三、签订合同注意事项
签订合同时需仔细审查合同条款，以明确合同条款。合同条款应明确、具体且无歧义。对于房屋产权、交房时间、户口迁移、违约责任等重要条款，要进行详细约定。
避免签订阴阳合同：一份合同用于实际成交价，另签一份低于实际交易价的假合同，以此来减少交税。这种行为违反税收政策，风险较大，还可能在再次出售时增加成本。
定金在法律规定的买卖交易中是合理的，其最高额度不超过合同金额的 20%，超出的部分会按照预付款来计算。就像合同价是 100 万的话，定金最高就是 20 万。倘若卖家出现违约行为，就需要双倍返还定金。
四、房屋现状检查
购买二手房时需仔细检查房屋现状，其中有屋顶是否漏水、墙壁是否渗水、卫生间是否反水等问题。若房屋存在这些状况，就得评估修复成本，以防购买后出现高额维修费用。
附属设施约定：在合同里明确房屋附属设施的归属情况，像空调、热水器以及家具等。要保证这些设施在交房的时候是完好无缺的，同时费用也已经结清了。
物业交割包含房屋交付与物业交割，这是二手房交易的重要环节。它主要涉及移交钥匙，还有房屋附属设施设备的移交，以及水、电、供暖等费用的交割。在交房之前，必须要确保所有费用都已结清，并且要办理相关的手续。
五、税费问题
了解税费政策：不同的房屋情况，在交易时所需缴纳的税费有很大差异。需注意产权人的身份是企业还是个人，以及房屋的购买年限等。比如，对于“满五唯一”的房屋交易，能够免征个税；对于“满二”的房屋交易，能够免征增值税。
拆迁房和安置房的交易需明确土地出让金是否已缴纳以及税费的缴纳方式。若涉及别墅，需比较个税和增值税的缴纳方式，以选择更划算的方案。
六、户口迁移
购买二手房时，需要求卖方出示户口簿，以核实交易房屋的落户情况，查看是否有适龄儿童。尤其在购买学区房时，一定要确保学位未被占用。
约定违约责任：要求卖方以书面形式承诺学位未被占用，同时约定相应的违约责任。并且可以一并约定学位被占用作为合同解除的条件。
七、资金安全
资金存管方面：二手房交易包含着大量的资金，对于支付风险需格外留意。建议选取资金存管这一方式，为自己的钱增添足够的“保障”。即便属于自行成交的情况，也应尽量与卖家协商，进行交易资金的监管或托管，亦或是在办理不动产转移登记的同时支付房款。
分次支付房款，分两次支付最为安全。其一，先支付定金和部分房款；其二，待房屋过户手续办理完毕后，再支付尾款。如此一来，能够有效规避卖家违约或房屋存在问题所带来的风险。
八、其他注意事项
购房资格方面：买方需在签订合同前确定自身是否拥有当地的购房资格，在申请贷款购房时能否符合银行的条件，并且要知晓是否存在相关的购房限制。
一些夫妻会采用假离婚的形式来进行避税，然而这种做法存在较大风险，还有可能引发法律方面的纠纷。在购房的时候，应当避免这种行为，要保证交易是合法合规的。
