上海购房政策迎来近8年最大调整！
2025 年，上海楼市政策进行了“史上最宽松”的调整。其中包括限购的放松、贷款利息的降低以及交易成本的下降等。这一系列的新政究竟会对购房者产生怎样的影响呢？奉贤房探为您详细梳理了最新的政策要点，以便帮助您抓住置业的黄金窗口期。
税费方面的利好政策，其目的是……；限购方面的利好政策，其目的是……；首付比例方面的利好政策，其目的是……；房贷利率方面的利好政策，其目的是……。总之，无论是在税费、限购、首付比例还是房贷利率等方面的利好政策，目的只有一点：……
降低购房门槛！
对于购房者而言，这就是真金白银的实惠。
限购政策
24年9月29日，上海“沪7条”政策调整限购降低首付比例。
限购:
①外地户籍购买外环外住房社保3年改为1年
②居住证积分达标+3年社保/个税，购房资格同沪籍家庭。
③在临港新片区工作，原有限购政策基础上增购1套。
贷款:
降低存量房贷利率，首付首套15%，二套25%
（嘉定、青浦、松江、宝山、临港和金山20%)
税收:
①增值税免征年限5改2。
②及时取消普宅和非普宅标准。
个人购买家庭唯一住房时，若面积不超过 140m²，按 1%的税率缴纳契税；个人购买家庭第二套住房且面积不超过 140m²，也按 1%的税率缴纳契税。
注意：“沪九条”限购政策补充
非沪籍外地人，若卖出其在上海的唯一住房，之后继续购买住房时，可不用提供社保及税单，能够直接进行买进。此政策适用于 2024 年 5 月 28 日之后的出售置换情况。
注意:卖出买进，产权人必须要一致!!
鼓励原本在上海拥有房产的外地人，然而由于后续社保断缴，致使目前不具备购房资格的，他们可以进行挂牌置换，并且不需要社保。
企业&特殊客群购房
须满足其中1条
1.在本市近10年内累计缴纳税款金额满500万元.
设立年限已达 5 年，本市累计缴纳税款金额达到 100 万元，职工人数为 10 名及以上，并且按照规定在该企业缴纳社保和公积金已满 5 年。
公积金&商业贷款
首付比例调整：
商贷首套15%，二套25%（差异化区域二套20%）
公积金首套20%，二套35%（差异化区域二套30%）
申请公积金贷款条件：
1、在本市缴纳公积金的在职员工。
办理贷款之前，住房公积金已经连续缴存了不少于 6 个月。同时，公积金的状态当前显示为正常，并且当前没有进行提取业务。
办理贷款之前，夫妻双方不存在正在受理的住房公积金贷款，也不存在正在还款的情况。
4、非居住类住房不能使用公积金贷款。
限制公积金贷款的情况：
1、家庭名下在本市有2套（含）以上住房；
家庭名下在本市存在正在偿还的公积金贷款，或者有 2 次（包含 2 次）以上的公积金贷款记录。
3、征信报告显示连6累12 ；
全国存在未结清的住房公积金个人住房贷款；在全国有达到两次及以上的住房公积金个人住房贷款记录。
附公积金&商业贷款细则
购房税费新政速览
个人所得税
契税
房产税
非普增值税个税同普宅，此部分内容不用关注
新政 12.14 有两点。其一，将价格标准剔除，不再依据总价来判断。其二，把建筑面积标准进行了提高，从 140 平方米提升到了 144 平方米。
普宅标准调整前后对比
这会对客户的增值税和个税产生直接影响。对于 144㎡以内且总高 5 层以上的多高层住宅，只要满 5 年，就没有增值税。即便不是唯一住房，个税也只有 1%。目前，普通住宅与非普通住宅依然按照以前的标准来执行。
房产税减免政策
2. 人均超过 60㎡时，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
居民家庭新购住房面积与其它住房面积相加，得到合并计算的家庭全部住房面积。本市居民家庭中，有成年子女共同居住且无住房，经核定后可计入该居民家庭计算免税住房面积。对于有其他特殊情形的居民家庭，其免税住房面积计算办法另行制定。
本市居民家庭在新购买一套住房后的一年内出售该家庭原有的唯一住房。在这种情况下，其新购住房按照本暂行办法规定计算征收的房产税，可以予以退还。
本市居民家庭中，子女成年后，由于婚姻等需求而首次新购买住房，并且该住房属于成年子女家庭的唯一住房，这种情况下，暂免征收房产税。
符合国家和本市相关规定而被引进的高层次人才以及重点产业紧缺急需人才，他们持有本市的居住证并且在本市进行工作和生活。对于这些人才，在本市新购买住房，并且该住房属于家庭唯一住房的情况，暂时可以不征收房产税。
持有本市居住证满 3 年且在本市工作生活的购房人，他们在本市新购住房，并且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。持有本市居住证但不满 3 年的购房人，他们的上述住房先按照本暂行办法规定计算征收房产税。当这些购房人持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活后，其上述住房已征收的房产税，可以予以退还。
(六)其他需要减税或免稅的住房，由市政府决定。
退税政策（截至2025年年底）
政策规定：从 2022 年 10 月 1 日开始，到 2025 年 12 月 31 日截止。对于那些出售了自己的住房，并且在现住房出售后的 1 年时间内，在市场上重新购买住房的纳税人，要给予他们出售现住房时已经缴纳的个人所得税以退税的优惠。
上海个税退税细则：
首先确定好网签价，网签价的金额大小与之有很大关系，对于房子的大小没有要求，重点在于关注网签价。
个税由谁来缴纳呢？税票又在谁的手中呢？这些都需要在合同中约定好。并且，退税是需要个税票的原件的。
3.退税，必须本人卖，本人买才能退，其爱人的本不能退税；
二手房需查看契税票以及房本的登记时间；一手房则要看开发商在住建委的备案时间。
卖的房子如果小于买房金额，就全额退还个税。卖的房子如果大于买的房子，就按照比例退还个税。
卖松江的房子，然后去徐汇购买。在松江卖房所交的个税，需要去徐汇的税务局办理退税。
7.申请表，把带*填满，别填错;
政策在全国范围内执行。然而，出售外地的房子后，在上海购买房子不能享受退税政策，只能在同城范围内进行相关操作。
企业不享有个税退费。本政策仅涵盖个人以及住房，其中包含 70 年住宅，而 50 年公寓不在享受范围之内。
10.共有房产，各退各的税费，不能退到一个人名下；
出售房产和购买房产的一年内，需要先进行缴费，在过户完成之后再办理退税事宜，并且要提供一类收款卡。
12.卖两套换一套大的，可以申请退个税。
纳税人应当向哪里提起退税申请?
纳税人若要享受居民换购住房个人所得税退税政策，就应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请。这意味着，纳税人在卖房时，在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就需要向那个税务机关申请退税。
税务部门实施不动产登记税费一窗办理制度。通常情况下，纳税人需在本地政务服务大厅或不动产交易大厅等地方缴纳现住房转让所得的个人所得税。所以，仍要到该政务服务大厅或不动产交易大厅提出退税申请。若当地税务机关有其他规定，则按照规定办理。
个人所得税退税应提供哪些材料?
纳税人申请居民换购住房个人所得税退税时，需要做以下事情：其一，向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》；其二，提供相关资料。
1、纳税人身份证件
2、现住房的房屋销售合同
新购住房若是二手房，就需要房屋销售合同，以及不动产权证书和其复印件。
新购住房若是新房，需将报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及该合同的复印件上报。
如果解除房屋交易合同，退税如何处理?
纳税人因新购住房的房屋交易合同出现解除、撤销或无效等情况，从而不再符合退税政策的享受条件。在这种情况下，纳税人应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月 15 日这天，向主管税务机关主动缴回已经退掉的税款。
纳税人如果逾期缴回退税，那么税务机关将会依法加收滞纳金。税务部门会借助与住房城乡建设部门的相关共享信息，进一步加强对退税的审核工作，同时也会加强对撤销合同后缴回税款的管理。
纳税人在申请退税时，还应当注意什么?
支持居民换购住房个人所得税政策，其目的是鼓励居民进行住房更换以及改善居住条件。纳税人需要依法依规如实地提出申请，要认真地填写并核对申请表，必须对填报的内容以及附报资料的真实性、可靠性、完整性承担责任。倘若提供虚假信息、资料来骗取退税，税务机关将会依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等相关规定进行处理。
继承、赠与的房子，可退税吗?
房产交易中心作出回复，由于继承或者赠与等缘由而获得了房子，在将其卖出时需要缴纳利润的 20%作为个人所得税，而这一规定适用于本次的个人所得税退税政策。
奉贤是上海外环外的价值洼地。这里政策宽松，房价亲民，对刚需和改善群体都很友好。当前正处于低利率、低首付的窗口期，所以 2025 年或许是“上车”奉贤的最佳时机。
