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中国经济网编者按：
疯涨？调控？分化？纠结？2016 年的楼市令人思绪万千。上半年，一线城市和重点二线城市房价大幅攀升。国庆期间，中央推出调控政策，这一政策几乎波及大半个中国。在这种大起大落的形势下，中国房地产市场销售额首次突破 10 万亿。同时，抢房潮、离婚潮、高价地、四小龙、卖房保壳等种种现象，构成了 2016 年楼市一幅幅别具特色的景象。新年开始了。本期推出了 2016 年的十大房产新闻。让我们一同回顾那“上蹿下跳”的猴年楼市，以迎接新的一年，告别过去的一年。
一、一线城市房价年初飙升 “四小龙”领涨二线城市
2015 年房地产开发投资降至最低点之后，自 2016 年年初起。房地产市场的行情极为火爆，超出了所有人的预料。之前是人人谈股，现在变成了人人说房。一线城市的房价开始脱缰式上涨，京沪深三大城市率先引领上涨态势。北京和上海的房价同比上涨幅度超过了 40%。深圳的新房均价一举突破 5 万元大关。上海还出现了一天房价跳价 70 万的情况。
一线城市周边地区房价随后开始上涨。2016 年，受利好消息影响，廊坊房价增速最快，同比上涨 102%。接着，厦门、合肥、南京、苏州等城市房价在二线城市中领涨，上涨幅度超过了 30%。这四个城市因房价上涨过快而被称作“四小龙”。
2016 年 2 月至 8 月期间，仅半年时间。在全国 70 多个主要城市里，有近 20 个城市的房价涨幅达到了 10%以上，还有 15 个城市的房价涨幅处在 5%到 10%之间。
报告显示，目前各城市房价可分为五个梯队。第一梯队为京沪深三市，其房价均价每平米超过 4 万元。第二梯队有厦门、南京、广州、天津，这些城市房价每平米超过 2 万元。第三梯队包含杭州、福州、青岛、武汉、苏州等，这些城市房价每平米超过 1 万元。第四梯队是大连、成都、无锡、兰州以及佛山等市，它们的房价每平米超过 6 千元。第五梯队为威海、吉林、常德、荆州、潍坊等，这些城市房价每平米低于 6 千元。
二、中央经济工作会议定调：房子不是用来炒的
2016 年 12 月，中央经济工作会议在北京开展。会议提到，房子的用途是用来居住，而非用来炒作。此举既能抑制房地产出现泡沫，又能防止房价大起大落。对于房价上涨压力较大的城市，应合理增加土地的供应。特大城市要加快对部分城市功能的疏解，以此带动周边中小城市的发展。同时，要加快住房租赁市场的立法工作，推动机构化、规模化租赁企业的发展。
分析人士指出，2016 年起，我国部分地区房价上涨速度过快，且投机炒作的特征较为明显。这不但容易使金融风险提升，还会损害普通民众的幸福感。长久如此下去，也不利于房地产业在实体经济中发挥积极的作用。2017 年，我国将进一步运用综合措施，根据不同地方的实际情况、针对不同的城市采取相应政策，让那些以投资投机为目的的炒房者知难而退，最终保障房地产市场平稳且健康地发展。
三、国庆开启密集调控潮 席卷大半个中国
上半年楼市的关键词是房价暴涨。下半年楼市的关键词毫无疑问是楼市调控。
2016 年 9 月 30 日晚间到 10 月 6 日期间，仅 7 天这么短的时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥等 19 个城市陆续发布了新的楼市调控政策，重新启用了限购限贷等政策。从 11 月 10 日开始，杭州、武汉、深圳、南京、西安、成都、福州、南昌等这些热点城市的调控政策进一步加强。
新政之下，一二线房价开始逐步降温。国家统计局的数据表明，在 10 月，一、二线城市新建商品住宅价格呈现环比上涨态势，其中一线城市环比上涨 0.5%，二线城市环比上涨 1.3%。并且，这两个数据分别比 9 月回落了 2.8 个百分点和 1.0 个百分点。到了 10 月下旬，新建商品住宅价格除了深圳和成都这两个城市仍在继续下降之外，北京、天津、上海、厦门和郑州等 5 个城市也从上升转为下降，降幅处于 0.1 至 0.4 个百分点之间。
从“9·30”起，已有 25 个以上城市推出了 50 余次楼市调控举措。在多地调控政策作用下，热点城市购房的门槛提升了，这使得各类炒房需求减少，从而促使市场交易呈现下滑态势。专家预测，本次调控周期至少会持续 6 至 9 个月，甚至有可能拉长到 2018 年。20 个城市的房价将有 10%以上的价格下调余地。
四、中央发文推街区制 已建小区要逐步打开
2016 年 2 月 21 日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》得以公布。此意见是时隔 37 年重启的中央城市工作会议的配套文件。它勾画出了“十三五”乃至更长时间内中国城市发展的“路线图”。其中最为引人瞩目的一点是，我国在新建住宅方面要推广街区制，并且原则上不再建设封闭住宅小区。该《意见》表明，已建成的住宅小区以及单位大院需逐步开启。要达成内部道路公共化这一目标，以此来解决交通路网的布局问题，推动土地的节约利用。同时，还需树立“窄马路、密路网”这样的城市道路布局理念，构建起快速路、主次干路以及支路级配合理的道路网系统。
目前，新建的商品房小区规划大多是以封闭式小区为主。居民和业主已然习惯了住宅小区是相对独立的空间。这种住宅小区的模式在当下也比较利于小区的治安管理。
业内人士认为，此次《意见》提出不再建封闭小区，主要是基于当前城市规划建设管理存在的问题，比如交通拥堵蔓延加重等诸多方面。街区制是城市建设布局的一种形式，其特点是住宅与商业、服务业紧密结合，且不设围墙，在土地私有制国家以及我国改革开放早期，大多采用这一方式。推广街区制不能一概而论地进行。打开已有小区的围墙这件事应该更加谨慎。要根据不同的地方实际情况来采取措施，并且要逐步推进。在努力解决公共交通问题的同时，也要兼顾居住的舒适度。
五、险资抢筹优质地产股 万科宝能陷股权大战
“万宝之争”始于 2015 年，在 2016 年达到高潮，是行业的一件大事。到 2016 年 11 月 30 日为止，宝能系借助前海人寿及其他资管计划，先后五次举牌万科。其通过自有资金买入、进行融资融券、运用收益互换、质押股权以及利用资管计划等方式，总共投入了 440 多亿元，从而持有万科 25%的股权，这一持股比例超过了华润，使其成为万科的第一大股东。
宝能系在不断举牌增持的过程中，引发了万科与王石的质疑和反对，进而引起了强烈的社会关注与争论。2016 年 3 月，万科公布了与深圳地铁集团的重大资产重组计划方案，此方案曾被市场解读为万科为抵御宝能而精心设计的毒丸计划；12 月，万科 A 发布公告称，董事会同意终止与深圳地铁集团的重大资产重组。12月，在监管部门的干预下，宝能态度出现缓和。
易居研究院智库中心的研究总监严跃进指出，保险资金争抢着购入上市房企的股份，这完全是资本追求利益的行为。万宝之争，在房地产业与金融业的发展历程中是一个具有标志性的事件，它既将不同群体之间的利益纷争暴露了出来，又促使企业的股权结构以及行业制度进一步得到完善。
六、温州部分房产土地使用年限到期 引发全民关注
2016 年 4 月，温州部分市民在买卖二手房时遭遇无法正常交易的情况。其原因是土地到期了，必须缴纳数十万元的土地出让金才能够重新办理土地证。这些市民此前花了上百万元购买的房子，在土地到期后还需要交纳一笔数额不小的费用。这一事件在短时间内引发了社会各界的广泛热议和密切关注。
12 月 23 日，国土资源部副部长王广华在相关新闻发布会上表明，对于温州当地存在的 20 年住房土地使用权到期的情况，经国土资源部与住建部会商后作出回复。可以运用“两不一正常”的过渡性办法来处理，也就是无需提出续期申请，也不用收取费用，并且能够正常办理交易和登记手续。在涉及“土地使用期限”方面，依然填写该住宅建设用地使用权的原本起始日期和到期日期。
国土资源部的这个决定和处理办法只是针对“温州当地 20 年住房土地使用权到期问题”这一特例，并非“土地使用权 70 年”的普遍情形。然而，一些业内人士和专家把它当作土地使用权到期后在实践和政策层面的一个重大突破。
11 月 27 日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式发布。在公众所关心的土地与房屋财产问题方面，该《意见》在多处进行了说明与安排。其中有对研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，并且推动形成全社会对公民财产能够长久受到保护的良好且稳定的预期。业内人士称，这样的表述表明，个人住宅土地使用权 70 年到期后，政府不会收回，对此的担心是没有必要的。
七、上市公司靠卖北京学区房保壳 12年增值1651%
2016 年 9 月 20 日，*ST 宁通 B 发布公告。公告称，公司通过北京产权交易所以公开挂牌方式转让北京市西城区槐柏树街 11 号楼的-201、-202 两套房产。挂牌价格不低于经备案的房产评估价值。倘若这两处房产能够成功出售，那么*ST 宁通全年扭亏的几率将会大大提升。
公告表明，*ST 宁通 B 此次拟转让的两套房产，其中一套建筑面积是 141.31 平方米，另一套建筑面积为 141.60 平方米。这两套房产建成于 2004 年，设计用途是住宅。拟转让房产的账面价值以及评估价值方面，上述两套房产的原值总计 214.71 万元，到 2016 年 7 月底时，已计提折旧 84.97 万元，账面净值总计 129.74 万元。
中资资产评估有限公司进行评估后，在评估基准日 2016 年 7 月 31 日，*ST 宁通 B 拟处置的两套房产，其账面价值是 129.74 万元，评估值为 2272.62 万元，增值额为 2142.88 万元，增值率达 1651.68%。然而，这或许并非这两套住房的实际价格。媒体报道称，这两处房产属于北京市重点的北京小学本部的学区房，在市面上该小区的销售单价超过了 10 万元每平方米。
实际上，上市公司通过出售房地产来实现扭亏为盈，在当前的经济环境中并非少见。据相关统计，在 2926 家上市公司里，有 395 家处于上半年净利润为负的尴尬境地，并且这还未将经过各种注资、重组后财务数据得到优化的壳资源计算在内。其中，有 115 家上市公司的净利润为正，但数值不足 500 万元，而 500 万元仅仅相当于北京五环以内一居室的最低资产配置。
八、七部门联合发文整顿中介市场 严查首付贷
2016 年 8 月，住房城乡建设部等七部门联合印发相关意见。这些部门包括住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会。意见旨在治理房地产中介市场，重拳出击。共提出 16 项政策措施，要求房地产中介机构全面核验房源真实性，不得提供或合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，设立失信中介机构“黑名单”，对严重失信的中介机构和个人实行行业禁入。
购房者首付款不足时，房地产中介机构、开发商或者互联网金融平台会为其提供用于首付的贷款，此为首付贷。有了首付贷，购房者就能提前进入楼市，即在杠杆上加杠杆，从而增加了贷款风险。首付贷分为有抵押和无抵押两种。此前无抵押的首付贷发展态势更为显著：由于没有抵押物，仅仅凭借“更为严格的审核”，便给买房人提供 20 万至 30 万元的贷款，用于支付买房的首付。
业内人士称，若《意见》能被严格落实，那么长期在中介市场存在的虚假房源以及赚取差价等混乱现象有望被彻底根治，对于中介市场而言，这堪称是史上最为严厉的政策。然而，也有观点认为，新政策的后续效果如何，需看有关部门的监管力度以及处罚力度。
九、高价地密集出现 土地热潮史无前例
2016 年是高价地最为密集的年份。高总价的地块大量涌现，高单价的地块大量涌现，高溢价率的地块大量涌现。这些“三高”地块持续刺激着房地产市场。热点一二线城市的土地市场高温难以降低。面粉贵于面包的案例明显增多。
这些土地主要集中在一二线城市里。其中，上海有土地集中分布。南京也有土地集中分布。苏州同样有土地集中分布。合肥也有土地集中分布。杭州也有土地集中分布。2016 年的前 4 个月里，在南京成交的 15 幅含住宅的地块中，有 7 个是区域高价地块；4 月上旬，苏州拍卖的 13 幅地块把 3 个区的高价地块纪录给刷新了；4 月底，合肥出让了 6 宗地块，在一天之内就揽金超过 110 亿元；4 月底，厦门产生了总价和单价双料的高价地块；8 月 17 日，全国单价最高的地块在上海诞生，融信集团以 110.1 亿元的成交价格拿下静安区中兴路地块，其楼板价突破了 10 万元/平方米，可售部分的楼板价超过了 14 万元/平方米；8 月 29 日，招商蛇口和华侨城的联合体以 310 亿元的总价拍得了深圳新会展中心配套的商业用地，这个总价超过了之前广州亚运村 255 亿的全国总价最高地块，从而晋升为全国总价的新地块。9 月份土地交易保持热度。全国在 9 月份密集地成交了 51 宗地块。这些地块在区域单价和总价方面都是最高的。9 月份成交的这 51 宗地块再创年内新高。
四是货币处于宽松状态，流动性较为充裕，金融机构大力支持房企进行高杠杆拿地。
十、全国商品房年销售额历史首次突破10万亿元
国庆期间开始引发楼市调控潮后，楼市热度明显减退。然而，前三季度的旺销使得 2016 年楼市年销售额和销售面积双双突破历史记录。统计局报告指出，1 至 11 月全国商品房销售面积为 135829 万平方米，同比增长 24.3%，且增速比 1 至 10 月份回落了 2.5 个百分点。增长的速度有所回落，回落了 3.7 个百分点。
中原地产首席分析师张大伟指出，商品房销售数据提前 1 个月全面冲破历史记录线。一方面，2016 年中国商品房年销售额首次突破 10 万亿元大关。从过去几年的数据来看，一般整年商品房销售金额大致保持在 7 至 8 万亿元左右。另一方面，2016 年前 11 个月的房地产销售面积达到了一个新高度。这个新高度刷新了 2013 年全年所创下的 13 亿平方米的年度历史纪录。
绝对值创出了历史新高。然而从 11 月单月的情况来看，楼市数据的涨幅开始明显地放缓了。并且市场呈现出冲高后回落的趋势，这一趋势是非常显著的。
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