文本/CRIC研究中心
7月29日，上海公开拍卖，最终被Rongxin赢得，总价格为31.5亿元，均为51％。该土地总计为59,700平方米，平均地板价格为52,840元/平方米。该土地要求开发商持有不少于15％的建筑区域，而且负担得起的住房的建设区域不少于计划建设总区域的25％。因此，有一段时间的谣言说：“该地块的地板价格为每平方米92,506元，并且保证的资本价格将来将超过100,000元”。但这真的是这样吗？土地国王真的很担心吗？公司为什么不付出努力？
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地板价格真的那么高吗？
成功销售此地块后，最引人注目的事情是未来的销售价格。人们普遍认为，未来保证的售价超过100,000元。让我们看看这个价格是如何计算的吗？土地交易总价为31.5亿元人民币。在扣除了经济适用房，自有零件和公共设施之后，剩余的可销售产能区域约为34,100平方米。根据土地总价和剩余的可售建筑区，地板价格为92,506元/平方米。保证成本自然超过100,000元。但这真的合适吗？
首先，让我们看一下经济适用的住房部分。建筑负担得起的住房并不意味着“自由建筑”。一般而言，在开发商建造了经济适用房后，政府将回购回购价格。政府与开发商之间应该进行谈判，但是开发商不可能充分承担土地费用和建筑成本，否则开发商将是“我损失了我所有的钱”，是否仍然需要交易去通过？
其次，让我们看一下自我控制的部分。土地要求开发商维持不少于15％的土地的自助居住部分。公司的这一部分真的没有办法吗？并非完全如此。自我支持只是意味着公司不能直接打开该地区的这一部分，也无法迅速收回资金，但是开发人员仍然可以做很多事情。例如，租房时，开发商可以与周围公司或第三方公寓管理机构进行谈判，以直接将其租给某家公司或第三方公寓管理机构。目前，许多公司正在进入长期出租公寓。范克（Vanke）先前提到在三年内获得了200,000套长期租赁公寓。
因此，完全忽略了未来经济适用房和自控零件可能带来的资金的可能返回，而不是不科学的，而不是将所有费用添加到直接售的零件中，以衡量未来保证的基础售价。
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土地国王有盈利空间吗？
每平方米52,840元的地板价格呢？ 2016年6月，Xinjiangwancheng行业的平均交易价格约为55,479元/平方米，不高于土地价格。那么，赚钱真的很难吗？未必。看着过去几年中炎热的一流城市和二线城市的土地转移，有许多土地国王曾经让人们感到“面粉比面包更昂贵”。但是，随着市场的兴起，行业的兴起以及公司的良好销售策略和产品建设能力，许多土地国王已经成功地揭开了避孕套甚至实现了盈利能力。
以上海Daning Jinmao豪宅为例，2014年1月售出土地的溢价率高达111.59％，地板价格为47,609元/平方米。当时，周围地区销售的千日日的平均交易价格仅为46,000元。 /平方米。第一个项目于2015年4月12日开放。当时，Xiangyu Daying Yuefu的价格约为每平方米50,000元，但Jinmaofu的地理位置和产品位置和产品位置和产品位置更好每平方米的价格为68,000元。平方米的价格开放并实现了热门销售。从那时起，通过掌握大型和小型公寓产品的案例推荐步伐以及合理的结合，我们逐渐提高了销售价格，并最终获得了热门销售和良好的利润。
Daning Jinmao大厦的案例表明，有了对公司的欣赏和良好的运营能力的期望，目前看起来“面粉比面包更昂贵”的土地王并不那么令人恐惧。回顾新疆的土地国王，也是如此。随着上海外环路的陆地国王经常发生，位于中国外国环路道路的新疆行业的价格预期自然不是很低。从项目供应的角度来看，过去两年中，新疆旺昌港部门的供应“从一开始”。大多数现有项目都是售罄的，或者没有很多可供出售的资源。未来出售的主要项目是Xinda Taihe上海场（预计将是2016年）。在年底开放）和新疆城市D5情节（开幕时间仍然不确定）。随着新项目Xinda Taihe上海场的推出，它将进一步提高该行业的住房价格，新疆国王的利润将更加安全。
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企业对竞争土地国王的信心在哪里？
总而言之，陆地国王并非不可能，尤其是在一流城市和第二层城市具有巨大发展潜力的部门。人们对价格上涨的期望有很高的期望，这就是为什么公司争夺竞争的原因。在上一轮市场调整之后，大多数房地产公司都将其战略重点转移到了一流和二线城市。从最近的城市前景排名中也可以看出，最有希望的城市是最激烈的竞争土地。自从Rongxin于2016年3月16日正式将其总部迁至上海以来，它加速了其国家布局并加深了其在一流城市和第二层城市的耕种。今年，它在上海三角洲的两个核心城市中获得了10多个高质量的地块。这些项目的进入还将为公司以后的业绩提供强有力的支持。
另一方面，拥有良好的产品开发和销售能力也是企业敢于赢得新土地之王的信心。以Rongxin Hangzhou豪宅为例，Rongxin在2014年1月以总价为33.84亿元人民币赢得了该项目，地板价格为每平方米25,785元。不在这个级别。再加上剧情的位置，Rongxin专注于Hangzhou Mansion项目的客户群，以改善Hangzhou中心的客户。同时，在产品创建中也可以说是“巧妙的”。高层立面使用玻璃窗帘墙，而别墅的外墙则使用石头干式悬挂着，以突出奢侈品以增强高级空间。根据住房管理局的数据，自该项目于2015年6月首次开放以来，该项目于2015年在2015年赢得了三场豪华屋冠军，在短短的半年中，总交易总额为12.2亿英里。交易数量为190个单位，总交易面积为26,446平方米。国王。
此外，产品特征和地区的整合也可以为公司的未来项目销售带来优势。自今年年初以来，Rongxin一直致力于创建“ Rongxin National Academy”这项国家研究启蒙和继承计划，向社会，尤其是下一代所有者传达积极的价值观。扬普（Yangpu）地区是新疆的土地国王所在的地方，充满了大学和强烈的文化氛围。企业“国立学校”的品牌文化与“知识扬普”相吻合，并相互补充。据了解，Rongxin的Xinjiangwan情节与Fudan University相邻，这将更有利于实施Guoxuetang品牌并增强客户的粘性。
