刘·希芬（Liu Zhifeng）的开幕词简洁明了。他经常用这句话纠正1998年住房改革的共同观点。
尽管他七十多岁，但刘·希芬（Liu Zhifeng）有明确的想法，而且非常严格。也许这是他自多年来从事政策研究和制定的习惯。在采访中，他不时搜索文档和材料，并在改进住房过程中的每一次节点都努力准确。
在改革和开放的早期，小型的“管子建筑”很普遍，每个房间只有大约十二平方米，三代人很常见地挤进一个房间。当时住房短缺是一个杰出的社会问题，住房系统改革即将到来。
1992年，Liu Zhifeng曾担任国家体育改革委员会的副主任，也是州议会住房改革领导小组的副主任，负责许多任务，例如住房改革，土地系统改革和社会保障系统改革。从那时起，他与中国房地产市场形成了“不可分解的债券”。
在住房改革的初期，巨大的抵抗使刘·希芬（Liu Zhifeng）仍然深深记得。当时，关于房屋交易的讨论曾经升至损失国有资产的高峰。由于当时的社会概念和福利住房分配系统的影响以及多次改革的参与，住房改革很困难。
当时，为了提出初步政策计划，刘·希芬（Liu Zhifeng）带领一个团队在全国范围内进行研究。花了数百个研讨会花了8个月的时间，并听取了各个领域的2000多名专业人员的意见。
1998年，州议会正式废除了福利住房分配系统，在住房供应的货币化方面取得了突破，房地产行业开始进入快速发展的道路。
同年，刘·希芬（Liu Zhifeng）被转移到建筑部副主任，直到他在2007年辞职。15年来，他从事住房改革工作，参与了主要的研究和决策住房改革问题以及重要文件的起草，部署和实施。从2016年到现在，Liu Zhifeng曾担任中国房地产协会主席，并且仍在追求住房系统的改革。
住房改革的最初抵抗：退休的副秘书领导购买房屋的领导者受到批评
“所有房屋都已出售，我们在做什么？”将近30年后，刘·希芬（Liu Zhifeng）回想起当地住房管理局的董事提出的问题时，生动地记得他们。
这个场景发生在1993年11月29日至12月1日之间举行的第三届国家住房系统改革会议上。租金，销售和建设的改革原则是在住房系统改革工作会议上设定的，重点是撤离租金，以及“增加更多并减少补贴的租金改革原则”或“增加租金的小步骤，而没有补贴”。
“会议期间，住房管理局的董事在各个地方。他们说房屋是出售的。我们在做什么？我说我们必须做市场经济。当出售公共住房，例如物业服务，财产权管理，房地产交易等。
Liu Zhifeng提到的“公共住房”是指由州和国有企业和机构投资，建造和出售的住宅建筑。个人只有租金的权利，但没有所有权。它是自从中华人民共和国建立以来一直使用的低租金福利住房分配系统的特殊产品。 。
随着经济发展，长期的低租金福利住房分配系统不再适应社会需求。到改革和开放的早期阶段，1978年，城市地区的人均住宅建筑区仅为6.7平方米，低于1949年的8.3平方米。此外，许多受过教育的教育年轻人返回城市，住房，住房当时的短缺成为一个非常突出的社会问题。
“解决住房问题的方法可以更广泛吗？” 1978年9月，改革和开放的首席设计师Deng Xiaoping强调。一年后，国家建设政府选出了五个城市，即西安，南宁，刘易州，吉林和武申，以执行一项试点计划，将新住房出售给员工。政府将统一建造住房，并以民事建设为代价将其出售给居民，而住房改革将开始。
“事实证明，这所房子不值得一分钱，员工的工资很低。当时，飞行员房屋的销售额以土木工程为代价出售给员工，每平方米的价格为300至400元即使如此，员工也无法负担得起，因此进度相对较慢。
1980年4月，邓小平再次讲话，并指出城市居民可以单独购买房屋或自己建造房屋，可以出售新的和旧房屋。 1982年4月，国务院同意选择四个城市：张胡村，长州，siping and Shashi，执行一项试点计划，以销售新的住房补贴，政府，单位和个人各有三分之一的住房价格。
就像第一次，第二次飞行员房屋的销售仍然不理想。刘·希芬（Liu Zhifeng）将原因归因于两个点：一方面，在整个社会环境下，州，地方政府和企业都有财务困难，没有足够的资金用于住房建设；另一方面，长期的福利住房分配和低租金的使用是在工资系统的同时，员工缺乏付款能力。
“除了住房福利制度的影响外，雇员迟早会分配给房屋并支付租金。根据房屋的区域，租金仅为5美分或每平方米1美分。 “在两个飞行员众议院销售几乎没有影响之后，1986年，国务院建立了一个领先的住房改革小组，其办公室负责协调国家住房系统的改革。随后，州议会连续批准了Yantai，Bengbu和Tangshan等城市的住房系统改革计划。主要内容是根据租金提取和补贴的原则大大增加租金，并同时提供相应的补贴。
根据试点城市经验的摘要，1988年举行了第一次国家住房系统改革会议，并以租金补贴为核心制定了第一个国家住房系统改革计划。 “假设租金为每平方米1美分，但现在提到的是50美分，补贴为40美分。员工本身支付了1美分。一些政府和企业负担不起这笔钱，所以实际的进度仍然是相对较慢。”刘·希芬（Liu Zhifeng）告诉中国商业新闻记者。
根据刘的说，到1990年，总共12个城市，13个县和城镇以及全国各地的许多企业都引入了以租金补贴为主要内容的住房改革计划。但是，由于租金补贴不如价格上涨那么好，因此得到了很大改善。租赁提款面临地方政府的财务困难和居民的负担能力，并且也有很大的抵抗。
1991年6月和11月，该国发布了有关住房系统改革的文件，并确定应共同进行租金，出售和建筑物补贴“租金改革原则。
“从1978年到1991年，住房改革通常处于勘探阶段，并取得了一定的结果，但是步伐很慢。当然，它积累了一些经验和后续改革的经验和课程。” Liu Zhifeng以这种方式评估了住房改革的第一阶段的工作。
1992年，刘·希芬（Liu Zhifeng）开始担任国家体育改革委员会的副主任，也是州议会住房改革领导小组的副主任。一年后，在第三届国家住房系统改革工作会议上，他提出了基于销售的改革计划。 “我为什么建议专注于销售？”刘·希芬突然问。他认为，过去实施了低租金住房系统，因此工资中的住房消费量相对较小，约5％，而外国雇员工资中的一般住房消费含量约为20％。
根据刘·希芬的回忆，当允许出售公共住房时，它面临着相当大的抵抗，甚至有人认为这将导致国有资产的损失。他讲了一个短篇小说。当时，市政党委员会副秘书即将退休。这座城市动员他带头购买房屋。老秘书具有强烈的党派精神，并迅速同意。计算出帐户后，购买房屋的费用约为20,000元，而老人则在他的邮簿中拿出了所有钱。 “几天后，我将批评私有化。此事使市政党委员会非常困难。该市动员了这个旧的同志，并说：“不要买它，现在我将把钱还给您。”老同志问道：“事实证明我有一个固定的存款。”
当时，退休的老秘书购买房屋的故事只是住房市场的一个缩影。 “因此，住房改革是这样重复的，进步的过程非常困难。”
直到1994年7月，州议会就发布了“加速城市住房系统改革的决定”（以下称为“第43号文件”），该法案澄清说，将公共住房出售给员工是形成住房的必要先决条件市场，从根本上讲，打破“出售房屋”是“私有化”一词，也澄清说，公共住房既有国有资产，也有相当一部分员工应有的工资，并以实物形式分配给员工，因此公共住房可以可以以一定的折扣出售。
政策需要谨慎：对住房改革计划进行了8个多月的调查，然后才被引入
在面对当地住房管理局领导人的疑问时，刘·希芬（Liu Zhifeng）曾担任国家体育改革委员会的副主任和国议会住房改革领导小组的副主任，并正式参加了国家住房改革工作年。过去一年是刘·希芬（Liu Zhifeng）15年住房改革生涯中最令人印象深刻的时期。
从1992年底到1993年7月和7月，刘·希芬（Liu Zhifeng）带领一个团队在全国范围内进行有关住房改革的研究，并举办了数百个研讨会，聆听近2,000名专家，学者，实际工人，实际工人，企业和地方政府负责人，以及国务院的相关部门。人类的意见。
“当时的运输是不便的，很难进行8个月以上的调查。由于住房改革相对复杂，这不是一项改革。它涉及国家，企业，单位和雇员的利益，还涉及经济体系改革和社会体系改革，以及整体的社会稳定性。
经过8个多月的调查，1993年，刘·希芬（Liu Zhifeng）提出了一项“面向卖出”的全面住房改革计划。该计划的最大亮点是它调整了住房改革的整体思想。 Liu Zhifeng总结为“六个转变”。具体而言，它是财产权的所有权，分销的货币化，建筑工业化，供应社会化，担保的多元化和管理专业化。
“取出符合标准并出售标准的原始完整公共住房集，并将收回的资金用于开始住房改革。这样，如果政府有一些用于建造房屋的资金，它也将需要提供支持设施作为商店和学校。”
在刘齐芬的看来，1994年发布的第43号文件仍然过时，“三个改革和四个建筑”的内容非常完整。经过数年的辛勤工作，到1997年，我国家的新城市住宅投资达到了3319.67亿元人民币，是1980年的25倍；城市地区的人均住宅建筑区达到17.8平方米，城市人口大幅增长，是1978年的2.65倍。
但是，不能忽视的是，第43号文件中提出的货币化改革尚未取得任何突破。当现有住房逐渐进入新系统时，新住房正在不断进入旧系统。
1997年，金融危机开始在东南亚席卷，企业破产，工人失业，社会经济处于低迷状态。为了应对亚洲金融危机并保持稳定的经济增长，迫切需要扩大国内需求并培养新的经济增长点。 1998年，当时的国务院总理朱·朱吉（朱朱吉）在两次会议期间举行了新闻发布会时，他清楚地宣布促进五项改革，其中首先是住房系统的改革。
朱吉说，住房建设将成为中国经济的新增长点，但是当前的福利住房分配政策必须更改为货币化和商业化的住房政策，以便人们自己购买房屋。四个月后，州议会发布了“进一步加深城市住房系统改革并加速住房建设的通知”（Guofa [1998]第23号），并完全废除了福利住房分配系统，并成为了住房改革，并成为了住房改革中国。在此过程中移动时期的动作。
“在1998年之后，住房商业化得到了更多的推广，给人们的印象是1998年住房改革始于1998年。实际上，住房改革与国家改革并开放。”住房的货币化分配早在1991年就开始了。“住房的货币化分布有两个含义：一种是建立房屋公积金系统，另一个是增加工资中的住房消费量。”
回顾当时的回顾，当朱吉（Zhu Qiji）也是1991年上海政党委员会秘书时，他从新加坡中央公积金系统的经验中学到了从上海建立住房普罗旺斯基金系统的领导。单位和员工分别支付了其薪水的3％，以建立一个统一管理的住房预储基金。
“当时，我总结了几项提供资金的功能。第一个是筹集资金建造房屋的功能；第二个是共同援助的职能。那些购买了公共住房并支付了公积金以服务于人们的人没有房子的人；第三个是信用功能：房屋贷款首先是由公积金发行的，而不是银行。
历史数据表明，在上海建立房屋公积金的第一年，收集了4.2亿元人民币，第二年收集了7.5亿元人民币，建造了超过200万平方米的住房，结果出色。截至2017年底，住房公积金的总金额为12.5万亿元，住房公积金的总额为7.3万亿元人民币，住房普罗旺斯基金的个人住房贷款总额为308.26亿和7.6万亿元。强烈支持员工的住房消费需求。
刘·希芬（Liu Zhifeng）认为，增加住房消费量的工资是货币化分配的另一种方式。 1998年之后，公积金的比率增加了，可以提及多达12％的工资，并且单位和个人的总数为24％，并将其放置在建筑房屋的公积金管理中心。 “在建立公积金系统之后，它得到了相对较快的实施。金融机构也愿意提高公积金的比率，因为这样，员工的收入增加，他们不必缴纳个人所得税。”
随着员工的工资逐年上升，1999年，国务院颁布了“房屋公积金管理法规”，房屋公积金系统开始完全确立，而公积金基金支付比率则在12％之内得到控制。
在第23号文件的推动下，市场已成为分配住房资源的主要力量。在很短的时间内，大量资金被房地产行业吸收，促使房地产进入快速增长的阶段。 1999年，我国家的房地产投资增长率为13.5％，很快成为一个新的经济增长点和支柱行业。
房地产的快速增长始于1998年，持续了五年。在此期间，我国的住宅和房地产投资以及市场交易量仍高于每年两位数。
2003年，房地产市场迎来了转折点。那一年，国务院发布了“促进房地产市场的可持续和健康发展的通知”（Guofa [2003] 18号），指出房地产行业已成为支柱行业，但同样时间，应该指出的是，房地产市场的发展仍然是不平衡的，在某些领域的住房供应和需求是结构性的矛盾，更为突出，房地产价格和投资的增长太快了。房地产市场服务系统尚不合理，需要扩大住房消费；房地产开发和交易行为不够标准化，需要改善房地产市场的监督和监管。
房地产法规政策已正式发布。根据记者的评论，从2003年到2008年，相关部门连续发布了40多个与房地产相关的监管政策，涉及各个方面，例如土地，金融，财务和税收。
住房价格迅速上涨是不断引入监管政策的直接原因。根据国家统计局的数据，从2003年到2008年，该国每平方米的房屋平均销售价格为2,359元，元人民币2,778元，元人民币3,167.66，元人民币3,366.79，分别为3,366.79元，RMB 3,863.9和RMB 3,863.9和RMB 3,800。住房价格平均变化为17％，14％，6％，14％和-1％。在2008年，与上一年相比，全国住房销售价格平均略有下降，最初揭示了监管效果。
正在进行监管：所有人都有一个居住的地方
住房价格的迅速上涨使中等和低收入家庭的住房困难越来越突出。
实际上，1998年发布的第23号文件规定，它将主要基于经济适用房，为收入中不同家庭实施不同的住房供应政策，并调整住房投资结构。
“但是，由于在某些地方不明确地定位负担得起的住房，诸如单元的过度面积和对供应物体的宽松控制等问题。尤其是驾驶宝马和住在负担得起的住房的现象受到批评公众的住房政策无法遵循最初的意图。”刘·希芬（Liu Zhifeng）说，从2003年到2006年，负担得起的住房建设数量急剧下降，住房价格的迅速上涨加剧了中产阶级和低收入家庭的住房困难。
2007年第17届国民大会提议允许所有人居住。8月，“州议会关于解决城市低收入家庭的住房困难的几项意见”（Guofa [2007] 24号），发表了这是政府首次应支付低收入家庭的澄清。承担的住房安全责任将使低租金的住房目标从过去的最低收入家庭扩展到低收入家庭，将负担得起的住房目标从原始的低收入家庭降低到低收入家庭，以及第一个。时间，将提出低租金的住房目标和低收入家庭以连接负担得起的住房对象。
此后，美国次级抵押贷款危机引发的全面金融危机蔓延到世界上，中国的经济增长率下降，出口显示负面增长。
为了应对全球金融海啸，国务院于2008年12月发布了“关于促进房地产市场健康发展的几项意见”（Guobanfa [2008] No.131），需要建造大型负担得起的住房和住房公积金还可以驾驶贷款支持和担保。建设项目从负担得起的住房建设，信贷和税收优惠，支持房地产企业的融资以及加强地方政府责任的各个方面，全面增强了房地产市场。
受到“ 4万亿”投资驱动的计划的刺激，房地产具有重新活动和驱动的经济增长。 2009年，房地产开发投资为36.2万元人民币，商业住房销售区为9.37亿平方米，国家城市土地使用税，土地增值税，房地产税，契约税，房地产税，房地产税，实际房地产公司所得税和房屋转让个人所得税总计6,943亿元人民币。它占国家税收的11％，国家土地转移收入约为1.5万亿元。
2010年1月，州议会发布了“促进房地产市场稳定且健康发展的通知”（Guobanfa [2010]第4号），要求增加中等价值和低价和小额的供应中型的普通商业住房和一些城市应有效增加限制。价格的商业住房，经济适用房和公共租赁住房供应，并实施差异化的信贷和税收政策。
根据刘·希芬的回忆，在过去的两年中，对住房价格上涨的期望仍然很高，不同地区的房地产市场也有所差异化，并且州议会的相关部门继续增加法规。
2013年，房地产市场的购买力再次变得活跃。那一年，全国商业住房销售区为13.1亿平方米，同比增长17.3％，其中11.57亿平方米的住宅销售同比为17.5％。商业住房的销售额为81428亿元人民币，增长了26.3％，平均交易价格为6,237元/平方米，比2012年增长7.7％。
2013年，发布了“新的五个国家法规”从2014年到2015年，在相关行业发展的政策，房地产和困难的情况下，对于第二户单位等。
2016年，中央政府增加了消除房地产清单和解决产能过剩的努力，在短暂的快速增长期间，房地产市场迎来了。 “房屋是为了生活，而不是猜测。” 2016年中央经济工作会议为房屋市场定下了基调。自2017年以来，监管政策一直在收紧，中国的房地产市场再次进行了调整。
总结了多年的监管经验，刘·希芬指出，当前的房地产市场仍然存在诸如房价上涨太快的问题，供应结构不平衡，基本住房属性的扭曲以及资产泡沫风险的积累。
“目前有三个主要问题：首先，新的移民和新工作的工人难以住房。他们的收入低，积累少，较低的就业稳定，高住房价格，高住房价格以及租赁房屋的困难对他们的生活造成了巨大压力；第二，房屋资源拥有不平衡，有些人拥有三个或四个房屋，而有些人则有困难，第三名是从市场角度来看，诸如杠杆率过多和预防系统财务风险。
如何解决？ Liu Zhifeng分析了房地产市场中该问题的基本原因是不完整的税收政策，因此，某些人利用了该问题来利用政策漏洞来推测住房。
“实际上，当1998年发布23号文件时，我建议收取财产税，现在称为房地产税。当时，每个人都对此文件进行了很多争论，但最终没有形成统一意见。”这是Liu Zhifeng 15年住房改革体系中最大的作品。遗憾。
在担任建筑部副部长后，刘·希芬（Liu Zhifeng）与住房市场改革的命运尚未结束，他一再呼吁尽快在公共场所征收房地产税。他认为，在收取房地产税时，我们可以采用“新土地，新房屋，新方法，旧房屋，旧方法”，以最大程度地减少社会冲突并保持社会稳定。
刘·希芬（Liu Zhifeng）解释说，所谓的“新土地，新房屋，新方法，旧房屋，旧方法”，也就是说，新房屋已完全征收房地产税，建筑土地仍在竞标和拍卖中，以及它在竞标期间明确规定，将向购买新房屋的家庭征收房地产税。
“例如，在外国，在美国，所有房地产必须征税。现在的城市已在电网管理中实施。假设北京某个地区的住房价格为60,000元/平方米，一定是一定的区域为65,000元/平方米，特定区域为65,000元/平方米，某个区域为65,000元/平方米。因此，以84％或85％的税率征税。建造道路，建造学校和维修房屋，也是房地产市场宏观控制的一种手段。”
“事实证明，土地竞标和拍卖很高。人们已经购买了它，因此征收房地产税是不合理的。新土地和新房屋。如果规定从一定时间节点开始，则在建造一个时间节点之后。在新拍卖的土地上，普通人将需要购买房地产税，因此可以立即降低土地价格，另一方面，普通人也可以更合理。促使旧房屋尽快出租，并尽可能出售以降低空缺率。 。
改革再次开始。说到住房市场中的住房改革加深，刘·希芬（Liu Zhifeng出租和销售，以使群众可以获得合适的住房并改善住房安全系统，以便没有能力通过市场获得合适住房的家庭可以拥有居住地。
