实习记者陶婷
12月17日，新湖中宝与绿城地产签署股权转让合作意向书，将上海新湖房地产开发有限公司合计35%的股权及相关权益转让给绿城地产。绿城地产累计投资约36亿元，其中股权转让5.5亿元。
这是两家总部位于杭州黄龙商务区的房地产公司之间的交易。通过本次交易，新湖中宝将提前实现项目回报，加快周转速度。对于绿城来说，可以利用这笔投资重返上海市场。
绿城在上海的发展经历了一波三折。 2013年，它与上海融创共同资助了多个项目，但后来上海绿色融资平台最终归属于融创。 2016年4月，绿城与上海临港集团签约，负责临港奉贤产业园国际社区“临港蓝湾”项目。
2017年11月，绿城时隔六年再次独立拿下上海松江住宅用地。去年1月，绿城管理集团华东区域公司正式揭牌。
近两年来，绿城逐渐加大在上海布局。此次与新湖中宝的合作，也表明了其继续投资上海市场的决心。
双方此次合作旨在共同开发新湖明珠城三期、四标项目。该项目位于上海普陀区，紧邻苏州河而建。原为普陀区东新村旧址改造旧址。它是上海内环线内最大的旧城改造项目之一。
据悉，新湖珠城项目规划总建筑面积20.26万平方米，其中规划地上建筑面积13.3万平方米，地下建筑面积6.99万平方米。
新湖明珠城是新湖中宝在上海的首个城市改造项目。作为最早参与上海旧城改造的民营企业之一，新湖中宝早在2001年就拉开了上海旧城改造的序幕。
2002年，新湖中宝承接了原闸北区（现静安区）闸北青12地块旧城改造项目。 2013年，又追加融资55亿元，用于广富里、庆云里两大棚户区改造。目前，新湖中宝共有4个改造项目。
通过城市改造和滩涂开发，新湖中宝前期储备了大量优质土地，其中包括上海虹口、黄浦等核心地块。这是一个低调的地主。然而，在近年融资紧张的环境下，也受到长期改造项目的拖累，为其陷入财务困境埋下了伏笔。
数据显示，2017年前三季度，公司营收分别为175亿元、172亿元、111亿元，净利润分别为33.2亿元、25.1亿元、24.6亿元。营收数据呈下滑趋势，去年净利润也有所下降。此外，截至三季度，新湖中宝累计实现合同销售金额100.4亿元，同比下降14.1%。
在业绩下滑的同时，新湖中宝的负债却持续上升，负债率高达74.5%。今年三季报显示，公司短期借款35.99亿元，较上年末增加6.58亿元。 2019年7月至12月，公司债务偿还金额148.75亿元，2020年待偿还金额210.98亿元。
面对资金紧张、债务上升的问题，新湖中宝只能靠“拆东墙补西墙”来赚钱。一方面在发行高息债券，另一方面与其他开发商合作，逐步将手中数量庞大的房地产项目变现，实现早期销售。
据统计，今年3月以来，新湖中宝已发行债券7次。
今年3月至6月底，新湖中宝发行了三笔美元债，总额分别为2.75亿美元、1.1亿美元和5000万美元。三只债券的年票面利率均为11%。
随后，新湖中宝又三次发行美元债，全部“主要用于替代内债”。 11月25日，公司成功发行新湖中宝股份有限公司2019年公开发行公司债券（第二期），实际发行规模9.2亿元，票面利率7.5%。
除了发债融资，新湖中宝还打包出售多个项目，快速筹集资金。
今年7月16日，新湖中宝股份有限公司公告称，与融创地产签署合作协议，拟以约67亿元向融创出售欧菱实业、上海相应权益。
作为一家以房地产为主业的公司，新湖中宝的房地产业务进展并不顺利。相比之下，其重点更多的是投资领域。
此前，新湖中宝投资一直专注于金融领域。先后投资了中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券等，是这些公司的重要股东。此后，新湖中宝逐渐将目光转向金融科技，进而跨足高新技术企业。
2018年，新湖中宝间接持有区块链准独角兽公司趣联科技49%股份，投资额12.3亿元。在区块链热潮中，10月份新湖中宝股价持续涨停。
此外，新湖中宝还先后投资了Wind信息、邦盛科技、趣联科技、通卡联城、精辰科技等多家科技企业。其中，晶辰科技于2019年8月在科创板挂牌。
从新湖中宝自身的资产结构来看，金融投资已经是这家房地产公司的重要业务之一。
2019年中报显示，新湖中宝长期股权投资达337.3亿元，占总资产的23.03%。报告期内最终获得投资收益17.13亿元，占当期净利润的99.5%。
不过，多元化的投资模式在给新湖中宝带来收益的同时，也带来了一定的风险。 “51信用卡”涉嫌暴力催收事件被立案调查。受此影响，新湖中宝股价下跌2%。
目前，对于新湖中宝来说，投资带来的风险难以预测和控制。公司在资本和债务方面面临的挑战不可低估，经营也面临诸多不确定性。
