每户一万起
在“房子是用来住的、不是用来炒的”的背景下，浦东房价的变化显得有些难以理解。
近日，浦东张江汤臣公馆一套二手房以1270万元/㎡的惊人单价成交，成交周期仅19天。虽然复式楼盘或许不适合与普通公寓直接比较，但7月份同小区平层楼盘的成交价实际上已经突破了10万元/㎡大关。
我粗略看了一下我们2017年初的房价监测，发现这个小区的价格在83万元/㎡左右。与同期基本持平的上海市场相比，这个小区的价格居然上涨了20%以上。
然后我看了下前滩目前的物价水平。
从成交结果来看，多个小区已达到14万元/平方米，而2017年一手销售价格仅为8万元/平方米。甚至目前挂牌房源大部分已经在15万元/㎡以上。
前滩的增速比张江还要差。
△前滩近期挂牌楼盘
事实上，如果你读过我们之前的《上海房价复苏图》，你也应该有这样的印象，与2017年上海房价的高位相比，浦东中心附近的房价恢复较快，多个板块的房价也出现了较快的回升。线很早就“完全健康地复活了”。 。
那么，为什么在全市房价整体稳定的情况下，浦东特别是浦东中心区的房价却“显得”有些不和谐呢？
我认为这说明了：
“房子是用来住的，不是用来炒的”已经进入下一阶段。
因为即使从简单的角度来看，房价稳定至少有两种表现形式：
1、所有房价不涨不跌，绝对稳定；
2、房价有涨有跌，但如果平均不涨也不跌，也算稳定。
这两种不同的表现形式在现实中都会出现，但对应不同的阶段：
前者往往出现在短期紧急时期，为过热的楼市急刹车；而后者更接近常态，因为对房价最重要的地域禀赋和资源匹配本身就很不平衡。
显然，2020年的上海楼市已经进入后期阶段。
这也意味着房地产项目之间、行业之间的市场状况将日益分化。浦东之所以成为楼市表现的领跑者，正是因为其日益独特的区位禀赋或资源设施。
未来浦东房价要想保持稳定，至少需要接受三次暴击的挑战。
第 1 次暴击：
GDP承诺下产业和人才飞跃
2018年，浦东新区GDP突破1万亿，浦东计划用15年时间将这个数字翻一番。
经济攻坚战的规划往往会很快体现在城市的发展格局中。从最近公布的“金中部发展带”规划中我们可以看出：
陆家嘴、张江、金桥、外高桥四大公司将牵头开发浦东中环沿线共计约4.5k㎡土地，总建筑面积超过1200w㎡。
“金中环发展带”建设将成为浦东乃至上海提升城市能源水平和城市竞争力的重要载体和新引擎。
我们可以看到，与“金中环发展带”的浦西地区有很大不同的是，浦东地区未来将形成规模大、密集、集聚程度非常高的工商业区，充分发挥集聚效应。
△上海未来CBD全景（图片来源：楼殿）
而“金中环发展带”的概念虽然提出不久，但事实上，其内各产业/商贸区的规划建设大部分已经启动。以浦东五年筑滨的奇迹速度，相信不久的将来我们会看到一个完全不同的浦东。
这样的产业跨越，必将为浦东的发展“抢夺”数以万计的人才。在带动浦东经济发展的同时，也会给浦东房价上涨带来压力。
第二次暴击：
工业外生活设施改善
我一直认为浦东是一个不太适合居住的地方，不如浦西。有点类似于深圳，将大部分精力和资源投入到工业和经济的发展中，但城市配套设施略显不足。高收入人群支持高房价，却无法提供足够的生活设施。
但近年来，一切都在迅速变化。其中，最明显的是教育资源：
2017年，浦东新区计划5年内新建140所学校！
由于目前教育集团化经营，许多新建学校诞生时都带着学区房的光环。看看华尔对前滩、建平对张江相应住宅区的提价能力就知道了。不难想象，这样的配置升级会给房价稳定带来怎样的压力。
今年浦东中心区将新建2所小学、2所初中，惠及周康片区：
周浦镇08单元13-01地块配套初中
建设地址：上海浦东新区周浦镇08单元控制性详细规划13-01地块
周浦中心城2单元北地块C1-7地块有一所配套初中。
建设地址：东至：康吴路，南至：上南路，西至：规划二路，北至：上海浦东新区康桥实验小学
周浦镇西社区08-04地块08-04单元PDP0-1001配套小学
建设地址：东侧康五路（与08-01号公共绿地隔开），南侧为白曲港（与08-05号公共绿地隔开），西侧为曲桥路，08-02号地块北部
康桥镇玉桥社区02单元NH012-04地块援建小学
建设地址：基地位于浦东新区康桥镇，东至余庆路及NH012-05地块，南至康桥路及NH012-06地块，西至NH012-03地块，南至NH012-05地块。 03 地块向北。
第三次暴击：
住宅调性品质全面升级
过去，浦东的优质楼盘大多集中在浦东内环，至少是中环以内的区域。但近年来，确实有越来越多的大牌开发商进入了浦东更广阔的区域。
印象最深刻的有周康地段的新城西岸公园、保利第一松、东园银然雅、新昌中粮第一西瑞祥云、航头中海云路里等，是一个在业绩上远远超过周边存量物业的项目，材料和设计。确实给了改善环境的顾客一个暖心的替代品，也给了接受涨价的理由。
今年最典型的就是仁恒这样的知名品牌带着多个项目入驻，这无疑会成为周边居民加价购买美好生活的动力。
仁恒珊瑚世纪
仁恒锦绣世纪
仁恒金桥世纪
在楼市新的发展阶段下，市场很可能会更加分化。选择合适的房地产区域和行业将变得越来越重要。当然，对于不同的购房者来说，这个对错绝对没有一个统一的标准答案。但在三度暴击的挑战下，过去看不懂浦东房价的人，未来将更加看不懂。
