01
供应量很可能在2019年上半年开始增加
如今谈论一手房，本质上已经不是供求关系，更多的是猜测政策与开发商之间的博弈和选择。
为什么2017年供应量这么少？因为限价很高，但开发商却愿意承受损失。 2018年供应量之所以回升，是因为限价不会放松，开发商已经等不及了。
那么我们需要关注的是，2019年房企会选择等待一段时间再开盘，还是直接出售。
我的答案是后者
首先，非常重要的一点是，整体楼市政策更加清晰。维持现状就是维持高压。两年过去了，相信一大批开发商已经放弃了在上海
其次，非常重要的是，2019年，土地入市开始进入新的周期。
2015-2017年上半年成交的高价土地几乎全部售空，并且从2019年开始，2017年下半年成交的土地
这些土地的第一个明显特征就是被过高的土地成本所挤出。
其实，这种现象单看地价或成交清单并不客观，但出售一块土地可能就表明了这种态度。
2017年6月，东京两块住宅用地挂牌，楼面价达到3.8万。这个分界点恰好是楼市由好转坏的过渡期。
一天后我就把它取下来了，可能是因为我觉得市场不景气。
随后，2018年9月，这两块土地再次挂牌出售，并完成交易。楼板最终成交价27500，被农工商商拿走。
从3.8万到2.75万，一年时间单位成本下降1万多元。本质上，这是为了控制近两年的土地成本膨胀。
至于东京周边的商品房要多少钱，其实在3万到3.5万左右。
也就是说，目前的土地成本仍然可以让开发商为所欲为。如果未来他们增加更多的高低配置，他们仍然可以赚取一些利润。
所以，对于现在在上海扎根的房地产企业来说，等待是没有什么实际意义的，因为他们知道自己不会有好的结果，而且现在卖地也能赚钱，所以我猜很有可能是2019年上半年供应量将超过2018年
这或许是未来两年上海房地产市场的基调。随着高楼地价被抢购一空，未来两年开发商的日子肯定不会比现在更艰难。
进入2019年周期，前两年没有被压垮的开发商应该被踢出去。核心逻辑是，土地流转至少控制了成本。
02
明年商品房价格大概率不会大幅上涨
原因还与今年出售的住宅用地有关。
你会发现土地市场越来越和谐。几乎所有的交易都是以最低价格进行，而唯一的溢价似乎让土地出让场景更具仪式感和象征意义。
原因也很简单，因为所有的房地产企业也都发现，所有的困难都没有土地成本高那么大。如果土地被抢、被抢，双方都会两败俱伤。
因此，今年的土地出让更多的是一种默契。上海开发商屈指可数，合适的房地产公司才能拿到合适的土地。就是这样。
但我们需要注意的一点是，低地价地块并不意味着低价地块，因为在某种程度上，出让的初始底价一直被困在一个非常微妙的位置。
例如，徐泾两块土地售价3.3万元，周边精装修售价约5.7万元。目前金茂的两块土地周边售价为3.8万元。
也就是说，将来这些土地变成商品房的时候，会以和现在几乎一样的价格出售。不允许它们大幅下跌或大幅上涨。
这也是政策和市场之间微妙的默契：它给你利润空间，但也不让你把价格搞得太离谱。
所以我想明年的市场应该是大家压低价格、快速出货的市场。不过好在，因为还有利润空间，明年的维权项目应该会少很多。对品质要求高的朋友明年或许可以买房。
03
二手房今年下半年已见底。如果不出意外，明年二手房将会反弹。
这个数据从交易量就可以看出来。
这是近四年来二手房的走势。你会发现这两年真的是见底了。
但横向比较，这两年政策同样严厉。
你会发现一个非常明显的数据，那就是从5月份开始，上海楼市的成交量其实比去年要好，而且好很多。
这至少说明了一个问题：市场的基本面还在，在政策严格的情况下，楼市不会比去年差。
还有数据细分
如果对不同的环进行分解，你会发现一个重要的现象是外环外的交易比例开始上升。这是一个非常重要的信号。一个城市的交易必须保持金字塔形状才能健康，底部必须牢固巩固。能够支撑楼市的内循环，而外环外的比例上升也表明目前交易量的恢复是健康的恢复。
所以如果不出意外的话，二手房的复苏将会带动一手房的交易，市场整体流动性将会加速。
04
此外，2019年楼市还可能出现以下场景
1、对于一手房项目，很有可能有些房企会卖掉一个项目的90%，然后持有一套不卖。首先，他们可以在上海保留自己的品牌，以利于上海市场的发展。其次，由于公司资产在限购解除后有备份，第三期存量房产品也将为房企未来提供额外的融资或资金周转模式。
2、本土房地产企业或将重新崛起。大家可以看到，上海地产集团拿下了这么多的租赁土地，农民、工业企业也开始错失土地市场。像大华这样靠拆迁的企业，在上海这些在上海消失了近十年的本土蛇类企业明年可能会出现。
3、全自有租赁项目将在2019年开始全面进入运营开业阶段，大概明年之后大家就会发现，这类产品对商品房价格几乎没有影响。
4、2019年上海楼市是回归质量的一年。首先，地块提供了一定的利润空间。其次，越来越多的房地产企业需要利用上海唯一的项目作为羊头来出售环保物业。来自上海项目的狗肉。但质量工作的重点应该放在公共区域和绿化上。
5.即使你有钱，你仍然买不到房子，因为这个东西仍然受到限制。
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当然，也并非完全没有悲观情绪。有一个不太好的消息：上海哪些地方好，哪些地方不好，一目了然。
我标注了近一年左右已售出的可售住宅用地。
虽然图片很丑，但是分布其实很清晰。它们都位于外环的远郊。
两年前，上海中心大量土地被出售。或许，这些核心土地的出让带动了市场热情，直接推高了那两年上海楼市的土地成本。
所以很明显，在过去的一年里，该地块并没有特殊的核心地位。均位于外环外、郊区环内。
某种程度上，这意味着上海外环一手商品房的供应进入了快速稀缺的阶段，而且这个速度比过去更快。
因为市中心的土地全部给了租赁地
毫无疑问，未来上海外环以内的土地将最大限度地留给租赁市场。上海租赁市场将吃掉全国一半的土地。这是主旋律，后续趋势势不可挡。
核心区仅存的住宅将被赋予什么样的业态？
将其交给懂得如何拆除的公司
中海之所以能拿下这块地，是因为它实质上接管了中央，而中央又参与了普陀真如的拆迁。
因此，我对上海楼市的未来并不悲观，但对商品房的供给结构却非常悲观。如果不出意外，不到2年时间，上海一手房就会消失。
这种供给不对称已经开始提前在土地市场上显现出来。
去年唯一的一次征地实际上发生在一块蔬菜农场的土地上。
唯一被抢的原因是位置实在是太好了，位于浦东洋泾。
正是由于这种供需不对称，开发商才试图在核心地段抢夺菜市场用地。
如果不出意外，未来两年上海楼市也会出现这样的供需失衡现象。
大概有两种情况。首先是接受外环房价上涨速度快于平均水平的事实。二是外环以外的城市发展快于外环内的城市，抹平区位差异。
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明年上海楼市肯定会比今年好。土地成本可控，房企仍有紧迫感，双向互动将为市场带来好产品。
如果不出意外的话，3月份之后各个项目就会开始争相入市，通过市场的考验。
但唯一遗憾的是，因为土地稀缺，可能真正适合自己的项目越来越少。这就是为什么我一直说买房最好的时机确实是现在。
因为现在不一定是最好的时机，但却是你唯一可以掌控的时机。买过房的人都知道，在房地产市场上，等待不能等待未来。
以上为正文，来自真名卢军
