上海一直实行公有住房使用权买卖（差价换房）。当然，在实践中，使用权转让是有费用的，真正以差价换房的人很少。人们对此知之甚少。由于此类公租房基本建在成熟社区，面积较小，房价较低，而且交易时不收税费，对于刚参加工作、收入较低的人来说是一个不错的选择。现将相关问题汇总如下，供大家参考。
1. 什么是公屋？
根据《上海住房租赁条例》及相关规定，公有住房，即公共住宅，是指由政府和单位分配给职工出租、使用、解放时属于国有的住宅住房。 ，租金按照政府规定的租金标准执行。依法取得公共住房租赁权后，即可取得租赁证明。
2. 承租人办理公房使用权有偿转让（差价）需要满足什么条件？
目前，本市户籍居民个人和本市户籍单位均可通过房价差价获得公房租赁权。顺便说一句，在实践中，当真正进行“差价交换”时，使用权基本上都是有偿转让的。
根据新《办法》：本市户籍居民可以通过房价差价获得公共住房租赁权。但是，如果本市户口拥有2套（套）及以上住房（含公房租赁权和产权），或者年满18周岁且具有本市户籍的个人拥有一户或多户（套）住房（包括公共住房租赁权和住房产权）的，不得以转让租赁权的方式取得公共住房租赁权；本市非同一户籍家庭成员两人以上不得以转让租赁权的方式取得公共住房租赁权。通过差价交换获得同一户公房的租赁权。
成套公有住房是专用的职工住宅（新建工作用房），分拆分配给两个或两个以上的租户。公有住房承租人将合并后的房屋转为差价出售的，必须经区房屋管理部门审批。此后，不再适用上述规定。 （第十条）
除市、区人民政府指定的企业外，法人和其他组织不得通过房价差价取得公共住房租赁权。 （第九条）
3、哪些公房不能差价换取（有偿转让）？
根据新《办法》：主要包括以下情况：
（1）整栋花园洋房独占，或换取差价后形成整栋花园洋房独用；
（二）产权不明晰的；
（三）已纳入确定的房屋征收范围的；
（四）已纳入旧住房改造计划的；
（五）承租人拖欠的租金尚未结清的；
（六）承租人在租赁房屋内搭建违章搭建物，或者存在尚未处理的违章搭建物的；
（七）已进入行政处罚程序，或者因纠纷进入诉讼、仲裁程序；
（八）出租人应当依法追回的。 （第七条）
对于符合政府规定的公共住房租金标准并由授权企业管理的非国有住房（如政府管理的私人房产、政府代理租赁的宗教团体的房产等）由政府经营的公共住房，其差价可以换取住房。 ，由市房屋管理部门另行规定。 （第二十四条）
本市所有纳入公共住房销售范围的一次性成套公共住房，不得以租赁权转让的方式换取租赁权差价。 （第六条）
4、承租人更换差价房屋是否需要征得本办公室其他共同居住者的同意？
根据新《办法》：公房承租人需要差价更换住房的，必须事先取得具有本市常住户口的共同居住者的同意。 （第八条）
5、如何向出租方申请房差咨询？
根据新《办法》：出让方以差价调换房屋的，应当持《公租房证明》等材料书面征求出租方的意见，方可签订书面合同。
出租人应当自接受书面询问之日起15日内作出书面答复，并通过公共住房管理信息系统打印《询问表》。如果您不同意价格差异，应说明理由。 （第十五条）
6、当事人如何取得差价换房合同？
根据新《办法》：差价换房当事人完成咨询流程后，可通过市政府“网上一网”“房产交易”栏目下载房价差价换房合同文本。一站式”平台或官方“在线房产”网站进行签约。
7、如何向区房地产交易中心申请差价换房审核？
根据新《办法》：差价房置换当事人申请差价房置换时，应当提交以下材料：
（一）差价换房合同；
（二）租赁公房的证明；
（三）有效咨询表；
（四）本办事处有本市常住户口共同居民签署的同意差价的书面证明；
（五）双方身份证明材料；
（六）双方承诺差价后不再造成新的生活困难的书面材料。
通过租赁权转让差价换取房屋的，受让人还应当提交家庭成员的身份、户口、婚姻状况等证明材料。
八、经区房地产交易中心批准后，购房者如何与出租人建立公房租赁关系并申领《公房租赁证》？
根据新《办法》：取得公房租赁权的当事人，应当自收到区房地产交易中心出具的《差价换房确认书》之日起7日内，提交差价房屋调换合同、公房租赁证明、当事人身份证明。凭证明及《差价住房调换确认书》等相关材料，向出租人办理公房租赁关系变更手续，并更换《公房租赁证明》。 （第20条）
9、区房地产交易中心办理差价换房审核时是否收取交易费用和税费？
答：不。
10、公房共用部分差价兑换后如何使用？
差价调换后，公房共享区域仍保持原有用途，不影响相邻用户正常使用共享区域。
11、新《办法》实施后，是否会影响本市户籍家庭购买商品房？
此次公房差价兑换办法的修订与本市商品房限购政策无关。本市现行商品房限购政策没有变化。也就是说，在本市户籍的家庭或个人购买商品房限购查询时，其名下有租赁权的公有住房不计入该家庭或个人拥有的住房套数。
此外，买卖双方一方违约的，仍可以根据买卖合同的相关规定主张违约方继续履行合同，配合办理使用权过户手续，并承担违约责任。
【作者简介】杜继业，上海国年律师事务所专职律师，民商法硕士，合伙人。
