据克而瑞统计，从去年到今年，青岛商品房库存始终位居全国第一。
随着宏观环境的改善，今年春季长期压抑的购房需求得到释放，青岛新建、二手房交易量猛增。
新房方面，克而瑞披露的数据显示，2月份青岛新房成交面积79万平方米，环比增长81%，同比增长43% 。
二手房表现更加强劲。据青岛贝壳研究院统计，2月份青岛二手房成交5762套，环比翻倍，环比上涨100.56%。过去12个月，成交量为继去年6月之后的“第二高”。
是什么原因导致青岛交易量大幅增加？当然是长期压抑的磨合刚需造成的。
去年的情况、今年的情况，不用我多说。去年被低估了，接下来必然会出现反弹。因此，我们无法避免热点城市交易量的技术放大。
压抑了三年的需求在今年春天得到了释放，加上信心的回升，我们可以看到热点城市整体正在回升。
克而瑞披露的数据显示，2月份30个重点城市新房成交量环比、同比增长均超过40%。
广州、深圳、天津、青岛、济南、佛山、合肥、长春、南宁、宁波、东莞、长春、无锡、福州、大连等城市环比增速均超过50%。
重庆、长沙、郑州、厦门增速均超过100%。郑州环比增长高达351%，同比增长高达166%。
02 |青岛楼市回暖可期
青岛楼市成交量强劲在意料之中。去年年底，本文对天津、青岛、济南、石家庄这四个北方城市进行了系统分析。
我当时的判断是，天津、青岛、济南、石家庄等几个北方城市，房价已经见底，有需要的人就可以入市。原因有二：
首先，南方中心城市的这一轮调整是在去年下半年楼市转冷时才开始的。从那时起，仅仅过了一年左右的时间。而以天津、青岛、济南、石家庄为代表的北方中心城市已经调整了四五年。 。尤其是天津，房价调整明显。
其次，这四个城市的房价已经持续调整了五年，基本已经到了尾声。未来基本没有办法下跌，横盘的可能性较大。
天津、石家庄等城市房价基本在2017年中期左右见顶。青岛和济南在2018年中期达到顶峰。
事实上，这些城市在前一两年经历了较大的下降，然后继续下降。在去年的大环境下，这些城市因为提前做了调整，所以没有下跌太多。
进入2023年，随着宏观环境的改善以及调整到位，房价横盘、成交量回升的可能性较大。请注意，我强调的是侧面。
由于北方整体经济形势低迷，库存也足够大。比如，在青岛，截至1月份，商品房库存仍达2391万平方米，销售周期为32.6个月。
因此，即使这些城市触底，也很难有反弹的力量。从目前的情况来看，青岛已经在走这条路线了。
青岛的业主是明智的。当其他城市的开发商和业主看到成交量回升时，他们首先想到的就是涨价。例如，广州、南京、苏州等城市的开发商已经取消了部分项目的优惠，甚至提价。
例如，西安绿城全运村五期芳华花园业主联合成立“村委会”，制定三年分步提价计划，涨幅达122%三年内：
今年7月，社区成交均价计划维持在25000元/平方米； 2024年7月维持在35000元/平方米； 2025年7月维持在35000元/平方米； 2026年7月维持在35000元/平方米。每月，达到4万元/平方米。目前，绿城西安云南村二手房挂牌均价约为21000元/平方米，二手房成交均价约为18000元/平方米。
与这些城市相比，青岛的业主们还是比较明智的，他们正在趁着这波成交量的反弹，降价解脱。
从机构披露的数据可以看出，在青岛新房、二手房交易量回升的背景下，二手房降价数量仍远高于二手房降价数量。价格上涨。
与此同时，青岛二手房挂牌量激增。北科青岛待售二手房数量80875套，超8万套。过去7天内，新增房产4,177个。
事实上，不仅是青岛，广州、杭州、南京、合肥、西安、佛山等热门城市的理性业主也在趁着这波强劲的成交量寻求解决方案。
例如，广州二手房挂牌数量已超过13万套，比去年底增加7000多套。杭州2月份挂牌量增加1.7万套。截至2月23日，杭州二手房挂牌量增至22.49万套。
上周南京二手房挂牌量增加2961套。上海二手房挂牌数量在过去一年也创下新高，达到83927套。
在合肥，据链家网统计，目前二手房挂牌数量为11.1万套，比去年底增加9000套。诸葛房源透露，西安二手房挂牌量较去年底增加6766套。佛山去年底二手房挂牌量突破10万套，目前即将突破11万套。
03 |青岛楼市预测
有些人在复苏的帮助下离开市场。我个人认为这是一个非常明智的选择。简单的道理是，当人口转移、城镇化率进入低速阶段时，热点城市的房价最多只能横盘或缓慢上涨，而人口流失和库存严重的城市将持续调整。
既然已经搞定了，如果后续经济和收入恢复良好，房价缓慢上涨，就没有必要感到可惜。毕竟没有人能够赚到所有的铜币。
如果后续的经济和收入复苏仍不明朗，那么现在就是止损的时候了。
从目前的情况来看，经济和收入的复苏存在很大的不确定性。我们的出口最近大幅下降。受国际形势和全球经济疲软影响，全球外需低迷。
目前我们正在通过降低汇率来促进出口，但汇率有边界值，过度贬值会增加进口压力。
另一方面，我们正在开展大规模基础设施建设来拉动内需，但这么多年过去了，大规模基础设施建设的边际效应正在逐渐递减。
总之压力还是比较大的。
因此，本文在文章中强调，目前的复苏能否持续，取决于经济和收入复苏的进程和力度。
对于青岛来说，由于库存量较大，即使经济和收入恢复，也没有实力支撑其价格反弹。后续：
首先，如果经济和收入复苏的确定性增强，青岛核心区可能开启慢增长模式。外部区域是侧面的。
其次，如果经济和收入复苏不够明确，复苏就没有弹性，可能会戛然而止。届时，新房仍按量交易，二手房仍按降价出售。
