作者：任泽平团队
来源：泽平宏观
（ID：泽平红馆）
春节过后，房地产市场经历了短暂的小阳春。但进入4月后，市场环比放缓，楼市持续复苏动力略显不足。
4月25日，自然资源部部长在全国自然资源和不动产登记工作会议上宣布，我国将全面实现不动产统一登记。
我们认为，不动产统一登记是征收房产税的必要条件，但不是充分条件。以后如果要收税，就得走立法程序。
不过，可能会先在厦门、深圳等热点城市进行试点。考虑到房地产市场仍处于经济复苏初期，建议推迟房产税试点，跟随经济复苏的大局而定。首要任务就是把发展作为第一要务。
经济全面复苏后，我们将探索试点开征房产税。事情应该分轻重缓急。对于当前的房地产市场来说，最重要的是提振楼市信心，树立新模式。
从长远来看，土地财政向房产税转型是大势所趋。当前当务之急是恢复经济。主要判断有五点：
一、房产税试点的主要原因：地方财政紧张，大规模房地产开发时代已经结束，进入存量房时代需要筹集新的财力。部分城市房地产市场低迷、大面积土地不拍卖、中小企业经营困难等，财政影响巨大；落实“住房是用来住的、不是用来炒的”，调控房价，“引导合理住房消费和节约集约利用土地资源，促进房地产市场稳定健康发展”。
二是试点地区：应重点关注房价压力较大的热点城市，如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市；预计北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、苏州、东莞、三亚、海口、成都、西安、厦门等热点城市将逐步纳入实际遗产税试点计划。
三、征收方案：按照国务院确定的基本原则，各地按市实行政策；考虑到未来是先试点再立法，为了快速推广，可能会采取比较简单的方案，即按照家庭成员人数确定扣除范围和扣除范围。金额征收后，将按照平均税率征收，因此计划不会太复杂，以确保快速启动和后续逐步完善。建议征收股票环节税费，减少交易环节税费，以免过度增加群众负担。
四是试点需要分步进行，并设定一定的扣除区域。对于低收入家庭和温饱家庭，需要减免税收负担。因此，扣除扣除面积后，对于大多数有基本生活需求的家庭影响不大，但不会影响投机炒作。对于拥有多套房和豪华住宅的房屋，税收可能会更高。
对房地产市场有短期影响，但长期影响不大。虽然没有最好的时机，但房地产市场刚刚经历了20年来最冷的冬天，近期已经出现了短期复苏的迹象。试点不宜启动得太快、力度太大。
供需的长期依赖，对于人口外流、商品房过剩的地区来说，将雪上加霜；对于人口流入、商品房紧缺的地区，虽然会产生短期影响，但可能会通过房价或租金传导。
随着我国购房人数、总人口先后见顶回落，住房存量基本平衡，房地产市场进入“结构性分化”时期，房地产市场表现不同地区也不同。
根据我们“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，人口净流入、库存消耗较快的城市有潜力，而优势产业不突出的城市，人口外流、高库存将面临更大挑战。的减压压力。
第五，土地财政向房产税转型是大势所趋。中国常住人口城镇化率已达65%。考虑到农村留守农民工家庭成员，城镇化率接近75%。城镇化已经结束，规模化发展的时代逐渐结束，进入存量时代。
房产税试点的理由
一是规范房地产，严格落实“房子是用来住的，不是用来炒的”，提高拥有成本。
自2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，每年的政府工作报告都以此为当年的房地产市场定下基调。
2021年10月，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》提出，“为积极稳妥推进房地产税立法和改革引导合理住房消费和节约集约利用土地资源，促进房地产市场平稳健康发展。”
因此，该试点地区应重点关注房价压力较大的热点城市，如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市；同时，扣除扣除面积后，对于投机性房地产投机、多套房和豪宅可能会征收更重的税。
其次，随着大规模房地产开发时代的结束，土地财政难以为继，存量房时代已经到来。土地财政向房产税转型是大势所趋，形势倒逼。
根据第七次人口普查数据，考虑到农村留守农民工家属2.86亿人（其中外出务工人员16959万人、本地农民工11601万人），2022年我国常住人口城镇化率为65.2%。如果能够实现农民工市民化和基本公共服务均等化，我国大范围城镇化率达到75%左右。发达国家的城市化率普遍在80%至90%之间，快速城市化阶段正在逐步结束。 ，土地财政不可持续。
根据我们的测算，土地成本加税收约占房价的60%。财政部数据显示，2020年地方政府及房地产相关收入总额：10.4万亿元，其中国有土地出让金收入8.4万亿元，5个房地产税收总收入——具体税收1.97万亿。
2012年至2020年，土地出让金占地方财政收入的比重从20.0%提高到30.4%。 2012年至2020年，土地出让收入和房产专项税合计占地方财政收入的比重从27.1%提高到37.6%。
三是地方财政紧张。试点房产税，完善地方主要税种，增加地方稳定税源。
在美国，主要的地方税是房地产税、消费税和个人所得税。当前，我国地方财政收入面临较大压力，主要原因是地方政府隐性债务监管收紧以及房地产市场低迷。
第四，房地产是居民主要财富资产，房地产税改革立法将有助于发挥其调节个人收入分配、缩小贫富差距、实现“共同富裕”的功能。
住宅部门主要缴纳所得税（工资收入、劳务收入、作者稿酬收入、房产租赁收入等），房产税基本为零。
但经济高速增长后，社会积累了大量存量财富，单纯依靠工资税来调节收入差距已经不够了。开征财产税（主要是房产税和遗产赠与税）不仅可以调节高收入群体，还可以为低收入群体的社会保障提供资金支持。
房产税试点方案
1）从税源来看，未来试点地区将以房价压力较大的热点城市为主，如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市。
采用热点城市试点方式，不仅会降低技术难度，还会降低复杂度。如果在全国范围内征收房产税，就需要实行全国房产实名制和房产联网。根据美国、韩国、英国的经验，房地产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础，它既是经济改革，也是政治改革。
2）从征税对象来看，更有可能以现有住房为基础征税。
上海、重庆此前试点未达到预期的原因之一是征税对象范围过小。上海仅对新购住宅征税，重庆仅对高端住宅征税。随着一二线城市进入存量住房时代，增量住房增速放缓，税收目标将以存量住房为主。
3）从计税依据来看，预计我国房地产税试点将采用市场评估值作为计税依据。
根据发达国家的经验和上海重庆的方案，有基于虚拟租金或市场评估值的两种征税方式。预计，我国房产税试点将以市场评估值作为计税依据，根据家庭成员人数、赡养负担、扣除范围或生育状况、特殊群体等给予税收优惠。
4）在税率方面，国务院可以划定税率范围，地方政府可以根据本市政策确定差别化税率，总体税率不会太高。
根据发达国家和上海重庆的经验，房地产税税率主要采用累进税率和平均税率，税率相对较低。此前，上海、重庆分别实行0.4%、0.6%两种税率和0.5%、1%、1.2%三种税率。预计试点城市将因城施策，一开始税率不会太高。
5）从税收优惠的角度，可以将首单位免税和地区免税结合起来，同时对急需和特殊群体进行免税。
此前上海试点的免征面积是人均居住面积的2倍。预计本次试点将调整免税范围，扩大税基。
6）目前争议主要是：由于交易环节的契税和土地增值税相对较重，在现有环节征收房产税是否能够减轻交易环节的税负，否则居民整体税负将大幅增加；
如何解决和解释70年的民用住宅土地使用权与房产税的关系和合理性，70年后做什么，能否给居民稳定的预期；
在启动点的选择上，前期出台了三道红线、贷款集中管理、限购限贷等政策。当前房地产市场和土地拍卖市场低迷。
房产税试点的影响
由于未来房产税主要以试点为主，所以一开始征税力度可能不会太大，会逐步实施。 2018年，美国各州实际房地产税率为0.27%-2.4%。但我们也必须防止运动式的“减碳”重演。
短期来看，目前部分城市房地产市场销售清淡，此时开征房产税将会给市场带来不小的压力。具体影响取决于税收强度。
政策推出的理想时机应该是房地产周期上行、市场销售旺盛的时候，比如2015-2016年，市场和企业能够应对的时候。当然，政策从研究制定到实施有一个时间跨度。
我们此前曾提出“房地产是最硬的泡沫，争取软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。
长期来看，房地产税对特定地区的影响仍取决于供需关系。
根据国际经验，当供给超过需求、货币超发时，税负可以转嫁，反之则不能转嫁，甚至可能增加地区市场压力。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
根据我们的研究，未来中国人口将向城市群和区域中心城市聚集，人口流入和流出地区的房地产市场将出现明显分化。美国、日本等都发生过这种情况（参考《中国的人口大迁徙》）。
根据我们的测算，2020年中国城镇住房户比为1.09，一、二、三、四线城市分别为0.97、1.08、1.12。我国住房总体处于静态平衡，但地区供需差异较大。
随着人口流入大都市城市群，未来仍将出现住房短缺的情况。但东北、西北、非都市城市群等低能耗城市不仅因人口外迁严重而出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加剧。深化。
从长远来看，住房制度改革的根本策略是城市群战略、人地联动、金融稳定和房地产税收，从而实现供需平衡，改变目前人地错配、土地分离的现状。供求关系，还有一二线房价高，三四线房价高。库存高的问题。
前景
经全国人大授权，预计未来将在房价压力较大的热点城市试点房产税，力度将大于上海现有试点。试点结束后，将逐步扩大。
随着存量房时代的到来，土地财政向房产税的转变已经开始。
根据《中国住房市场价值报告：2021》，2020年中国住房市场价值为418万亿元，是GDP的4.1倍，占股票和债券市场价值的66%。
从住房市值占GDP的比例来看，2020年我国这一比例为414%，高于美国、日本、德国、美国的148%、233%、271%、339%、354%。王国和法国。
2000年至2020年，中国房地产市场价值从23万亿元增长到418万亿元，年均增长15.6%；人均住房市场价值从1.8万元增长到29.6万元，年均增长15%，高于人均GDP的12.3%。 ;城镇人均住房市场价值从4.5万元增加到43.4万元，年均增长12%。
大趋势是什么？就是减少房地产、金融等领域的利润和垄断，以及由此带来的对民生和实体经济的长期挤压和成本，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建、资本市场等
这是百年未有之大变局，也是百年未有之大机遇。清楚地了解这一趋势至关重要。每一个企业、每一个人，归根结底都是时代的产物。
中长期来看，中国面临三大挑战：中美贸易摩擦和脱钩风险、人口老龄化和低出生率、以及最严峻的房地产泡沫如何避免硬着陆并实现软着陆。
面对这三大挑战，我们实施了一系列战略和政策调整，如实现科技自立自强、解决“卡脖子”技术、注册制和北交所服务“专、特、新”、大力推进新能源和新能源汽车革命、放开三孩、清理校外培训、延迟退休年龄、反垄断防止资本无序扩张、试点房产税、三条红线、贷款集中度管理等
其他山的石头：
美国、英国、日本如何征收房产税
各国的房地产税有不同的形式和不同的政策。
从计税依据来看，主要有两种：一是以虚拟租金为计税依据；二是以虚拟租金为计税依据。另一种是以评估价值作为征税依据。
在税率方面，发达国家主要采用累进税率和平均税率。在税收优惠方面，发达国家主要采用税收减免、递延税收、减税、设定起征点等方式。
1）在美国，土地和住房综合征税。房地产税是根据接近市场价值的评估值计算的。税率由当地政府“以支出为基础”确定。
美国对土地和房屋采取综合征税模式，通常由县政府征收，然后转移到相应部门。房产税=评估值×评估税率×名义税率。
从计税依据来看，美国采用评估价值作为计税依据，评估价值比较接近市场价值；有些州不征收全额评估值，而是设定评估率来调整不同类型财产的实际税率。
在税率方面，美国通过“基于支出的收入”来确定税率。地方政府根据财政预算支出和收入、房地产评估价值和评估利率确定税率。在税收优惠方面，美国通过减税、递延纳税等方式，向有需要的人、老年人、残疾人、低收入群体提供税收优惠。
2）英国财产税起源于17世纪中叶英国的“炉灶税”，这是根据一个家庭拥有的炉灶数量征收的税，用于救济穷人。
市政税以房屋所有权为征收对象，税基由评估机构根据房屋价值进行评估，分为八、九级。
1662年，英国根据家中炉灶的数量征收炉灶税。 1989年，按人每年定额征收的社区费曾多次调整。税基在炉灶数量、窗户数量和租金价值方面经历了许多变化。
英格兰、苏格兰和北爱尔兰在1991年4月将每户住宅的房屋价值分为八级AH，威尔士在2003年根据房屋价值将房屋价值分为九级AI。随后建造的房屋都是根据这两个基期的价格。分类。
2018年，英格兰和威尔士的AI级住房占比分别为24%、20%、22%、15%、10%、5%、4%、1%和0%。税率以D类住房为基础，实行固定税制。税收是累进的。
英国 D 类住房的税率是根据支出和收入确定的。市政税是地方税。各地方政府根据本年度财政预算支出缺口确定本地区D类住房的税额。通过控制政府支出来限制住房税的数额。税额有效平衡了财政需求与纳税人之间的税负关系。
如今，英国房产税是地方政府的重要税收来源，主要用于英国地方政府的公共事业支出。据英国统计局统计，2020财年，英格兰市政税共征收322亿英镑，占地方政府财政总收入的29%。
3）日本对所有权环节征收固定资产税和城市规划税。评估价值是税基。评估价值低于市场价值，设立“负担率”调整机制。
日本市政府每年向土地和财产所有者征收固定资产税和城市规划税。从计税依据来看，固定资产税和城市规划税的计税基础是相同的，都是房屋或土地的评估价值。每三年评估一次。土地评估价值一般为上一年土地公价的70%。
建立“负担率”调整机制，避免地价大幅波动带来额外税收压力。在税率方面，中央政府确定一个基准税率，地方政府在此基础上进行调整。固定资产税基数长期维持在1.4%，城市规划税税率一直在0.2%至0.3%之间。
在税收优惠方面，日本设定了税收起征点作为税收优惠，对评估值低于30万日元的土地和评估值低于20万日元的房屋实行免税。
参考：
[1]。 《中国人口大迁徙报告：2021》
[2]。 《2021年中国住房存量报告》
[3]。 《全球房地产泡沫：诞生、疯狂、崩溃与启示》
[4]。 《全球房价趋势：2021 年》
[5]。 《2021年中国房地产市场价值报告》
[6]。 《2021年全球一线城市房价比较》
[7]。 《2021年中国城市95后人才吸引力排行榜——95后人才去哪儿了？》 》
[8]。 《2021年中国城市人才吸引力排行榜》
[9]。 “为什么长沙的房地产监管好？” 》
[10]。 “为什么重庆的房地产监管好？” 》
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排版|蔚蓝
审稿人|正峰轮值主编|夏坤
