上周，上海房地产圈传出了一件事情。北科公布了今年8月1日之前的所有交易记录。
作为行业巨头，北科公布交易记录本身就代表着政策的放松。
楼市是一个信息不对称严重的市场，大家都非常关心二手房的成交价格。
我仔细观察了过去一年各板块标杆楼盘的成交价格，发现：
豪华住宅的增长速度一直很稳健，一些中产阶级住房股也紧随其后；有的地方回撤明显，价格实际上已经下跌了……
豪宅增长稳健
解除封锁后，豪华房地产价格再次大幅上涨。
很多吃瓜群众不明白为什么，跳出来说这都是中介炒作的，都是假的；
现在真实数据公布出来，简直就是一记耳光。
翠湖天地四期，172平米低层小三房，成交单价32万。感觉犯了大错，不敢去想高楼层的价格。
嘉德茂名大厦，高层，成交价超33万！
疫情以来，全世界都放钱了，我们也不例外。 M2数量稳步上升。
作为一线城市的核心资产，豪宅的价格自然水涨船高。
更具体地说，豪宅的崛起部分是由于富人对大笔资金的避险需求。
实体经济不景气，股市也不好，很多钱都无处可去；
哎呀，上海的豪宅增加这么多，这么稀缺，咱们就买一套吧……
另一方面，豪华住宅是很好的贷款抵押品。
现在放了这么多水，但是向银行借款需要抵押品。这个我就不详细说了，大家都知道。
一些中产阶级改良房的房源数量也有所增加。
我们之前已经告诉过您，豪华住房的增加很容易蔓延到中产阶级住房的改善。
如今，豪宅的价格已经到了连亲戚都认不出来的地步。那些有能力购买豪宅的人已经买不起了。那么我们应该做什么呢？
消除体积并改善房间。
所以我们看到，大宁金茂大厦、广信宝华城之星、古北二期等近期价格都有明显上涨。
安福西区大坪井低层小三居室以14万成交。高楼层肯定会更贵。
很多人看不起静安公馆的位置，称其为彭浦公馆，但它的品质还是非常可观的。
我先说一件令很多人惊讶的事情。松江九亭，这个一直被人鄙视的区域，最新2012年一期的标杆社区贝尚湾，也卖到了7万多。
九亭的姐妹房，泗泾的标杆融创一号公馆，也有7万多元的成交。
很多人想说九亭、泗泾的房价都在7万多元。为什么？
有9号线，直达漕河泾和徐家汇，徐家汇现在卖24万；旁边的莘庄已经卖到14万了。
也就是说，九亭、四井不是松江的九亭、四井，而是徐家汇、漕河泾甚至七宝、莘庄的九亭、四井。
有起有落，比如闵行五井，我们一直建议大家不要去碰。
果然，整治后，武泾紫竹半岛花园出现了重大修正：
去年3月，曾有单价10万的成交。
随后，已有超过8万个成交单价：
坦白讲，吴泾的产业实力很强，有英特尔、中国商飞、可口可乐等明星企业；该学校也隶属于H2C。
“产业+教育”，所以吴京的“坑”是最容易踩的。
吴泾的缺点是距离市区太远，到达核心城区特别不方便。商业设施也非常有限，花儿只针对紫竹地区，其他地方无法到达。
紫竹半岛单价10万元以上9万元。买古美新庄不是很好吗？
此外，闵行春申幸福花园等户籍简单的老旧小户型公寓价格也大幅下跌。
快乐花园有一套一居室公寓。去年2月价格最高时，成交价接近10万元。
目前最新成交价为两室一厅5.2万元，一室一厅6.9万元。价格暴跌并不夸张。
去年接任高位的家伙估计大腿都断了！
快乐花园的衰落，一部分是因为XQ要求户籍一年才可以读书，没有户籍就进不去；
而且，蔡笑后来也加入了XQ协同，所以开心花园已经不安全了。
另一方面来自于取三个价格中较低者的影响。
而且，已有20多年历史的快乐花园的产品根本没有竞争力；
因此，如果你买了XQ的房子，未来你将面临多学校分区的不确定因素。
我们可以选择一些九年一贯制的学校，或者一些在整个地区都算不错的学校，或者一些学校溢价率较低的新学校。
在xq住房方面，以前XQ比较好。例如，在徐汇、杨浦等内中心地区，入学价格较低，对应的学校都是好学校。
未来的趋势是好房子+优质学校或者有潜力的学校。
比如嘉定新城、唐镇、连阳、碧云、莘庄、大宁、森兰等优质板块。
青浦新城跑输大市
在五个主要新城中，青浦新城被认为更具吸引力。仅从新房房产和地价综合来看，青浦新城远低于嘉定新城和松江新城。
一方面，青浦新城规划实施情况一般；从配套来看，医疗设施、教育设施不如嘉定、松江、临港。
2020年的房价浪潮是由学区+地铁地铁带动的。五个主要新城房价上涨较快的地方都是高XQ溢价或者高品质XQ房。
青浦新城的新房大多距离地铁较远，也没有强有力的学区来推广。刚性买家和投机者都看不起它们。
不过，近六个月来，随着一些配套设施的慢慢落地，青浦新城出现了一些补充性的增长。
临港二手房价格调整
短期内，临港二手房将面临新房大量供应的冲击。
因此，临港的标杆就是万科金域蓝湾鲁豫别墅的两室两厅。
去年12月还有5.2万笔成交，今年2月直接跌至4.2万笔。当然，也不排除走低的可能性。
但现在去临港买房的人，能买新房肯定不会买二手房；
毕竟3万元以上的新房很多，谁愿意买4万到5万元的二手房呢？
不过，临港的未来依然值得期待。这里的计划实施速度是相当惊人的。
也就是说，我们需要改变我们的想法。我们不应该把临港视为市区的延伸，而应将其视为一个独立的超级海滨城市和上海的二线城市。
最后我们来看看这两年非常火爆的前滩。
中粮前滩海景一号的价格变化不大。
但东方悦耀的一居室价格却大幅下降，从每套20万元直接跳升至15万元。
只能说之前炒作太高了。
总体来说，前滩是中产以上、豪宅以下的区域。多为小户型，但优点是房子较新，吸引了大量年轻顾客。
而且，经历了回调之后，前滩已经挤出了一些泡沫。毕竟中心活动区未来还是值得期待的。
如果你想在上海买房或者有什么买房疑问，请私信我，回复666，我给你送上百万的《上海购房指南》。
