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上海的中介费这次真的要减了！
近日，两部委公布《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中四项重点内容涉及中介费用调整、反垄断、个人信息保护、资金监管等，直指二手房买卖中的诸多痛点。
毕竟上海的中介费还是挺高的，而且大部分都是买家自己承担，普通几千万的二手房，中介费就几十万，这笔钱在三四线城市买商品房，可以交首付了。
可以说，一纸通知，或许将让上海二手房市场进入一个全新的阶段！
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意见摘要1：合理确定经纪服务收费标准。房地产经纪机构应当合理降低房屋销售、租赁经纪服务收费标准。鼓励按照成交价格越高、服务收费标准越低的原则，实行阶梯定价。
解读：1000万的房子和500万的房子的中介服务有什么本质区别？中介费为何要高出一倍？按照总价分档收费，降低整体中介费率，才是更合理、也是大势所趋。
意见摘要2：严禁操纵经纪服务费用。具有市场支配地位的房地产经纪机构不得滥用市场支配地位收取不公平的高额经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制入驻平台的房地产经纪机构执行统一的经纪服务费用标准，不得干涉房地产经纪机构自主确定费用标准。
解读：反垄断旨在降低二手房交易的总体成本，类似于免征两年或五年交易的营业税和增值税，通过降低社会交易摩擦成本，刺激二手房市场活跃，靠服务赚钱，而不是靠信息不对称赚钱。
意见摘要三：加强个人信息保护。未经当事人同意，房地产经纪机构及其从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信、拨打商业性电话。
解读：很简单的一个要求，买家和卖家的个人隐私应该得到充分保护，这是常态。
意见摘要4：提高管理和服务水平。加强存量住房交易资金监管。除非交易双方明确要求，购房款应纳入资金监管账户。
解读：一二线城市，甚至三四线城市，大部分房屋购房款已经纳入第三方资金监管账户多年，但在上海二手房交易中，90%以上的房屋购房款尚未完全纳入第三方账户监管，确保资金的绝对安全。这对于上海二手房卖家和买家双方来说，都是极大的利好。
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为何经纪费用如此之高，市场自律却失效？
笔者认为，中介费高的原因在于现行中介交易模式实行的是双边代理制。
双边代理模式下，中介机构服务于双方，拥有相对较强的话语权，而买方和卖方的话语权较弱，谈判技巧较差，中介机构的话语权被放大。
我们可以借鉴他人的经验。其实，国际上实践中大多数中介交易模式都是单边代理模式。比如在美国，买卖双方各自委托房产中介，双方中介只负责撮合交易，每一方都有较大的话语权，中介费可以自行规定。
当然，中介的价值不可否认，很多事情并没有看上去那么简单！
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这次政策有大动作，中介费肯定要降低。
至于未来代理收费如何改革，我认为从收费模式和费率上来说，会有三种模式。
第一种模式是按照订单模式收取代理费。
现行中介费被诟病的一个重要原因就是收费模式粗糙、不透明。订单式收费模式最大的优势就是公开透明，一张清晰简洁的收费清单贴在墙上公开展示，明明白白花钱，开开心心地买卖房子。
第二种模式是政府建立第三方平台，房东和买家直接交易，但这只适用于少部分全款购房交易，成本相对较低，但对诚信度要求极高，因此是一个小众选择。
第三种模式是固定价格模式，这个是上海一些中介机构已经在探索的模式，但是还不够成熟！
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事实上，在中介费优惠政策出台之前，全国各地及上海就频频出台针对新房、二手房的小优惠政策，无论是房贷利率，还是二手房交易中的各项成本痛点，政策面都表现出了极大的温暖与关怀。
2023年1月5日，中国人民银行、中国银保监会发布通知，决定建立首套房贷款利率政策动态调整机制。
新建商品住宅销售价格连续三个月环比、同比均下降的城市，可以暂时维持、下调或取消首套房贷款利率局部下限政策。
上海也正在出台各种利好政策，为二手房市场提供各类支持。
第一是放宽上海二手房核准价和“三价最低”政策。众所周知，去年二手房调控的真正“杀手锏”就是“三价最低”。
其次包括置换退税、以贷转贷、增加多子女家庭住房公积金贷款额度等等，毕竟在上海，房地产市场是存量市场，以二手房交易为主。
总结
政策中明确要求降低中介费用，只等上海地方实施细则出台。
不过，“降低中介费”、“置换退税”、“有按揭过户”、“三个最低价”、“公积金新政”等举措虽然不能直接解决当前二手房市场信心不足的问题，但从长远来看，二手房市场平稳健康发展的基础将更加坚实！
