目前城市土地资源稀缺，城市别墅供应量逐渐减少，别墅已成为房地产行业的稀缺产品，拥有一套优质的别墅产品，不仅能享受投资收益的增值，更是身份地位和品味的象征，别墅之所以珍贵，原因在于土地不可再生，土地的稀缺性决定了别墅的价值。
2003年，国土资源部发布禁令，禁止用地建设容积率低于0.3的别墅；
2010年，上海停止供应容积率低于1.0的住宅用地；
2012年，上海要求，不得以任何形式划拨土地用于别墅建设。
三个禁令比上一个更严厉，无论开发商如何努力，独栋产品的诞生都已成为历史！也正因为如此，别墅产品逐渐减少，大平层产品成为市场主流！
如今疫情严峻，大多数人被迫居家隔离，随着时间的推移，人们越来越向往自由，下楼做核酸检测成了每天唯一的出门机会。
这样一来，别墅这个话题又被提起了，看着身边住着大别墅的朋友，在自家院子里喝茶晒太阳，浇花种草，遛狗伸伸筋，过着无忧无虑的惬意生活，还真是有些羡慕，难道别墅这个产品真的能在这轮疫情之后成功卷土重来吗？
4月22日上午，浦东东郊一套独栋别墅在阿里巴巴司法拍卖平台上以总价约1.28亿元成交，折合单价约109960元/平方米。
在这套别墅售出后，4月23日，浦东东郊又有一栋独栋别墅在京东拍卖平台上售出，总成交价7843万元，折合每平方米单价12.28万元，成交价为1.1534亿。
虽然当前正经历疫情，但不难看出，这类独栋别墅产品随着疫情的影响而得到了更多人的认可。
我们最近在一项调查中提出了这个问题。让我们看看大家是如何回应的。
理想很丰满，但现实很艰难，市区的便利、资产带来的回报还是基本，但对别墅生活也有向往，因此针对这部分粉丝，我们也整理出了上海几个知名别墅区的历史。
佘山国际别墅区
提到上海别墅区，佘山是绕不开的名字，拥有5000年广富林文明、600年人文历史，拥有上海唯一天然森林资源的佘山，一直是这座城市不变的居住高地。
十几年前，佘山别墅区的格局已初具规模，世茂佘山庄园、上海静园、佘山月湖别墅、曼图雅苑等资源占有率较高的顶级豪宅项目星罗棋布，“顶级豪宅”成为佘山地区住宅1.0时代逃不掉的共同标签。
这里创造了多项房地产销售记录。
以1.3亿开价，打开中国怡园别墅大门的紫苑8号，
99号紫苑有8000m³游泳池，19号世茂占地40亩，
设计费1.5亿的中国凯门茶园
......
但从人居环境来看，佘山地区人烟稀少，冷清荒凉，缺乏生活气息。虽然有不少高尔夫球场、五星级酒店等高端休闲设施，但日常生活设施非常匮乏，只适合周末度假。第二套住房严重缺乏第一套住房的属性。
目前贝壳找房显示，该板块待售别墅数量不多，独栋小区仅有佘山月湖别墅和佘山高尔夫郡有房源出售
西郊虹桥别墅区
上海西郊别墅区以虹桥路、龙溪路以北为中心，自上世纪30年代起，这里便兴起了建造顶级豪宅的风潮，是上海高档别墅区的代名词，也诞生了不少经典建筑。
西郊宾馆实景图
一大批海内外政商名流，都把西郊作为居住、度假、社交的后花园，大批私人别墅、豪宅在此修建，形成了独特的私人住宅氛围，成为老上海人心目中的传奇区域，别墅群无疑代表了当时名流、富豪对宁静生活的追求。
西郊百年历史积淀深厚，上海最大的五星级花园别墅式国宾馆西郊宾馆旁的檀宫为代表的低调奢华大宅，展现真正的时代风采！檀宫、夏都花园、创世纪山庄、西郊299等豪宅别墅都在1公里范围内，总价基本都在8000万起。
檀宫实景
谭府还被评为上海十大豪宅之一！
目前周边还没有挂牌出售的房产，但根据一些历史挂牌数据，谭宫的售价已经达到每套近30万。
上海东郊别墅区
90年代，上海西郊成为首批涉外商圈之一，国内外高端人士争相在此居住，西郊成为当时上海最昂贵的豪宅别墅聚集区，但经过多年的开发，新建楼盘已全部售罄，目前在售的楼盘多为二手楼。
2004年，佘山别墅区诞生，虽然距离市区40公里，
但佘山依托自然资源，却成为上海最昂贵的度假别墅区。
东郊别墅区依托东郊国宾馆，紧邻内环路。
并且其神秘、高贵的气质也成为了上海顶级别墅豪宅的象征。
1995年开业的东郊宾馆成为东郊别墅区转型的起点，此后，汤臣高尔夫、华洲君庭、东郊一号、东郊花园、合生东郊别墅等顶级别墅相继在这里落成，一栋别墅平均总价过亿元，最高甚至达到4亿元，屡屡刷新上海天花板。
东郊一号
汤臣高尔夫
东郊花园
合生东郊别墅
最重要的一点是，东郊别墅区还有新楼盘在售，浦开江南里、宝坻东方花园、汤臣金桥花园等均在售，据网上传言，这三个项目都可能在今年开盘。
闵行七中别墅区
闵行旗忠生态别墅区是综合容积率小于0.18的国际化别墅区之一，由大型别墅群组成，上海仅有的18块容积率小于0.2的超低密度住宅用地中就有17块在这里。
旗忠别墅区实景图
旗忠别墅区城市绿化率高达65-70%左右，区内分布着多栋动辄千万甚至上亿元的超低密度独栋豪宅，低密度、生态、舒适是这里的代名词。
众所周知，上海有古北、陆家嘴、佘山三大富人区，但上海富豪并非全都住在古北、佘山、黄浦江边，作为上海唯一一个容积率小于1的低密度区域，名门望族云集的别墅区——旗忠
这里有：
绿城玫瑰园最为知名，是亚洲十大豪宅之一，0.18超低容积率，容积率70%，最高售价3亿元/套。
中兴虹路，0.17超低容积率，70%绿化率，3000万以上独栋别墅。
由李嘉诚携手和记黄埔倾力打造的百万级豪宅御涛花园，为独栋别墅区，0.17超低容积率。
…
旗忠板块拥有上海少有的各类高端国际化配套，包括旗忠高尔夫球场、旗忠国际网球中心、游艇俱乐部、体育医疗等，国际化配套与高端别墅群相辅相成，成为上海高端地产、品质生活的核心区域。
旗忠森林体育城是闵行区政府大力规划的项目之一，包含约1600亩18洞高尔夫球场、约500亩国际网球中心、恒温泳池、保龄球馆、水上乐园游艇俱乐部、马术中心等高端体育休闲设施，对提升区域整体形象、带动区域高端地产发展具有重要意义。
2009年，在马桥旗忠举办的ATP大师赛改为ATP1000，马桥地区便成为网球和高尔夫的热门场地。上海旗忠森林体育城网球中心是亚洲最大的网球场馆。该网球馆因举办上海ATP1000网球大师赛而出名，拥有1.5万座席的主体育场及训练区、6000座席的副体育场及休闲发展区，以及掩映在绿树丛中的18个室外比赛场地。此外，国际网球大师杯赛的永久举办地也落户于此。
还有上海云安缦酒店，这是继北京颐和园、杭州法云寺、云南丽江安缦之后，中国四大顶级安缦酒店之一，也是中国最后一家安缦酒店，总投资33亿元，将32栋明清时期徽派建筑古宅院落重新设计搬迁，数千棵国家二级珍稀古樟树将成为马桥森林体育场的重要组成部分。
目前该区域仍有上海华府天地在售，虽然没有独栋产品，但联排别墅可以满足大多数人的别墅梦。
世纪公园别墅区
世纪公园，原名浦东中央公园，是浦东较大的一个公园，占地面积140.3公顷，位于浦东花木行政区（新区办公中心）东南部。世纪公园是上海最大的生态城市公园，自然风貌浓郁，体现了东西方融合，是地方文化的融合，人与自然的交融，具有现代特色的中国园林风格。
世纪公园、东郊宾馆、汤臣高尔夫球场
张家浜楔形绿地 四大绿地相互呼应
形成人人羡慕的生态居住区
它代表的不仅仅是市中心近12平方公里的绿海
另外世纪公园周边还有联洋国际社区、碧云国际社区，住户都是高端人士或者外籍人士，周边有国际学校、重点公立学校，可以说教育资源相当齐全！
相比东郊，世纪公园别墅区处于内环以内，地理位置和商业配套都更好，这里最著名的别墅是亚洲十大超豪华别墅之一的九间堂。
上海玖间堂位于浦东世纪公园东侧，南临张家浜河，北临锦绣路，西临芳甸路，是市中心高端独立别墅社区。现代中式是玖间堂最初的定位，项目以提取中式建筑符号为主题，以白墙灰顶为主色调，在传承传统民居文化核心元素的同时，充分利用现代手法，将传统生活的审美意境与现代生活方式有机结合。
九见堂名人名录：
1. 马云，中国电子商务巨头阿里巴巴集团
2、中升集团董事长——叶丽培
3、戴志康，证大集团董事长
4.南都集团董事长——周庆志
5、易王雅歌集团董事长张汉阳
6. 中国期货市场第一人——东方邪君葛卫东
7.中国十大最强散户投资者之一——李天宏
8.华尔街知名华人女性风险投资家楼云丽
9.纯达集团董事长-刘志伟
10.上证50指数成分股三安光电老板
…
九间堂小区的业主几乎全部是资产超过200亿的高净值人士，旁边还有同样非常有名的李嘉诚打造的顶级别墅小区——御翠园、四季雅苑，以及浦东世纪花园…………
从此可以看出世纪公园是浦东东郊以外最豪华的别墅区！
兆祥山庄区
赵巷国际别墅区是青浦区产业规划功能定位中“四区”建设项目之一，也是上海高速（A9）沿线生态居住区“一带”重点项目之一。市城市规划院完成了《赵巷特色居住区控制线详细规划》，并经青浦区规划委员会批准。
兆祥国际别墅区规划占地面积8000余亩，其中可开发面积约6000亩，整个项目按照“整体规划、分块开发”的原则划分为15个地块，拥有五大集中绿地和四大主题公园。
根据规划基地的“7”字形特征及周边道路交通状况，将规划的核心部分（大片生态绿地、大型会所及水景休闲度假区）布置在基地北侧方松路与沪青平快速路交汇处，让人们一进入兆祥国际别墅区就能领略到它的特色，即生态公园、一流的设施及优美的水景与环境。
其余用地主要为居住用地，依托方松公路、小区道路、通航河流，划分为BH、7个居住组团，每个组团内均包含至少一条河流，为水景别墅的设计提供了条件。
2004年，恒联名流世家、古北佘山国际别墅、中海翡翠湖畔三大地产项目的相继推出，让沉寂许久的兆祥地区再度火爆起来；2008年下半年，随着合生创展、龙湖、凯迪新九联、中海等品牌开发商以及此前的古北、恒联、绿地等品牌相继推出别墅项目，兆祥迎来了别墅供应高峰。经过16年的发展，兆祥别墅区已发展成为成熟的高端社区，一次又一次给高端置业者带来惊艳的惊喜。
如今，兆祥国际别墅区凭借优越的地理位置、合理的规划、完善的配套、逐步升级的交通、优秀的优质开发商，被定位为大虹桥的“后花园”，并借助自身优势，在商业、商务、休闲、教育、高端居住等各方面均进入发展的快车道，与飞速发展的大虹桥一同腾飞。
经过二十余年的发展，赵巷别墅区已日臻成熟，规划住宅地块21块，已开发20块，如今，最后一块拼图由“中铁建·花语江南”拼凑完成。
美兰湖别墅区
经过十年的发展，美兰湖区域已发展到相当规模，拥有343万平方米的上海最大的人工湖、220万平方米的生态湿地、8万平方米的生态河区，以及蜿蜒穿湖的丰富水系，滋养了森林湖泊间的清澈生命。这里不仅是一处绝佳的赏景胜地，更是不可多得的森林级城市生态氧吧。
核心景观区内，已建成的代表性项目有国内十佳球场、与国际PGA标准接轨的36洞北林南湖高尔夫球场；汇集国内艺术杰作的美兰湖国际艺术馆；国内最大的美兰湖婚纱摄影基地；7万平米的国际知名品牌服装折扣店等。
美兰湖所在的罗店镇东连宝山、西接嘉定、南连市中心、北接太仓，是两省三地的交汇处，交通快捷畅通。如今，生活在美兰湖的人们已享受到了7条1号线的便捷，45分钟便可到达静安寺，1小时内便可快速到达人民广场、淮海路、徐家汇、陆家嘴等核心商圈。“十二五”期间S7高速建成后，沪太路的集装箱卡车将大量分流到S7，开往市中心将更加便捷，行车环境也将更加舒适。
美兰湖从规划之初就定位国际化，是上海北部休闲度假的首选之地。且不说上海最大的高尔夫球场、带温泉设施的五星级高尔夫酒店、五星级国际会议中心、诺贝尔科学园等等，单看教育、医院、商业等配套设施，都是高标准、高起点规划建设的。比如中国福利基金美兰湖幼儿园、美兰湖小学、世纪联华超市、国家妇幼医院美兰湖分院等，都能满足生活所需。从这些相继落成的设施中，不难看出，美兰湖的整体规划还是围绕打造高尚生活圈这一宗旨展开的。
和新江湾城一样，美兰湖先修建绿地、疏浚河道、建设特色配套，再引入住宅地产开发。这样一来，新引入的地产项目可以根据板块实际情况选择地块，比如在河岸边建设物业，或在大型超市旁开发社区，让物业、风景、配套相互依存，形成一个有机整体。除了地段，地产商的准入门槛也很高，目前入驻美兰湖区域的国内一线开发商不下十家：万科、远洋、尚志、朗诗、中企、景瑞、信达等，这全明星阵容为美兰湖区域地产市场注入了巨大的活力。
其中就包括被誉为“亚洲十大豪宅”之一的远洋博堡，也是宝山平均单价最高的小区！
众所周知，美兰湖最初的规划非常高端，在美兰湖首批获批的五块商住地块中，就有三块是别墅地块。当时，美兰湖也是上海为数不多的新兴别墅区之一。以36洞高尔夫球场为主要卖点，美兰湖的别墅一度被认为是“城市中的第二故乡”，旨在营造度假休闲的高端居住氛围。然而，随着市场和政策的变化，大量混合产品应运而生。不过，从五星级的皇冠假日到国际会议中心，可以说美兰湖的整体发展与之前相差无几，对于高端产品而言，美兰湖搭配规划无疑是有利的。凭借“人工湖”+“高尔夫”的初步构想，美兰湖轻轻松松就成为了整个宝山区乃至上海北部最高端的区域。
因此，虽然前几年美兰湖的公寓数量明显多于别墅，但这并不妨碍美兰湖重新调整思路，回归高端定位。 近年来，美兰湖沿岸陆续开设了多家高端写字楼，首发产品均为中高端别墅，前些年流行的大平层、花园洋房或者高层公寓，不见踪影。
总结：其实大多数人买房都是基于两点考虑：一是自我居住改善预期；二是资产升级预期。别墅产品固然能最大程度解决自我居住改善问题，但在资产升级方面，确实明显不如大平层产品。虽然这轮疫情让不少购房者对自我居住改善有了新的诉求，但疫情终究会过去，疫情过后，经济复苏阶段，人们对资产升级的预期会大大提升，别墅产品的选择终究会被大多数人抛弃。大城市的资产，也是家庭财富的压舱石，很难因为一次意外就改变全身，带来颠覆性的变化。正在创富路上的上海中产阶级，距离实现终极的“凡尔赛宫”还有很长的路要走……
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主编：何家康
