我叫胡舒，上海有多年的房产研究和投资经验，长期关注上海房地产市场信息，熟悉购房政策、买房攻略、学区房信息，欢迎关注交流。
以下上海购房问答内容来自微信公众号“沪叔说房”粉丝精选的问题：
问：你好胡叔，请问您对金辉板块了解吗？我的预算是1200-1300万，有朋友说金辉板块不错，但是我对这个板块不太了解，您有什么推荐吗？
胡叔：你好，金汇位于外环和中环之间，在闵行位置不错。这一带外国人比较多，特别是韩国人。现在的地铁线路是10号线，未来会有25号线，一旦开通，去大虹桥、徐汇都很方便。商业很好，教育资源一般，产业依托漕河泾、大虹桥发展。看你的需求，如果你看重教育，这个预算可以看看其他区域。
问：由于之前政策原因，我住的周康地区最近几个月房价有所回落，现在买房合适吗？还是需要再观望？如果需要再观望，什么时候是最佳买房时机？
胡叔：你好，最近因为二手房三价合一，贷款批复比例变小了，确实抑制了一波购房需求。现在如果资金充足，是买房的好时机：因为现在房东涨不了价（要先核实价格），很多需要杠杆的购房者买不到房子。市场稳定，价格好谈，可以按需购买。不建议继续观望，因为现在市场上房源在减少，但是每个月成交量都在增加，很多房东不愿意以现在的低价卖房，一旦贷款政策松动，房价会小幅反弹。
问：胡叔你好，我家孩子后年就要上学了，现在有双减政策，担心买学区房后风险大，请问宋鸿园小区升值潜力大吗？
胡叔：你好，松虹园是地铁小区，离车站也就几百米，附近有个绿园小区，入学率高，房子虽然比较旧，外墙有点旧，但靠近虹桥核心功能区，未来升值潜力不错。
问：胡大叔您好，请帮忙分析一下，我们一家四口在闵行莘庄外环有一套四居室，还欠房贷70万左右，房贷是我名下付的。去年老公把户口迁到上海了，还拿到了二套房，很想投资一套，但是40分，很多地区都买不到。我手上有400万现金，老公个人公积金账户里有65万一直没动用，我在考虑动用，老公一个月工资5万，现在纠结是买二手房还是新房。上周去松江看了金地丰盛路，不知道这个楼盘还有没有升值空间，您还有其他新房推荐吗？非常感谢！
胡大叔：按照你现在的财务状况，如果要买新房，需要交70%的首付，总价应该在550-600万元的区间。至于增值积分，能入围的新房都是低积分房源或者不触发积分的房源，这些房源一般都存在一些缺点或者诟病，或者单批推出的房源较多，难以触发积分。
您感兴趣的是松江大学城金地丰盛路。区域情况是松江大学城是内生自给区域，房价有一定的上限，配套齐全，是二手商品房的小区。小区溢价可以参考南边的二手小区新大兰尊、林肯公园，挂牌价在5.5万/平米左右。实际含税价5.7万-5.8万/平米，预计成交价5.5万/平米。金地丰盛路同类型产品溢价倒挂在5k-7k/平米。未来升值预期是可以随行就市，但是要有一个上限范围值，因为郊区二手房买房的大多是本地客户。 其他新楼盘也可以关注，比如郊区颛桥的宝华紫薇花园，也是三批项目，不触发积分的概率很大，你老公的还款能力加二手杠杆能达到800万，能选的地段能比较好，如果投资的话相对更有把握。
投资买房能不能赚钱，其实在买房的时候就已经决定了。普通人的财富积累大体轨迹是：努力工作-挣工资-消费-存钱。努力工作赚钱，但总是把挣到的钱放在银行，让钱静静地躺在那里。富人的财富轨迹是：努力工作-挣收入-更重要的是想方设法从银行借钱-用债务赚钱-轻松致富。富人总是想着借鸡下蛋，用银行的钱、别人的钱为自己服务，最后把自己送上致富之路。在负利率时代，把钱放在银行跑赢通胀是行不通的，普通人最简单的办法就是贷款买房。关于选择贷款买房的逻辑，请看知识星球。
问：胡叔你好，我目前积分不是很高，想听听你买房方面的建议，我目前买的房子主要是自住，总价大概900万左右。
胡大叔：这个预算确实不低，但是积分确实尴尬。我买的房子要么因为一些没用的缺点没触发积分，要么同一批新房里同价位段的新房很多，排在最后面的那些人气不高，关注度也不高，所以积分低的人有机会捡便宜。大致就是这两种情况。如果说新房的话，可能大部分都是前者，大部分都是买房自住。
以上是微信公众号“沪叔说房”粉丝精选问题
现在的楼市两极分化越来越严重，注定了未来能够赚到钱的只能是少数人。
胡叔总结了上海未来最有潜力的社区和板块，包括很多不适合公开的房地产趋势解读，请关注获取内部信息。
