近日，网上曝光了一则关于公积金贷款利率下调的消息：
我们也向上海住房公积金管理中心求证，其表示目前尚未收到关于降低公积金利率的消息，一切按照现行政策和利率执行，具体细节以柜台审批执行为准。
虽然现在还未正式公布，但是个人认为上海公积金贷款利率还有优化调整的空间！
要知道，距离上一次公积金降息（2022年10月）已经过去17个月了！
相反，商业贷款利率在此期间却多次下调，尤其是2月20日，5年期LPR下调25个基点，为史上最大降幅。
面对当前的房地产市场形势，调整公积金贷款利率、有效激活房地产市场仍十分必要。
那么除了调整公积金贷款利率外，2024年上海还会迎来哪些房地产市场优化政策呢？
今天我们结合近期一系列的传闻以及和开发商相关人士的沟通求证，给大家带来一波预测，也欢迎大家在评论区留言，看看这些政策到底有没有可能实现？
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增值税 5 比 2
该政策主要利好二手房市场。
2023年，上海实际上已经对增值税做出了较大调整。
即对普通住房标准进行调整，凡是144平方米以下的住房面积都视为普通住房，5年后直接免征增值税。
目前已知广州、杭州已实施“五去二”政策，而与广州同为一线城市的上海也很有可能效仿。
3月份以来，上海二手房市场出现短暂的“回暖”。
3月1日至3月20日，上海日均成交量约622套，尤其是3月9日、16日两天成交量均达800+套。
预计后续交易量还将进一步增加，3月全月二手交易量或达1.9万套以上。
虽然成交成绩亮眼，但需要注意的是，3月份二手房挂牌量依然突破10万套，目前上海二手房市场还处于“以价换量”的阶段。
因此增值税由5%改为2%对于节约购房成本、促进二手房交易将起到更为积极的作用。
五大新城及外环线以外地区社保年限由5年压缩为3年
上海限购政策正分区域逐步放宽。
目前，金山、奉贤、青浦、临港等地均已提出人才住房新政，将社保年限由5年缩短为3年；此外，外环以外（崇明除外）取消外地单身人士限购。
不过，截至目前，上海仍然是全国限购最严格的城市。
下一步，极有可能将五大新城和外环线以外地区的社保体系由5项改为3项。
但其短期内落实的概率并不大，毕竟金山区等四区刚刚放宽了人才购房“5换3”政策。
而且从近期外环以外单人限购政策解除的影响来看，对于上海楼市的提振作用并不是十分明显。
毕竟对于购房者来说，他们缺的不是上海买房的资格，而是买房的资金。
因此，优化政策、降低购房成本，对激活上海房地产市场将起到决定性的作用。
抵押贷款利率进一步降低
正如我们在文章开头所提到的，2月20日，LPR出现了历史上最大幅度的跌幅。
根据上海现行政策，上海房贷利率为：
首套房 3.85%
二套房4.25%（黄浦、徐汇、普陀、静安、长宁、虹口、杨浦、浦东、崇明、闵行）
二套房：4.15%（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）
在此前举行的2024年全国两会经济主题新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜表示，中国货币政策工具箱依然丰富，目前中国银行业平均存款准备金率是7%，后续仍有下调空间。
因此，虽然3月份LPR报价保持不变，但后续LPR仍有下调的可能。
但受2月份LPR报价大幅下调等因素影响，后续下调空间将收窄。
LPR下调意味着房贷利率下降，将直接利好房贷支出减少，减轻买房负担，进而刺激住房需求。
此外，还有消息称，以下两个层面将会有所放宽：
与广州一样，120平方米以上住房限购规定将取消。
离婚3年内买房无追溯效力
但这两项可能出台的措施，都是针对优化购房资格，但正如很多购房者所说，现在缺的不是购房资格，而是钱。
因此，继续降低购房交易成本是更重要的举措。
当然，以上预测均是主观意见，欢迎大家在评论区留言指正。
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