界面新闻记者|王婷婷
上海迎来今年以来最强房地产市场优化政策。
5月27日，据上海住房和城乡建设管理部门微信公众号消息，上海发布《关于优化促进本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”、优化土地和住房供应等9项政策措施。《通知》将于2024年5月28日起施行。
一是调整优化住房限购政策。《通知》指出，为满足合理住房需求，服务人才住房，促进职住平衡，要差异化、区域化调整优化住房限购政策。
具体而言，缩短非上海居民购房需缴纳社保或个税的年限，将非上海居民购房需缴纳社保或个税的年限由“连续缴纳5年及以上”调整为“连续缴纳3年及以上”。
其中，新城、南北过渡区等重点区域非上海人才购房要求由“连续缴费3年及以上”调整为“连续缴费2年及以上”，自贸区临港新片区非上海人才购房要求继续执行“连续缴费1年及以上”要求。
《通知》明确，扩大非上海人才、非上海单身人士在重点区域购房范围。为促进区域内工作居住平衡，非上海人才在新城、南北过渡等重点区域购房范围将扩大至全区。值得一提的是，非上海单身人士购房范围将扩大至外环线以内的二手房。
上海中原地产高级分析师陆文曦表示，这意味着新政策实施后，非上海户籍的单身人士可以在上海全境购买一套二手房。
“这一举措将给予购房者更多的选择，如果他们选择在外环以内购买二手房，也意味着盘活存量市场，让那些想要改善居住条件的购房者有机会卖掉二手房再买新房，有利于打通新房和二手房之间的房产链条。”陆文熙指出。
景建咨询创始人张宏伟对界面新闻表示，上海放宽限购也是基于市场变化，比如今年上半年上海豪宅销售情况不错，但后劲越来越不足，下半年会有大量供应，现阶段需要通过降低社保年限或者纳税证明等方式增加购房资格，以激活市场。
此外，相关政策范围进行调整，取消离婚夫妻共同购房套数合并统计的规定，夫妻离婚后再购房的，离婚前家庭所拥有的套数不再计算在内；对住房赠与规定进行调整，赠与的房屋不再计入赠与人所拥有的套数。
支持企业购买住房供员工租赁。企业购买小套型二手房（指2000年以前竣工、建筑面积70平方米及以下的二手房）供员工租赁的，不再限制购房套数。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，上海调整优化住房限购政策涉及内容丰富，涵盖外地居民、人才、单身、离婚、企业、大家庭、赠与等各个方面，更好地落实服务型住房服务。
除了优化限购政策外，此次《通知》明确优化住房信贷政策。
一是将首笔商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场基准利率(LPR)减45个基点(调整后，目前5年期以上房贷利率下限为3.5%)，最低首付比例调整为不低于20%。
二是将二套房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场基准利率(LPR)减5个基点(调整后，目前5年期以上房贷利率下限为3.9%)，最低首付比例调整为不低于35%。
在自贸区临港新片区和嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区继续实施差别化政策，将第二套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场基准利率(LPR)减25个基点(调整后，目前五年期以上房贷利率下限为3.7%)，最低首付比例调整为不低于30%。
在优化个人住房公积金贷款政策方面，《通知》指出，提高贷款额度，对职工购买首套住房，个人公积金（含补充公积金）贷款最高额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）贷款最高额度调整为160万元（原为120万元）。
对职工购买第二套改良型住房，个人公积金（含补充公积金）贷款最高额度调整为65万元，家庭公积金（含补充公积金）贷款最高额度调整为130万元。
同时降低首付比例。对申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付比例调整为20%；对申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付比例调整为35%。对在自贸区临港新片区和嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区购买的住房，最低首付比例调整为30%。
而且，《通知》还明确，为支持住房困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居住家庭在住房置换期间的过渡租房、装修、搬家等给予适当补贴。
值得一提的是，为满足多子女家庭合理住房需求，此次《通知》还在住房限购、信贷等方面采取配套措施。
一是多买一套住房。有两个以上孩子的家庭（包括本地户籍和非本地户籍家庭），可以在执行现有住房限购政策的基础上多买一套住房。
二是优化首套住房认定标准。优化个人住房贷款中多子女家庭首套住房的认定标准，减轻购房利息负担。
严跃进分析，上海一揽子房地产政策将发挥积极作用和效果，结合近期国家调整优化住房信贷政策的精神，将充分体现上海因城施策、综合施策的定位。
“这一政策统筹市场与保障、存量与增量，在提升住房质量、促进工作与生活平衡的同时，更好地满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”严跃进表示，这一新政策的实施，将更好地引导市场预期、增强市场信心，将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。
陆文曦认为，上海作为一线城市，对稳定楼市的政策预期较高，近几日新客量、业务咨询量等前期指标开始好转，如今政策落地、效益显现，稳定楼市的心理预期会进一步加强。
而且6月是上半年收官的重要时间节点，此时出台政策对于促进房地产交易稳定具有重要意义，政策无论对刚需购房者，还是改善居住条件的购房者，都发出了友好信号，预计房地产交易量将稳中有升。
