文｜李斗 AI金融
责任编辑：董雨晴
近日，一张写着“最新指示：房屋交易中介费不得超过当地平均工资3倍”的截图引发广泛讨论。如果属实，则意味着房屋中介费将从总房价的2%-3%降至万元左右，尤其是在房价动辄上百万元的一线城市，这可以为交易双方节省数十万元的中介费。
AI财经联系了链家、51home等房产中介的经纪人，他们均表示未接到相关通知。但在楼市调控的高压之下，任何风吹草动都在影响着人们的情绪。
行业动荡中，中介费是否高昂的话题引发社会争议。近年来，随着房价不断上涨，买家的中介费也随之上涨，占房价2%-3%的中介费已经成为买家不小的负担。然而，在买家抗议高昂佣金的同时，中介行业无序竞争、房价投机、租金欺诈等现象依然猖獗。
房地产行业进入新的发展周期，房屋中介行业的调整也开始加剧。
3%的中介费合理吗？
如果按照社会平均工资的3倍计算中介费，一线城市的中介费将直接带来以下变化：
以2020年深圳在岗职工平均工资（有社保的平均工资）11620元计算，中介费不得超过平均工资的3倍，即34860元。相比之下，以深圳一套100平米的房子，均价9.4万/平米计算，3%的中介费就要接近30万。这意味着中介费将直接减少近90%。
乍一看，中介费从近30万降到3万多，无疑为购房者省了不少钱，但从整体来看，这并非完全是好消息。
中介业务由来已久，近年来部分中介公司市值已超过万科等老牌地产商，中介在二手房市场的作用毋庸置疑，早已成为二手房交易中不可或缺的角色。
中介费的大幅下降将直接导致中介收入的大幅下降，整个中介行业的积极性将遭受巨大的打击，行业内公司数量和人员数量将迅速减少，二手房交易的服务体验、标准化体验也可能因此而下降。
服务是经纪行业的核心，只有合适的收入才能支撑好的服务，调动优秀经纪商的参与热情。目前，我国不同城市的折扣率存在明显差异，不同中介机构的服务费率也有所差异。
所谓中介费，其实是由中介费和中介服务费两部分组成，所谓中介费是指为交易双方提供房源信息、现场看房、中介等服务，而中介服务则是延伸的交易服务，包括解除担保、银行抵押、缴纳税费、过户登记等服务。
以链家为例，北京市场的中介费包括房价总价2.2%的中介费+房价总价0.5%的中介服务费（称交易担保服务费），全部由买家支付；深圳市场的中介费为3%（买家2%+卖家1%），且仅在按揭贷款阶段收取中介服务费。
但一般来说，一二线城市房产交易的中介费大概是成交价的2%-3%，这就意味着，在上海、北京、深圳这些动辄几百万元的房子里，购房者需要支付高达十几万甚至几十万元的中介费。购房者对此叫苦不迭，但也有行业人士认为，这个中介费率并不算高。
已故链家董事长左晖在2019年1月接受采访时表示，“中国一般的代理费率大概是2.5%左右，在国际上这个水平也不算高，美国是6%，日本是6%，台湾是5%，南非是8%，香港是2%，但也有1%的预付费用。”
左晖的言论一度引发舆论风波，不久后，链家上海高调宣布中介费上涨至3%，随后其他中介公司纷纷效仿，上调中介费。
事实上，相较于美国、日本等成熟房地产市场的5%-6%的中介费，国内2%-3%的中介费并不算高得离谱。同时，中介公司也陷入了“囚徒困境”，在恶性竞争的市场环境下，费用打折现象屡见不鲜。
中原地产首席分析师张大伟表示，“其实过去也有降低中介费的政策，但实际操作中，二手房交易几乎都是按照最高限额进行。另外从监管角度看，近几年政策有所调整，只要是明码标价的，费率由市场决定。”
“总体来看，三个月收入触底的可能性不大，但未来中介费用调整，甚至要求二手房中介单方面采取行动的可能性很大。”
代理费率改革的难点在哪里？
还未等传言真假被证实，多年来备受诟病的经纪费用问题便开始引发各方讨论。
事实上，代理费率标准在2014年才正式进入市场，而在此之前，代理费率一直按照1995年官方规定的0.5%-2.5%的刚性收费标准执行。
2014年以后，爱屋吉屋、平安好房等公司开始主打低佣金模式。次年3月，爱屋吉屋进军二手房市场，将买家佣金从平均1.5%-2.5%降至1%，经纪人平均底薪从2000元提高到6100元。他们希望通过烧钱补贴来抢占市场份额，一度吸引了大批经纪人。然而，低佣金模式并未奏效，由于缺乏大量真实房源，实验以失败告终。
2014年6月，国家发展改革委、住房城乡建设部下发通知，决定放宽房地产咨询服务收费标准政府指导价管理，实行市场调节价，收费标准由委托方和受委托方根据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况等协商确定。
此后，房产中介费率呈现平缓上涨趋势。平安证券研报数据显示，2014年至2019年，国内房产经纪平均佣金费率由2%上涨至2.4%，其中二手房由2.1%上涨至2.5%，新房由1.9%上涨至2.3%；目前，各地佣金费率呈现分化，从1%至4%不等，多数城市在2%至3%。
但中介费用的不断提高，并未改变“争相抢夺房源”的行业本质，代理商哄抬房价、赚取差价利润的现象依然存在。
张大伟说，“中国中介的根本弊端是双边代理制，不管怎样，充当两方的中间人，必然会损害交易中一方的利益，为了促成交易，中介必然会联合强势一方打压弱势一方。”
在双代理体制下，房产中介作为“中间人”，要为卖家争取最高的挂牌价，为买家争取最低的成交价，双方利益难以平衡。尤其当房价上涨时，中介会利用信息差抬高房价，使人们买房时付出更多代价。
双边代理制下，国内很多城市主要靠买家承担全部代理费，只有上海、广州、成都、大连等城市实行双边费用。相比之下，美国、日本等发达国家主要实行单边代理制。这种模式下，中介主要以一方利益为中心，只保护自己代理商的利益，降低了信息不对称的风险，大大减少了交易混乱。
布兰克研究院院长杨先玲认为，“世界上几乎所有国家，中介费都是卖方支付，唯独在中国，除了少数城市（如山东菏泽，中介费由卖方支付）外，基本都是买方支付佣金，在上海、北京等房价较高的城市，买方甚至要为卖方支付部分税费，这增加了购房的‘感情负担’，导致体验不佳。”
二手房交易又将发生改变吗？
随着二手房市场日趋活跃，要求房产中介实行单边代理制的呼声也越来越高，以提供二手房及租赁服务为主的官方房源平台开始进入市场。
早在2020年5月，自然资源部、税务总局、银保监会就发布关于推进“互联网+不动产登记”的意见，提出推行“一窗服务”模式、“一网通办”，深化登记与金融对接等服务功能，办理电子不动产证。
“一站式”服务政策意味着房产信息将统一登记，所有房源信息将在网上发布，购房者不再需要找房产中介帮忙，而是可以在网上办理找房、买房的流程，找房将非常便捷，购房手续也将简化。
2021年以来，针对国内二手房市场及中介行业乱象，全国多地开始规范二手房市场。今年2月，深圳首创“二手房指导价”举措，公示各热门小区二手房指导价，并要求银行以此为依据办理贷款。此后，宁波、无锡、西安等城市也相继发布通知，建立热门学区二手房参考价交易制度。
这还只是开始。7月9日，上海房管局召开会议规范二手房挂牌管理，要求上海在现有挂牌核查基础上增加价格信息核查。7月14日，上海相关政府进一步发文称，自2021年7月19日起，在新挂牌申请核查中增加挂牌价格信息核查，挂牌价格核查不合格的，房地产经纪机构、房地产信息服务平台公司不得向社会发布房源信息。
除了上海，广州也于2021年7月28日出台规定，严惩发布虚假房源、扰乱市场秩序的行为。其中，对中介打击最大的就是二手房价格调控，意味着中介不能再随意定价。
失去了价格信息的管控，房产中介将失去交易利润，这对房产中介来说无疑是一次生存考验。虽然中介行业难以取缔，但业内人士能感受到一丝寒意。
随着政府加快楼市调控，房地产中介市场开始趋于理性。对于中介行业的长期健康发展，杨先玲表示：“总体来说，中介行业只有一个正反馈方程式：合理的名义费率+较低的费率折扣+引导卖方佣金+中介准入门槛，中介门槛等于服务质量和消费者体验。”
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