在12月23日的下午时分，海淀上地的0702地块，最后一个登场亮相，然而，把整场土拍全部看下来之后，会发现气氛存在着某种诡异之感。
参与竞拍的只有两家：
海开控股和北京建工。
开始第一轮竞价之后的现场，拍卖大厅刹那仿佛空气速冻，两分多钟的时间里，所有人都注视着屏幕，不过却没人愿意率先行动。
一直等到海开得以最终打破那种僵持的局面，迟缓地将号牌给举了起来，随后现场再度陷入了将近三分钟时间的寂静无声之中。
北京建工举牌后，海开再次报价后，无人跟进。
最终，位于那里的地块，被海开给收纳进自己的囊中，成交的总价把数值确定在了84.56亿元，呈现出的溢价率仅仅只有0.4%，其中住宅部分的楼面价大约是6.96万元每平方米。
房企的迟疑，让一些人感到意外。
毕竟这块地，确实是难得的好地。
上地0702号地块，处于功德寺地块与中海树村地块两者之间，功德寺地块便是后续发生大火的和樾玉鸣、和樾望云这两座双子楼，当前它们的去化率基本上都在90%左右。
今年北京单价地王是中海树村地块，近期它公布了案名，案名是安澜北京，当下它拿到了预售证，预计均价在15–18万/㎡，在市场上其状态是未开先火。
地块再往北，直线距离约1公里，是“宇宙中心”中关村软件园。
清河站在东北方向大概1公里的位置，那里有条地铁3号A线，还有昌平线向南延伸并且加了19支线，这些组成了多轨交通 。
教育更是堪称王炸，正儿八经的上地学区，北京教育第一梯队。
以前，我们在讲述安澜北京的时候，也曾讲过，上地学区最大的优势在于，不存在有问题的学校。
位于上地的实验小学，是海淀区备受瞩目的优质小学，其硬件设施与师资力量均处于一流水平；上地实验学校实施九年一贯制教育模式，教学成绩始终保持稳定状态；北京市第二十中学呢，作为一所老牌重点学校，在高考中所取得的成绩向来十分亮眼。
小学均衡，初中强校云集，即便二派兜底，也能上个不错的初中。
对于习惯性鸡娃的海淀家长来说，这种确定性非常重要。
另外，地块自身规划了一块“贴身教育用地”，此用地处于项目的北边之处，该地块由北京101中学承办十二年一贯制学校，其计划在2026年进行开工行动，于2028年秋季开启开学事宜 。
如果孩子在这上学，那就是真的“目送式”教育，家长省不少心。
并且，上地那一地区的板块自身，已经是多年时间都没有进行供地的有关操作了，产业方面、交通状况、教育情形、醇熟程度、还有地块的稀缺程度，都是符合相关标准处于良好状态的，那么为何土地拍卖的时候会出现眼下这样的状况？
主要是门槛太高。
其一，八十多亿元的规模，讲大并非极大 ，然而讲小肯定不算小，这恰是年底时分，众多具备实力去承接的参与者，虽有心愿却力不从心。，。
第二，规则对一批人进行了筛选，上地0702专门设置了竞买资格预审这一环节，此环节要求通过北京市海淀区人民政府的资格预审。
其三，存在着商业包袱，0702地块属于组合地块，是由两块住宅以及一块商业地块共同构成的情况，其总占地面积为7.71万平米这个数值，规划的地上建面是22.54万平米那个数值。其中商业部分，在总用地方面所占比例为45.1%这一比例，在建方面所占比例是58.7%这一比例。
涉及大商业，很多时候容易算不清楚账。
业内对海开拿下这块地，其实早有预料。
0702组合地块的一级土地整理者是海开，海开具备信息优势，并且海开在海淀颇具影响力，因深耕多年故而拥有开发经验方面的优势。
近几年，海开在海淀的存在感是比较强的。
自2021年起始推出圆明天颂以来，海开借助高溢价地块进入高端市场，彼时凭借11.5万元每平方米的均价达成了较快的房屋销售去化情况，。
随后的栖海澐颂，在2023年的成交数据中，也排在前列。
今年3月时，永丰南的颐海澐颂开盘了，其单日认购额超过了70亿，海开凭借此楼盘完成了“颂系”在海淀的布局。
在产品力的打磨这方面，对于上述那几个项目而言，海开的确是展现出了值得认可、值得称赞的一方面表现。
对于海开而言，上地0702地块，是在熟悉的地方继续补仓。
最终，功德寺那对双子当时的住宅楼面价，处于大概7.1万元每平方米的水平，其售价基本上稳定 在10.5万元每平方米 。
上地0702楼面价不到7万，账面上有一定的操作空间。
地块住宅部分的容积率为2.2，限高30米，如此一来，产品大概率仅仅能够是10层左右的洋房或者小高层 。
双地块分割，使得难以排布舒展的园林，在此情况下，项目的产品应该会走“刚改通杀”的实用路线，主力户型被预测在100—140㎡的三四居。
说道价格这方面呢，很有可能是在每平方米十点五万元上下，经过计算得出，总的价格起步大概是一千一百万元 。
在海淀孩子上学的优质学区，也就是上地那里，处于海淀北核心区位，要想在这儿买房上车，得准备300万元作为首付，这对于海淀的家庭来讲，还是存在着一定程度的吸引力的。
当然这仅仅是预测，究竟最终产品呈现出怎样的形态，其定价方式又是怎样的，这都得依据海开的具体权衡来定，不管怎样，一旦上地地块楼面价公布亮相之后，在各大社交平台之上，便出现了一些相关的声音：
功德寺买急了。
