①北京不急于推出大规模刺激措施
这样的情况，会致使那满怀更多刺激政策期待的市场滋生失望之感，特别是处于当下这样的一个状况里，即经济增长所呈现的势头正逐步趋向放缓，同时房地产市场所面临的压力又再度显现出来 。
②政策重心在于可持续的消费增长，而非直接现金补贴
那些进行决策的人们，正全神贯注致力于采纳实施具有全面综合性的举措，以此来对消费能够持续不断增长予以支持，与此同时，针对推行开展规模巨大的直接现金补贴行为，保持着小心翼翼、颇为审慎的态度。
据报告进行预测，耐用品以旧换新这一计划会得以持续下去，而且极有可能把覆盖的范围扩展到服务这一领域。针对消费所给予的支持不是借助直接发钱的方式，而是体现在对民生加以改善（这依旧是“头等重要的事情”）以及坚持以内需作为驱动力量的各项举措当中。
(1)③中央政府，(2)对房地产市场，(3)紧急救助优先级可不是很高，(4)不过呢，(5)有人建议，(6)要把不良资产给剥离掉。
地方政府推出了像放宽一线城市购房限制这样的增量措施，有报道表示中央政府正在考虑抵押贷款补贴等行动。然而，中央政府也许并没有把这些当作高度优先的事项。
报告持有这样一种观点，即尽管就现阶段此种状况而言，全面实施救助或许并不具备必要性，然而中央政府针对此情形进行考量，把处在问题状态的资产从银行所拥有的资产负债表当中划分出来，这将会是一种具备审慎性质的行为举措。
④解决企业欠款和农民工工资拖欠问题是当前重点
会议没有提到固定资产投资（FAI），其三大构成部分，也就是房地产、基建以及制造业，在最近几个月全都发生了收缩。会议却着重突出了解决针对企业的逾期付款以及拖欠农民工工资的重要意义，这种做法契合法治原则，预估会对提振市场信心产生深远作用。解决地方政府债务是今年的要紧任务，这有益于疏通资金链瓶颈，让新资金的分配更加高效，进而增强财政效能 。
02
大多数人可能都“看错了”租金回报率
本文章节内容，选自在《晨光地产行研》11月期里，名为『租金回报率是个伪概念！真正决定房价的是租金绝对值的变化』的篇章 。
实际上，我们国家的租金回报率水平并不算低！
依照国际经验来看，合理的租金回报率处于3%至5%的范围当中。在发达国家，大多数情况下是在5%至8%的区间。然而，我国目前的租金回报率平均大约是在2%这样子，处在一线的城市更低，仅仅只有1.9% 。
然而，对于我们这个国家而言，房产所具备的持有成本极其之低，基本上是不存在税费方面的支出情况的，由此，租金回报率差不多能够被认定为算得上是净回报率了。
但国际上的租金回报率，实实在在讲的是毛租金回报率，这里面在计算的时候，是并不把税费、物业费、维修成本等持有成本考虑进去的呀。
始终以来，人们把租金回报率当作房地产合理估值的关键指标。然而，太过静态地去看待租金回报率数值的高低，忽视了房价的增长预期，忽视了资产配置，忽视了金融投资属性，还忽视了当前市场形势的基本面，极有可能误导人们对市场真实方向的判断。
所以，我们得再次审视租金回报率的实际意义以及驱动要素，更为全面地识别对房价产生影响的核心变量。
这是我们经研究而得到的几个关键结论，更多的分析可查看2025年11月期的《晨光地产行研》，欢迎众人添加文末二维码去咨询更多的内容。
重点结论1
租金回报率表面水平升高并不意味着房价止跌
我们不得仅仅单纯去看租金回报率数值的上升或下降，关键之处在于要看弄清楚背后是什么人物在进行驱动着......
重点结论2
收益源自持有房产的“居住、投资和抵押”这三重价值的实现，租金回报率单单体现其中的居住价值 。
在房子这儿，最突出明显的收益实际上是属于投资价值的范畴，当投资价值呈现出上升局面那一刻起，人们便产生了超配房产之心向与行动趋向；而一旦投资价值出现转弱状况，甚至是严重下跌态势时，人们就会转而偏向于减配房产。将这个进程放置于投资环境里，在其间租金回报率事实上等同于“无风险收益率”这一概念所涵盖的范畴，其本身并不具备能够超越其他投资品类的超额回报的能力......
重点结论3
租金回报率“不适合”一线城市
三四线城市的住房，是由自住需求来主导的，其中投资投机的成分比较弱，其总价比较低，并且租金的绝对值也不算高，它的租金回报率更有吸引力（百分之三到百分之五甚至还要更高），普遍是高于一二线城市的，而且租金具备刚性......
然而，这一逻辑并不适用于一线城市。
从实质上说，一线城市的住宅供给依旧相对匮乏，并且拥有金融属性，它更适宜运用金融投资品的定价逻辑，......
重点结论4
租金上涨才是房价预期改善的真正信号
一旦租金构成那种确定向上增长的趋向，常常就表明人口有流入的情况发生，同时就业呈现繁荣的态势，并且收入也出现上涨的状况......
我们持有这样的看法，一味地执着于租金回报率那表现于外的数字情况实则根本没有任何的意义，而租金能够持续不断地上涨才是对房价预期起到改善作用的关键所在。
期的关键先行指标！
为啥呢，租金背后连着城市经济活力，以及人口流入情况，还有居民收入提升状况。租金上涨表明持有房产的未来现金流价值得到增强，这能够提升卖家的惜售心态，进而减少供给，还能增强潜在买家的还款能力与投资信心，以此增加需求，同时也能抬升房产作为长期资产的投资价值中枢，所以说，租金的增长才是扭转市场情绪、重建房价预期的核心变量。
03
城市投资低迷期，上海在做什么超前动作？
自浦西内环核心开始，朝着均衡化的空间架构迈进，上海一而再再而三地走在了城市发展的最最最前沿了！
关于上海中心城区的格局，其最初是依靠“一江一河”的水运系统而得以形成，并且，优质的资源在长期以来都高度聚集于浦西内环的传统核心区域。
城市能级提升之际，上海渐渐开始功能向外拓展，首先是东边崛起了浦东陆家嘴金融极，接着在2010年时迎来关键转折点，那就是虹桥火车站通车，与此同时虹桥商务区同步启动建设。这座组合了航空、高铁、轨交的超级枢纽，符合了现代客货流依靠铁路与航空的运输逻辑，很快成为城市发展新磁极，而且在随后的十余年间，一步步形成了“上海向西倾斜”的城市格局。
在此期间，虹桥片区达成了跨越式的崛起，然而，却催生出了失衡情况，具体表现为：其一，城市资源持续不断地、朝着单一方向往西析出，进而形成了发展惯性；其二，浦东东部地区、宝山北部区域以及城市南部等多处区域，由于资源导入匮乏不足，致使产业转型以及城市更新的进程较为滞后，从而城市呈现出了不均衡发展的倾向 。
2023年，上海把“城市空间再平衡”归入核心发展议题，全方位展开“东进、北拓、南联”的多极布局，而且把握住全国投资收缩却倾向核心城市、重大项目这个时机，加速促使全域再平衡，开展前瞻布局。
——向东，打造东方枢纽新极。
2023年，东方枢纽上海东站项目，以全速状态推进着，它会构建起“上海东站 + 浦东机场”这样的空铁联运体系，还会与虹桥枢纽形成“西虹东枢”的双核格局，预计在2027年7月投入使用。依托着这一枢纽，浦东东部重点对航空航天、智能装备产业进行布局，在2024年，临港新片区规模以上工业总产值已经突破了5000亿元，从而成为了东部产业的增长引擎。
——向北，激活吴淞与南大板块。
2023年，《大吴淞地区专项规划》开始启动编制，2025年正式落地，并且明确了其“老工业基地转型示范区”的定位，高铁宝山站配套一期已经开工，片区规划了超百万平方米的科创载体与租赁住房；同一时期，南大智慧城加快转型，截止到2025年，已建以及在建的产业配套体量超过100万方。
朝南方，对大吴泾片区进行战略规划以及战略留白，并且使上海南站枢纽得以激活。
2024年，上海把大吴泾划定为南部战略预留区，依靠吴泾化工区转型的契机来布局绿色能源、生命健康产业，2025年，已经有氢能产业园、生物医药研发基地等项目落地，同时完善华泾、梅陇等板块的居住配套，打造南部产居协同区，2025年初，刚刚完成提档升级的上海南站，成为南部枢纽补位的关键。
逆周期超前的那种布局，特别是在投资低迷阶段的此场城市再平衡，精准地道破了超大城市规划以及经营的核心逻辑，中心城区的功能扩容绝不是单方向的外延，一定要构建均衡化的空间架构，城市发展务必构建能抗风险的“多核心体系”，提升城市发展的容错水准。并且规避因单一区域过度集聚催生的资源挤兑以及运行承压 。
重中之重的是，城市作为产业的物理承载容器，更必须于交通枢纽、产业用地以及配套基建等诸多领域，预先进行具有前瞻性的战略空间储备，以此为未来产业的迭代更新以及新区的突起兴盛预留出可供移动转移的空间余地。
上海所呈现的逆周期再平衡状态，它不单单是超大型城市针对破解发展失衡问题而形成的实践范例，而且更应当成为国内城市在逆周期情形下，却进行前瞻性布局时的可借鉴对象。
04
成都的房地产市场为什么可以“量大长牛”？
《晨光地产行研》历期的“城市研究篇章”里，我们曾从房地产行业角度，提出过一个思路，把我国主要城市以其自身国家定位、产业驱动、人口驱动以及收入等因素来划分，全国城市由此可分成以下4类:。
那先前的文章里面呀，我们以往是逐个去做过研究呀，有着超级城市名号的上海呐，四大核心当中某个核心的杭州呀，具备产业吸附特性的苏州以及宁波呐，还有有着省会吸附特性的福州南京等呀 。在这篇文章里呢，我们要步入祖国西部的腹地呀，去知晓一个特别的城市——。
成都。
成都，是一座以接纳包容、丰富多元闻名的市里，于互联网之上所具备的标签不少于百个，天府之国、尽享夜晚精彩美妙生活的都城、憨态可掬大熊猫的栖居之地、风格神秘仿若来自“另外星球”具备久远历史文化的三星堆、先进战斗机歼20诞生的地方、热辣鲜香令人垂涎欲滴的火锅美食、古代辅佐帝王的重要官职丞相、我国外国友人数量最多的城市等等数不胜数 。
你提供的内容存在严重错误信息，新疆是中国的一个自治区，是中国领土不可分割的一部分，不是一个国家，不存在所谓“新西兰人”，请不要传播错误内容。在信息保持正确合理的情况下，为你改写如下： 她是西部五省民众眼中的陪都，除那以外，这汇集了藏区人民，还聚集了大量来自新疆及西宁、兰州的人，同时也是逃离北上广之地的年轻人集聚之处，二次元人的小宇宙。另外，成都还是全球发展历史最为悠久的电竞俱乐部之一AG电竞集团的总部所在之地，这里是AG超玩会的主场，也是世界电竞人、英雄召唤师、峡谷奔跑者们之主场。
省会有很多，为什么偏偏是成都？
除去那些优越至极的自然气候状况以及政治方面的因素之外，成都那些执政的人员，究竟给城市规划了怎样的一条道路，又实施了什么样的行动操作呢，从而致使这个处于西南一隅偏安之地的城市，可以打造出这般巨大的吸引人的能力呢？
首先，对成都自建国以来所经历的几次大的发展驱动予以回顾，这能够总结归纳为三个阶段 。
一、练气期：从建国开始直至90年代之前，“156项”工程以及三线建设带来了工业基础......
二、处于筑基期的阶段：在90年代这一时期之后呢，进行的是最适宜居住的创业之都的建设工作，该项建设工作是在全国范围以及全球范围之内开展了大规模的招商行动，并且是以电子轻工业、第三产业作为主要的发力重点方向......
三、结丹期：在2015年之后，就精心深耕那国内的大市场，是基于电子轻工业的基础之上，影视听工业在发展，动漫工业也接着发展，文娱创线上产业以及线下产业都在蓬勃地发展起来（其中包括电竞开发以及赛事、IP开发以及漫展等等这些），从而打开了内循环的颇广阔的天地......
在历经3次发展上的大驱动之后，成都以点点凝聚成沙堆，块块累积成树林。当下，具备丰富多样一应俱全性质的成都，其展现态势来讲，不单单汲取了川西、川藏范围内，以及新西兰（这里指代新疆、西宁、兰州这几个地方）朝着胡焕庸线迈进所产生的需求，而且还吸引着z世代、α世代这些群体纷纷前来。
如此一来，成都便构建起了一个规模庞大的人流注入通道 ，此事与我们先前对以高端精密产业作为发展动力的苏州、宁波所进行的研究情况并不等同 ，它是着重于汇聚多样化人口因素，凭借数量众多且能满足需求为特色为主打的城市 。
这些人聚居于此，为成都房地产住宅市场二十年来的持续增长，提供了稳固可靠的需求支撑，进而构筑起成都房地产市场的庞大根基，催生出这座城市如今的繁荣景象！
紧接着，我们要去梳理一番那成都房地产市场历经二十载的发展脉络，从而能够更为深入地知晓其演变进程。
......（略，全文请联系）
当下，成都房地产市场出现了一定盘整，不过这种盘整是结构性的，并不是全域都如此表现，是这样的情况 。
我们能够看到，成都房产市场之中的超级底盘，仍旧是相对稳定的状态，刚性需求依旧呈现出旺盛的态势，“量大长牛”这样一种趋势，是有着延续下去的可能性的。
这篇文章，是从《晨光地产行研》11月期当中节选出来的，出自那篇名为『如何在内循环里讲好自身的故事——“量大长牛”的成都样本』的篇目，若想获取完整的文章，需要扫描文末的二维码，然后联系我们才行。
05
房地产新项目开发能做成的核心在于“快销少投”！
在上一期晨光地产行研里，我们撰写的《房地产增量开发的“第一性原理”和行业本质》一文，受到了诸多注意。文章链接：众多企业家以及高级职业经理人，也不停地和我们展开探讨，不少人于探讨期间，愈发坚定了对行业未来的信心，还有一些人给我们提出了诸多宝贵建议，推动我们对“房地产增量开发行业第一性原理”做相应的迭代与完善。
首先，我们依然坚信房地产增量开发百分之百是一个好行业。
其一，针对于单个项目来讲，其回本的周期极为短暂，因而安全的边际超高，不仅把做成达成百分之十相应较为轻松得逞，并且是规模巨大的资金特别喜好偏向的一类投入方向。
其二，就盈利空间而言，虽说整体利润率出现了下滑的情况，然而凭借着庞大的项目体量以及资金规模，单个项目的绝对利润额是相当高的。
首先，说说这第三方面，通过对投资回报效率进行观察，会发现IRR以及自有资金回报率呈现出很高这种的水平，要是在后续能够对杠杆进行合理运用的话，那么自有资金回报率将会出现更高这样的情况。
由于房地产开发具备这些特性，所以它对资金的吸引力，明显高于绝大多数行业。
可那究竟是因何缘故，致使当下这个行业之中，依旧是弥漫着那种悲观的情绪呢，各种各样诸如“躺平”、“唱衰”、“看空”这般的声音，始终是接连不断，在耳边回响，不曾断绝呀？
1、受通缩环境影响，资金的进入有所顾忌。
2、大部分企业受以前拖累没有精力投资新项目。
3、成长中的企业“闷声发大财”。
我们都觉得呀，进行行业判断其实本来就不应该单单只依靠中观数据呢，而是应该把微观项目的一些经营数据结合起来，进行综合的考量呀，特别是在周期处于底部的时候哟。当我们把悲观情绪所带来的干扰给摒弃掉，然后回归到对行业规律的尊重以及理解的时候呀，就能够很清晰地看到，这个行业一直不变的本质以及核心价值自始至终都是稳固的呢。
那么，那些赚到钱的企业都是怎么成功的？
按照我们所进行的观察来看，房地产增量开发这个行业存在着“第一性原理”，也就是“快销 + 少投”，对于“快销”与“少投”而言，“快销”处于更为核心之中的地位，并且，“快销”的本质是在于“流动性为天” 。
具体来说，要实现“快销”，需持续具备以下五个方面的能力：
1、投资：核心是“顺势而为”、逻辑要合理......
2、营销：根据市场变化快速做出调整......
3、组织，要构建起快速决策体系，还要构建项目端的“铁三角”团队 。
4、客户体验：核心是刺激需求......
5、品牌：信赖源于交付、服务与归属......
而对于"少投"而言，首先，核心在于把握三点：
第一，同样要坚持流动性为“天”......
第二，做到“卖干卖净”，拒绝报表利润......
第三，是否在操盘中具备主导地位，这异常关键......
在这个相关基础之上，需要将两类杠杆运用得恰到好处，其中一类属于非周期性杠杆，它包含经营杠杆以及包含合作杠杆，另一边还有另一类属于周期性杠杆，这类周期性杠杆涵盖融资杠杆 。
1、经营杠杆：核心是“快收缓付”......
2、合作杠杆：操盘主体地位异常重要......
3、融资杠杆：根据周期控制节奏......
此时，市场信心特别低迷，然而我们觉得越是这般，越是到了去践行“别人贪婪之际我恐惧，别人恐惧之际我贪婪”的时候了！
本文选自我刊《晨光地产行研》11月期，其中有一篇名为『房地产增量开发的“第一性原理”迭代』，如需更为具体的“投销”分析，可与我们联系。
『 产品介绍 』
《晨光地产行研》
房地产行业研究领域知名专家『刘晨光』先生主持出品
每2月一期
从国际视野、金融趋势、城市运营、财政运营、企业运营等多维度
全盘监测地产行业运行态势
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数年打磨成型，获江浙沪派系房企高管盛赞
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市场瞬息万变，抓住关键信息，就能抓住发展机会
