1.上海有多大？
如果用一个词来形容上海，我想很多人都会选择：大！
全国这么多城市中，只有上海愿意在提到它的时候在前面加上一个“大”字！
中华人民共和国地图
我查了一下，截至2020年底，我国共有34个省级行政区（其中23个省、5个自治区、4个直辖市、2个特别行政区），其中地级市共333个行政区域，包括293个地级市。 、7个地区、30个自治州、3个联盟。
当然，上海是直辖市，是省级行政区，地位高于地级行政区，但它毕竟还只是一座城市。
单纯从城市面积来看，上海行政区划面积为6340.5平方公里，在中国所有城市中排名约279位。 排名第一的地级行政区是新疆巴音郭楞蒙古族自治州，总面积47.15万平方公里，是上海的74倍多，比上海、江苏、浙江的面积总和还要大、安徽。 更大。
估计大多数人都是第一次听说这个地方，但是说到罗布泊、楼兰古国、昆仑山，想必大家都不会陌生。
新疆维吾尔自治区地图
巴音郭楞蒙古自治州地图
新疆美丽的地方，罗布泊欢迎您来探索。
好吧，我们言归正传吧！
问题是，像上海这样一个面积排名如此靠后的城市，怎么敢称得上“大”呢？
“大上海”这个词是什么时候出现的？ 有人说出自孙中山的《建国大业》，但我读完整本《建国大业》却没有找到这三个字。
但大家可以推断，这个时期前后肯定是基本正确的，因为国民政府在1929年就提出了“大上海计划”。
雄心勃勃的“大上海规划”超越了深受租界影响的上海花街老城区，将今日江湾五角场地区约6000亩土地划为大上海中心区。 经过8年的建设，初具规模，后因1937年全面侵华战争而停工。这是中华民族的耻辱历史。 不忘过去，继往开来，激励着一代又一代中华儿女奋发图强，早日实现中华民族伟大复兴！ （图案已经出现）
大上海计划
其实，如果你了解一下中国近代史，或许就能找到答案。
1840年，鸦片战争打开了中国的大门，拉开了中国近代史的序幕。 也正是在这个时候上海逐渐走上了近代历史舞台的中心。 我不是中国近代史专家，但毫不夸张地说，上海是近代以来对中国社会发展影响最大的城市。 毕竟，我们党在这里诞生，然后一步步成长壮大，带领中国人民最终实现民族独立、民族独立，最终建立新中国。
中国共产党第一次代表大会会址（兴业路76号）
民国以来，上海一直是中国最大的城市，经济规模、建成区面积、城市人口规模等均居全国第一，这在硬实力上是“大”； 上海地处东西方文化的交汇处。 它始终走在中国开放的前列，并以其“海纳百川”的城市精神，吸引着全国乃至世界各地的有志之士在这里扎根、繁衍、发展，这就是“软实力方面“大”。
关于上海之大，有很多解释，这里不再赘述。
一句话：上海真大！
2. 上海周边都是有钱邻居！
上海行政区划地图
上海目前辖16个区
市中心7个区：黄浦区、静安区、徐汇区、虹口区、杨浦区、长宁区、普陀区；
郊区二区：闵行、宝山；
远郊6个区：嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、崇明；
其余1个区：浦东新区（横跨市中心、郊区、远郊）
你不知道的是，除了上述行政区域外，大上海还有浙江省、江苏省和安徽省四个飞地在行政上完全隶属于上海管辖。 您认为长三角一体化是如何实现的？ 大上海我们已经把自己的人安置在三个省了！ [捂脸]
我们知道，上海三面环水，北临长江，东临东海，南临杭州湾。
邓功在谈到浦东开发开放时这样说道：“浦东面向太平洋，面向欧美，面向全世界。”
1991年2月18日，邓小平在上海听取浦东发展情况汇报（来源：人民网）
那么与上海相邻的城市有哪些呢？
上海简化版地图
打开地图不难发现，距离上海较近的有四个城市，从北到南：南通、苏州、嘉兴、宁波，也就是我们通常所说的上海环城。
这四个城市与上海不同地区接壤，分别是：南通与崇明岛隔江相望，苏州与嘉定与青浦，嘉兴与青浦与金山，以及杭州湾南岸的宁波。
所谓先到先得，意味着到2022年，这四个城市中的三个城市GDP将超过万亿。 他们是万亿美元俱乐部的成员。 苏州GDP甚至突破了2万亿，最弱的嘉兴以6739亿排名全国第41位。
如上图所示，长三角城市群共有17个城市入围50强，其中包括8万亿级城市。 由此可见长三角是多么富裕！
我们再来看另一组数据：人均可支配收入。
人均可支配收入：指个人收入扣除个人所得税、遗产税和赠与税、房产税、人头税、汽车使用税和向政府缴纳的非商业性费用后的余额。
包括现金收入和实物收入。 按照收入来源，可支配收入包括工资性收入、营业净收入、财产性净收入和转移性净收入四项。 （百度百科）
如果说GDP看的是一个城市的综合经济实力，那么人均可支配收入更能反映一个地方居民的实际收入水平。 说白了，与人们的生活水平关系更为密切。
上海、苏州、宁波跻身前十，其中上海连续多年位居第一。
从以上数据我们大致了解，上海老大哥身边的兄弟们也是“城富民强”。
如果说上海有扫地僧，那就是萧远山、乔峰、慕容博、慕容复。
3、上海远郊VS上海周边第一梯队
红楼梦第六章（刘奶奶进荣国府）
凤姐笑道：“我的亲戚不怎么走动，都疏远了。你知道的，你不喜欢我们，不愿意经常来。你不知道的是，你是一个小人，但你就当我们眼里没有人一样。” 刘奶奶连忙念佛，说道：“我们家处境困难，走不开。我们来到这里，没有人打我姑姑奶奶，连管家都不像。”它。” 凤姐笑道：“这些话并不令人厌恶。只是。仗着我爷爷的虚名，我只是一个穷官。谁家有什么？只是一个空架子。正所谓，”朝堂上穷亲三人，”更何况是你我呢。
刘奶奶第一次听说这个困难时，假装不是真的，心里咯噔一下。 后来，她听说给了她二十两，高兴得又痒痒了，说道：“哎呀！我也知道这其中的难度。不过俗话说：‘瘦死的骆驼比骆驼大’。”马，但不管怎样，你还是不停地拔毛，比我们腰还粗！” 周锐的家人听到她的粗俗言语，只是看着她制止。 ——摘自《红楼梦·第六章》
“朝廷尚有穷亲戚三人，瘦死的骆驼比马还大。” 现在已经成为我们生活中的一句俗话。
民国十六年（1927年）7月7日，上海特别市成立，直辖于中央。 上海是第一个设立直辖市的城市。
如今，上海郊区已不属于原“上海特别市”。 他们只能算是大上海的穷亲戚。
1927年至1937年上海行政区图
1958年1月至11月，国务院批准将历史上与上海关系密切的上海、嘉定、宝山、川沙、青浦、南汇、松江、奉贤、金山、崇明10个县从江苏省划归江苏省管辖。上海。 确立了今天上海的行政区划格局。
由于这一历史原因，上海各地区发展水平参差不齐。 其中有完全纳入CAZ的黄浦区，以及与上海同根同源、风俗习惯不同的金山区，正如上一篇文章所分析的。
所以，上海并不是没有缺点，也不是没有穷亲戚。 上海周边一些地区的发展远远好于上海远郊。
我把上海的16个区简单地划分为市区、郊区、远郊。 这不是官方的分类标准。 这是我为了写这篇文章临时做的一个划分。 我们就这么称呼它吧。
随着五大城市的正式亮相，上海远郊只剩下崇明和金山，当然也包括五大城市和宝山的一些边远地区。
距人民广场约30公里
那么我们来简单对比一下上海远郊和上海周边的一线城市。
本次PK的选手有：
上海代表：金山、崇明；
上海环线代表：启东、太仓、昆山、嘉善、平湖。
俗话说，要么是骡子，要么是马。 把它拿出来散步后你就可以知道了。
上海远郊VS上海周边城市（数据截至2022年底）
经济比较结论：
①昆山各项经济数据指标均排名第一，不愧是全球最强县级市！
②崇明市固定资产投资处于社会垫底。 我们保护生态，不搞建设。
③嘉善和平湖一般公共预算收入垫底。 政府没有钱就很难办事！
④崇明、启东人均可支配收入最低，两地农民均表示需要支持。
人群对比结论：
①昆山移民人口最多，因为他们跟着昆哥赚钱！
②启东是户籍人口流失最多的城市。 人都逃到上海吗？
③崇明是上海常住人口最少、外来人口较少的城市。
④金山的外国人也超过30万，经济蓬勃发展！
流量对比结论：
①昆山交通优势得天独厚，遥遥领先其他六兄弟
②崇明地铁正在建设中。 目前，上海16区只有金山没有地铁。
③金山高速公路发达，其中4条为国家主要干线
④崇明、启东、平湖目前尚未开通高铁，但有规划
⑤除昆山、崇明外，其余5个城市没有地铁，只能等待。
以上数据均来自政府官网、政府工作报告等，我们通过多重比对力求保持最新。
通过以上数据的对比，相信我们可以直观地了解这些城市的基本面。
总体来说，上海周边的城市除了位于上海环路之外，其他方面确实不比上海远郊差。 在某些方面，甚至大幅领先于上海远郊。
长三角城市没有弱者。 比马还大的瘦骆驼在这里不行！
4、上海楼市已经到冰点了吗？
上海陆家嘴CBD夜景实拍
一旦看过最好的，剩下的就不值得看了。
上海周边城市一衣带水，与老大哥实现了共同繁荣。 随着经济的上涨，房价也跟着上海一起上涨。
在过去三年的特殊时期，上海仍然凭借雄厚而深厚的经济基础，GDP稳居全国第一。 同时也为上海房价提供了支撑和支撑。 尽管今年二季度二手房量价有所下降，但新房市场依然相对稳定。
欢上海就没那么幸运了。 我们来看看今天沪环市场表现如何。
①几乎没有购买限制
目前，上海周边四个城市（苏州、宁波、南通、嘉兴）外籍人士购买首套住房，大部分地方没有购房限制！
如果不是全部，那么还有谁在“顽强抵抗”呢？ 没有别人，只有苏州，宇宙表面最强大的地级城市。
苏州市住房限购政策（截至2023年7月10日）
户籍在苏州市相城区、吴中区、高新区除狮山（含横塘）外，需缴纳3个月社保/个人税；
在工业园区、姑苏区、高新区狮山（含横塘），购买外地户籍房屋需缴纳6个月的社保/个人税。
吴江区无限购，外籍居民可购买首套住房，无需社保。
惊讶不惊讶？ 令人惊讶吗？ 尤其是苏州，从2016年开始实施限购政策，与往年要求三年内连续两年补缴社保或税单相比，目前所谓的限购政策可以说是只是名义上的。
②贷款几乎随意
目前上海周边四个城市的贷款政策相当友好。
史上最宽松（据说部分楼盘可以提供“零首付”）
看到没，兄弟四人高度统一，只有苏州还在装忸怩，剩下三兄弟直接亮出底牌，别再装了！
总之，上海周边四市的首付比例和贷款利率均已降至历史低位。
7月8日太仓首个楼盘售楼处
一句话：上海环城市场的争夺已经进入白热化阶段。
回顾过去，让我想起2015年到2019年带客户看上海房子的那些年。
当时，无论是苏州、南通还是嘉兴，首付比例和贷款利率都非常高，而且大多数房地产项目还要求绑定车位。 一个普通车位要25万到30万，而且不能贷款，需要客户全额现金支付！
那时，每个售楼处人头攒动，锣鼓喧天。 每次去那里都像参加庙会一样。
不用质疑，有图有真相，带你回到那些激情岁月！
南通“滨江丽都大桥”通车，购房者排队两公里
400多户房源，1000多组意向客户
一定程度上，这代表了当时上海环城市场的缩影。 南通尚且如此，何况苏州、嘉兴！
与过去相比，再看看如今的上海环城市场，这种千人选房的场景估计不会再出现了。
应那句话：当时代抛弃你的时候，你连招呼都不会！
以上是南通开发区的一个项目，名为“滨江丽都大桥”。 当时开盘价是6500-8000。
我刚刚打开Shell APP，查看了当前的挂牌价格。 3月26日挂牌均价8888元/平方米，总挂牌量100套； 今日（7月10日）挂牌均价8322元/平方米，挂牌总成交量8322元/平方米。 131套。
2023 年 3 月 26 日 Shell.com 截图
2023.7.10 Shell.com截图
挂牌量不断增加，挂牌价格不断下降，这是一个标准的下降周期。
有几个朋友在近两年均价12000的高点卖掉了。 应该说，他们还是小赚了。
大多数剩下的业主可能正在考虑自己住在那里，或者正在等待房价回升至之前的高位。 至于他们还要等多久，没有人知道。
也许我不能再等了！
5、上海远郊成交情况如何？
新年过后，上海房地产市场开启一波成交热潮，量价齐升。
就在大家以为上海楼市已经全面复苏的时候，上海二季度的二手房交易数据却打了一个耳光。
4月份市场总成交量1.6万套，环比下降26%；
5月市场总成交量1.3万套，环比下降16.3%；
6月份市场总成交量1.1万套，环比下降14.9%，同比下降22%。
上海二手房月度交易数据
如果照这样下去，上海二手房交易量很快就会接近历史最低点。
回到正题，上海远郊（金山、崇明）成交情况如何？
北客网6月份金山区二手房交易明细（截至6月24日）
金山是上海房价最低的地区之一，可见成交量还是比较活跃的。
交易价格是否上涨？ 当然不是！
从近三年的成交数据来看，金山核心区万达旁边的学区房“海纳提”价格持平。
金山石化老小区“海棠新村”近年成交明细
海纳提是金山新城万达旁边核心区的楼盘。 业主代表为公务员、医生、教师、小企业主等，在该地区算是较高层次的社区； 海棠新村离金山卫火车比较近。 再加上总价较低，是很多刚想要的顾客的首选，因此成交比较活跃。
这两个社区在各自的板块中都是比较有代表性的楼盘，能够在一定程度上反映该板块的价格走势。
结论：金山很多板块的价格相比往年实际上都有所下降。 快速查看 Beike.com 就会告诉你。
据上海某知名地产网红统计，近一年来上海二手房价格下跌的23个板块中，金山软件占据了一半。
看完金山，我们再来看看崇明二手交易的详细情况。
贝比客网崇明二手房交易详情
由于崇明链家入市较晚，数据有限，但可以看出成交量较为惨淡。
「御红家园328弄」近年成交明细
由于没有更多的数据样本，分析起来比较困难。 如果仅看距离陈家镇政府较近的御红家园328弄，崇明陈家镇地段的二手房成交价格近年来基本保持持平。
上述参考资料基于 Shell.com 的数据。 金山和崇明链家的市场份额目前不超过20%，金山新城板块的要约率不超过70%。 因此，该数据并不能100%反映真实的市场交易情况。
但至少北科网的数据是完全真实的，所以得出的结论不会太离谱。
除此之外，也没有更好的数据源了。 有人说要查看网签数据，但网签价格一般不是真实成交价格，没有参考价值。
6、谁在买上海远郊和上海环路？
虽然每个人买房的核心需求不同，但主要方面都是自住或者投资。 这也是您在每个售楼处或房地产代理店听到的第一个“问题”。
在上海远郊及周边地区购房的客户基本是上海的中下阶层人士。 他们在上海度过了青春岁月，是最朴实无华的追梦者。
粗略地说，有三种类型的群体。
1、上海本地急需的自住群体。
20世纪90年代张园的一户人家
正如前面分析的，大上海地区之间发展存在差异，人与人之间也存在很大差异。
上海本地居民有居住在市区的老独栋房屋和黄浦江沿岸的大平层，也有建于20世纪50年代的旧小房子，几户人家共用厨房和卫生间，需要清空。洗手间。 这些人都为新中国的建设做出了贡献。 退休后，应该好好享受生活，卖掉城里的破旧房子，在远郊或者上海周边买一套新的大房子，自理余生。 以这一群体为代表的购房者还包括但不限于单纯喜欢郊区生活的上海人，构成了上海人的一大需求群体。
2、上海工作且急需的自住群体。
上海地铁高峰时段
母亲弱，当了商人，父亲强，当了大臣，一家人想留在原籍，一家人穷，就去外地。
每个胡漂心里都有一个梦想，而定居上海就是最大的梦想。
据政府统计，到2022年底，上海6340平方公里的土地上将容纳约2475.89万人的常住人口。 其中，户籍常住人口1469.63万人，外地常住人口1006.26万人。 超过1000万的外籍常住居民中，有的有资格购房，但预算有限，只能把目光投向上海远郊。 还有很多人没有资格买房，不希望自己的孩子成为留守儿童。 同时，为了解决住房问题，落户上海是唯一的选择。
此类客群构成了上海远郊及周边地区购房者的主力。
3. 所有投资者。
