中经记者 郭阳琛 石英婧 上海报道
11月27日，光明星城项目的置业顾问李文（化名），热情地向《中国经营报》记者介绍，三期房源在11月上旬刚开盘，是精装修的现房进行销售，备案均价约为2.44万元每平方米，现在综合优惠是八六折，可以直接进行认购。
据悉，光明星城是光明房地产集团股份有限公司（下称“光明地产”，股票代码600708.SH）旗下的项目，其二期早在2024年12月就已经开盘销售，到现在为止去化率刚刚超过了40%，三期在开盘后不久就给出了八六折的综合优惠 。
针对这家设在上海的、有着多年历史的、地道土生土长的房地产企业来讲，光明地产正遭受着销售业绩朝着下滑方向发展、项目库存售卖情况不好等实实在在的挑战。相关数据表明，在公元2025年前三季度这个时间段内，光明地产完成的签约销售金额达到了32.04亿元，与上一年同一时期相比下降了16.88%；签约销售的面积为35.28万平方米，相比较于上一年相同阶段同比下降了11.12%。同一时期之内，光明地产达成的营业收入是38.10亿元，和上一年同比的时候下降了1.28%；归属于母公司股东的净利润是-6.93亿元，相比于上一年同一时期下降幅度为84.37%。
在这样的背景情况之下，光明地产于近期的时候迎来了那位“新掌舵者”，也就是被称作“老光明人”的王伟。那么光明地产究竟会怎样在新任董事长的带领引导之下走出处于底部的低谷呢？按照依据光明地产之前所进行的规划安排，其中一方面主要是在于剥离仓储运营、物流运输以及生活服务这些并非核心的业务；另一方面则是要收紧战线范围区域，加快速度促使战略回归至上海市，并且专心专注于存量项目的去化工作。
远郊项目八六折促销
按照所知晓的情况，光明星城这个立项称，在上海市临港新片区泥城板块所处之地，位置偏向那种较为偏远的状况，并且它还是一个被叫做“超级大盘”的项目，其住宅部分总共划分成三期来进行开发，备案名分别是被称作荟哲苑的，还有被叫做荟才苑的，以及被命名为境朗苑的 。
在2022年11月的时候，光明星城一期荟哲苑商品房部分进行了一次开盘，到了12月，此部分又连续开盘一次，两次合计共推出了864套房源；在后续的2024年11月，荟哲苑又一次实施了推出房源的行为，此次推出的是559套动迁房。间隔一个月之后，光明星城二期荟才苑商品房部分迎来了开盘这一情况，并且推出了327套房源，其备案均价大概是2.6万元每平方米。除此之外，荟才苑还推出数量为698套的动迁房。
2025年10 Month，光明星城三期境朗苑获得预售许可证，并且推出324套房源，备案的平均价格相比于二期降低了大约1600元每平方米。11月1日至5 day，境朗苑开始认购，个人认购金只需5万元，然而降价之后依旧蓄客情况不好，于是就直接取消了传统的摇号环节。
实际上，光明星城从一期开始开盘之后，便始终面临着去了化那方面的压力。上海网上关于房地产的相关数据表明，截止到11月27日，二期荟才苑开盘已经有差不多1年的时长，327套房源仅仅只卖出去了134套，去化的比率大约为40.98% 。
按照这样的背景情形，光明星城三期里边的境朗苑刚刚开盘的时候，就推出了优惠促销方面的政策。有个叫李文的人表示，具体的房源先是按照备案价的九五折来进行网签，而剩下的优惠那部分归属于“推广费”，会在网签之后的二到三个月往后返还给客户。
当前，光明星城工程项目的最低首付比例是20%，要是客户忧虑收不到这笔“推广费”，能够先付10%的首付径直去进行网签，等“推广费”到手后再付余下10%的首付款位。并且，这笔“推广费”不会返还给客户自身，而是会返还给客户的亲属友人。李文着重指出 。
关于上述营销方面的举措，有记者，在11月27日，朝着光明地产那边，去进行求证了，光明地产董秘办的工作人员讲，会在核实清楚具体情况之后，再去进行联系，然而，一直到发稿的时候，记者都还没有收到进一步的回复。
在开盘的起初阶段，光明星城三期就进行打折促销，这究竟是因为什么缘故呢？一位在临港新片区房地产市场方面颇为熟悉的业内人士作出分析，他表示，就光明星城项目所在的泥城板块来讲，其状况可谓如此，尽管生活配套的各类设施相对比较丰富，然而距离上海市中心城区，甚至是临港主城区都有着较远的距离，所以潜在的客源数量因而并不多。
上述业内人士进一步表示，同时，因光明星城项目含有大批动迁房源，二手房市场或许会遭遇较大的“破发”风险，当前，一期房源挂牌价已低到1.65万元/平方米，然而三期新房折扣价格约是2.1万元/平方米，依旧存在不小的差价。
销售额4年缩水超300亿元
在光明星城项目去到那个不太优秀的销售转化情况背后，光明地产也面临着销售额往下滑落的问题，相关一些数据表明，光明地产那销售额已经从2020年的362.68亿元那个较高的点，大幅度地下降到了2024年的55.47亿元 。
按最新财报数据来看，在2025年的前三季度，光明地产的签约金额是32.04亿元，和之前相比下降了16.88%，其中，单单第三季度的签约金额就只有7.92亿元，和去年同期相比下降幅度达到48.81%。另外，在2025年的前三季度，光明地产的营业收入是38.10亿元，同比下降了1.28%，而归母净利润为-6.93亿元，同比下降了84.37%。
记者留意到，这是光明地产在过去4年多时间里，头一回出现亏损情形。针对此，光明地产方面作出解释，称营业收入是本期（即今年前三季度）非房板块结转收入同比降低所引发。净利润出现亏损，主要缘由是公司房地产开发业务规模以及报告期内结转项目毛利率水平有所下降。
明地房产那边宣称，尽管整体库存已然降低，然而各个区域呈现出冷热不均的状况 ，公司对市场形势予以密切留意，强化市场探究，依照“一盘一策”这种差异化的营销举措，借助租售并行、构建情景样板房、增添夜间接待服务、创新在线购房之类的各种办法多管齐下，踊跃促使多地项目在阶段内迅速实现去化 。
此外，光明地产作出选择，将非核心业务剥离，借助资产变现，去提高利润水平。在2024年10月，光明地产方面进行宣布，采用在上海联交所转让方式，把全资子公司上海海博供应链管理有限公司100%股权以及债权转让出去。“接盘方”是上海市糖业烟酒（集团）有限公司，也就简称为“糖酒集团”。该交易金额总计为2.95亿元，经过初步测算，预计能够实现归母净利润约为3270万元。
2025年1月，光明地产再度向关联方转让了4家全资子公司，其中，向光明食品产业投资（上海）有限公司转让上海海博物流（集团）有限公司100%股权，还转让上海海博西郊物流有限公司100%股权，向糖酒集团转让上海海博斯班赛国际物流有限公司100%股权，但向上海光明城市服务科技有限公司转让上海光明生活服务集团有限公司100%股权。
按照公告所示，借助上述4笔交易运作，光明地产总计获取资金约13.06亿元，且预估达成归属于母公司股东的净利润约8.35亿元。
光明地产方面阐释道，交易契合上市公司于当下房地产行业市场形势复杂多变情形下的经营方针，有助于公司当下专注主业、削减成本，有助于公司当下迅速回收投入，优化资产负债构成，为未来资源布局注入动力，有助于更优地达成企业长期合理均衡发展。
收紧战线加速回归上海
在11月18日的时候，光明地产对外发布了一则公告，公告表明该公司董事长陆吉敏，由于已然达到了法定退休的年龄，所以辞去了公司董事长这一职位，同时还辞去了董事以及战略委员会主任委员的职务。经由法定的程序之后，公司董事会已经做出决定，选举王伟成为了新的董事长。
照履历情形而言，王伟属于于光明食品集团体系当中成长起来的干部，具备丰富的国企管理经验，曾担任上海良友（集团）有限公司总裁、董事，光明食品集团财务有限公司董事长，光明食品产业投资（上海）有限公司党支部书记、董事、总经理。
留意值得注意的是彼时光明地产正好处于“收紧战线”这一关键时候，在2018年房地产业当时仍处在飞速发展阶段，光明地产那时喊出了“未来三年达成500亿元”这样的销售目标，与此同时光明地产开始从上海市“大本营”中走出来，朝着四川省、云南省、重庆市、湖北省、浙江省等省市进行扩张 。
有记者知晓，于房地产市场供求关系出现重大改变、发展新模式加速构建的情形下，光明地产也在加快回归上海市。另外，光明地产正专心致力于去化存量项目，自2025年起直至如今都未曾在土地市场获取土地。
光明地产方面称，公司向来重视对国家政策导向展开研究 ，积极针对保障房开发建设、城市更新、租赁房建设、民生保障、项目代建等业务领域的机遇予以探索 ，抓住临港新片区发展、乡村振兴以及长三角一体化等契机 ，进一步强化与城市价值链的关联 。
据光明地产方面阐释，其通过着重聚焦于“三大工程”的建设，以此来加快构建起稳定发展的全新模式，并且重点在于加速推进在建项目的开发建设。当上海市明确要全面加快“两旧一村”改造以及城市更新的推进进程时，其在这一过程中进行探索，以实现与上海区域未来城市建设需求的对接 。
光明地产方面又进一步宣称，公司凭借于往昔项目建设里的专业团队以及能力，去研究于各地的代建项目拓展事宜，发挥和政府沟通以及专业背景的优势之处，探寻稳健性代建业务的可行性状况，尽力谋求在代建领域的业务发展态势。
就业绩下滑产生的缘故以及公司转型所采取的举措等一系列问题，记者给光明地产打了电话，并且发送了采访函。到发布稿件的时候，记者一直都没有收到更进一步的回复。
