全球商办市场进入周期性调整阶段，上海迎来写字楼的更新窗口期，记者从消息来源处得知资讯，该消息来源为上海市规划资源局，上海在全市范围划定特定数量的商务单元，数量为40个，首批启动特定数量的试点单元，数量为10个，首次针对商务楼宇开展大规模更新。
首批试点涵盖小陆家嘴，虹桥商务区，苏河湾，大宁，大柏树，虹桥开发区，五角场，真如，漕河泾，世博园区等10个片区 ，当前，虹桥商务区核心单元更新方案已获批复并落地 ，世博园区，小陆家嘴，大宁方案基本稳定 ，其余均已完成公示以及意见征询 。
商务楼宇更新，过去存在不少成功案例，像黄浦亚洲大厦，历经转型变为驻演小剧场，又如浦东城建大厦，部分被改造成城市书房。此次进行切换赛道的是上海，这一次将视角，从单体建筑转变为区域整体，并且强调无需采取“一刀切”的方式去追求高端化。
重塑街区活力反哺楼宇价值
全球最大的商务楼宇市场之中包括上海，其规模处于全国前列且能级也在全国前列，一个关键指标表明到2024年年底的时候，上海已然成为亚洲拥有LEED绿色认证写字楼数量最多的城市，但因上海起步时间早，首批集中建设是在20世纪八九十年代，距离现在已经有30多年，部分情况确实存在品质不好的状况。
这一场呈现为“抱团式”的升级，究竟会带来什么样的变化呢？当前所披露出来的六个商务单元，彼此之间的更新范围统统都是以“平方公里”作为相关衡量单位的呀！然而，除开写字楼自身的情况之外，还需要去激活其所覆盖的那些公共区域呢。
此次披露了更新方案，其中面积最小的是苏河湾商务单元，其仅1.2平方公里，该商务单元涵盖了大悦城、万象天地等。这个商务单元靠近苏州河河口段，它兼具居住和商贸的功能，此区域内28处商务楼宇新旧混杂，甲级写字楼都是近5年建成的，其占比不足15%，其余的均是乙丙级写字楼，有的乙丙级写字楼建成时间超过20年，再加上产权分散致使更新意愿不足，这使得这片黄金水岸的潜力难以释放 。金山，这位上海市城市规划设计研究院详规分院副院，长说道，总体而言，苏河湾单元于公共空间品质这块，在滨水腹地联通这方面，以及城市景观之上，均存在着提升空间 。
苏河湾单元把“十里苏河金湾，数字国潮水岸”定为愿景，更新围绕“一河、一心、一环、两片”进行，其中“一河”是苏州河，“一心”是“苏河阳台”新绿心，“一环”是创新“休闲时尚”活力环，“两片”是数字国潮商务区、国际品质宜居区两大发展片区。其目标是加快总部经济集聚，促进水岸文化与艺术提升，加强滨水腹地联动，完善生活配套服务体系，打造创意研发、滨水居住、时尚商业混合的世界级滨水活力街区。
苏河湾商务单元的楼宇更新示意图。
漕河泾商务单元，占地面积为6.4平方公里，它地跨徐汇和闵行两区，是上海企业创新浓度最高的地区当中的一个，楼宇集群因而呈现出完全不一样的“产业”特色，区域内有着28处商务楼宇，其中一半是甲级写字楼，另外还有91处是产业类楼宇。
漕河泾早年的定位是产业园区，随着上海城市发展思路从产业导向转变为产城融合，这种单一功能是需要调整的，漕河泾现在是以“上海硅谷”为目标的，它所要打造的策源性街区，创新性城区，开放性街区，都是需要系统性公共空间作为骨架的。
按着公示方案，漕河泾着重于公共空间营造投入，像是建造步行跟林荫绿道相融合的慢行系统，着重提升宜山路等道路步行感受，给予便捷舒适的慢行空间，经由围墙打开、释放内部绿地，塑造人人就近能享的高品质公园，连接区域水系，打通滨水堵点，加速重点滨水空间改造。
漕河泾商务单元的楼宇更新示意图。
漕河泾商务单元的慢行系统架构。
规划团队当中有关负责人透露，小陆家嘴商务单元还没有公布更新方案，这个单元也会采用片区整体提升的解题思路。该负责人表示，在调研的时候，发现好多那种产权人特别爱惜自己握着的物业，会主动去更新内部环境以及业态。不过要是跳出单体建筑去看，区域功能是比较单一的，这点是明确的。该负责人还表示，小陆家嘴片区是上海金融方面的名片，同时也是国际大都市的门面呈现，企业入驻率常年维持在头部的水平位置，然而要是跟东京虎之门等国际知名CBD对标，咱们这个慢行系统以及空间联通方面还有一定的加强空间，还需要再提升争取达到更高水平。
小陆家嘴商务单元处在“一江一河”交汇点，将“盛世光华、璀璨明珠”当作规划目标，提出营造与外滩、北外滩能互看、互望且互动的世界级滨水岸线。方案着重围绕陆家嘴滨江片区 ，以及二层公共空间概念方案，从滨水、环绿、建核这三方面来织补空中慢行网络，打造全天候立体慢行系统。再者重点串联陆家嘴的“三件套”楼宇、中心绿地，还有黄浦江滨江等公共空间，以及商办楼宇和轨交站点等重要节点设施。
同时重点整合商务楼宇，整合周边稀缺的蓝绿环境，并通过街区周边环境的整体升级，通过公共空间品质的整体升级，提升商办楼宇的品质；并通过策划系列城市级重大活动，加强国际品牌的效应，打造集旅游、休息、办公、交往于一体的新型商务示范样板，从而巩固小陆家嘴作为全球城市核心功能区的战略地位，更通过标杆效应，辐射带动周边区域商务能级的跃升，全面提升片区楼宇的国际辨识度与综合竞争力。
提升整个区域的品质活力，对楼宇价值的带动效应更明显，这便是将视野拓宽的缘由。
某一副中心区域，这几年建造了许多高品质写字楼，然而周边配套并未完全跟上脚步，致使市场认可度未达预期目标，进而写字楼招商承受压力，这一情况与企业入驻率存在关联，哪怕两地仅仅相隔着一条马路，企业入驻率亦会存在差异，除此之外，一位工作人员在开展针对商务楼宇的调研工作之时探查到，抵达地铁站的便捷畅通程度，可以将这些归结概括为同大楼空置率的不同情况具备关乎联系 。
上海已凭借实践证实了这一规划逻辑，兴起尚不足十年的前滩，是上海商务区里的“后起之秀”，然而其写字楼入驻率都维持在90%以上，原因在于其跳出了“写字楼仅仅是办公场所”的认知，针对片区开展整体规划，并且写字楼是承载区域复合功能的一个个节点，当白领下班时，下楼抵达地铁站只需一分钟，走到商场购物只需三分钟，再行走一番便能到黄浦江畔溜达溜达，这样工作与生活得以无缝衔接。
写字楼不必处处高端化
10个商务单元正在进行试点，这些商务单元类型多样，其中有老牌产业区，有高端商务区，还有市场所谓的“边缘”板块。
上海海市规划资源局详规处负责人说，处于不同区域，资源禀赋存在差异，产业承载功能自然没必要趋向同一起，各个商务单元需要明确自身定位，走上差异化发展的道路，不需要去追求到处都建造甲级以上的写字楼。
在每一个人的内心之中，都怀揣着这样的一种祈愿，那便是期待着税收亿元楼能够在各个地方广泛地绽放开来，犹如繁花似锦一般，此等愿景确实是非常美好的，然而，它却并不契合实际的情况，对于一些特定的片区而言，想要达成这样的目标也是一件极为困难的事情，几乎是难以实现的 。
大柏树特别典型，几十年之前，此地是上海工贸市场聚集之地，后来缘于产业迭代从而渐渐沉寂，楼宇陈旧老化，产权分散售卖的现象众多，周边交通繁杂，“要是想很快变得高端，大柏树确实很难，然而换个视角去看，它又有着得天独厚的优势，能够为年轻创业群体给予具有性价比的办公空间，我们在进行前期策划的调研期间发现，这里虽无平常服务的成熟大企业，却存在许多高校学生注册的初创公司，并且周边还有大量大院大所，具备发展孵化器的天然条件。”仲量联行华东区战略部负责人吕玫表示。
大柏树商务单元的楼宇更新示意图。
科创回归到都市中心属于全球的一种大势，伦敦国王十字车站片区身处市中心，这里高校众多聚集在一起，从而成为当地创意经济的核心引擎，肯德尔广场紧挨着麻省理工，大量一流科研院所齐聚在此，它被称作全球最具创新性的一平方英里，其策源转化服务能力在一流水平，从这个角度进行观察，大柏树同样能够成为上海创新经济的摇篮，对北外滩高端商务区产生辐射作用。
按照方案，大柏树更新范畴为2.2平方公里，其愿景乃是成为“具有生命力的硅巷，充满青和力的街区”，运用针灸式城市更新策略，塑造低成本的高品质“临近学校的空间”，培育创新集群，完善创新以及生活配套服务体系，强化功能复合以及商务生态构建、片区环境以及配套设施升级，提升片区功能混合程度与商办楼宇的适应性再度利用水准，准许老旧楼宇在一定时间段内进行功能业态转变。
依照市场规则，上海商务楼宇划分成甲乙丙三类，上海经济得以发展，并非仅仅依靠那些处于甲级之上写字楼之中的大企业拉扯驱动前行，而且存在大量于乙级、丙级楼宇当中的中小企业作为基石，由此能够看出，一个呈现2：3：5的甲乙丙梯度分布，将会成为未来市场更为趋向合理的发展形态，进而形成清晰的多中心格局。
吕玫向记者讲，上海商务楼宇格局要有多元市场力量，还要有合理产业梯度，二者形成互动共生的生态，像比如说漕河泾布置孵化器，好多成功孵化的企业后来搬到徐汇核心区域，形成良性循环，同时张江和前滩、陆家嘴构建紧密联动，陆家嘴的金融投资机构、基金风投在张江设点扶持小微企业，反过来助力张江地方孵化，另外五角场能与杨浦滨江会形成联动，进一步加强腹地和核心商务区的协同效应，除产业梯度外，也要更注重长板，打造特色的产业垂类生态。
