一、裁判观点：
法院在处理诉讼案件时，若对非争议标的的财产采取保全措施，相关外部人士若对保全决定或执行环节不满，且从实体权益角度对被保全资产提出书面质疑，审判机构须按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审核，并作出相应裁决。若外部人士或申请保全方对该裁决存有异议，可自裁决传达之日起十五天内向法院发起执行异议类诉讼。
法院认定他人异议有效后，若申请人未于法定时限内提起诉讼，则应在期限结束后七天里，将被查封的资产予以解除。
二、案情简介：
2019年9月30日，当事人与对方签署了《上海市商品房预售合同》 ，商定当事人向对方购置该房产 ，总金额为12,419,368元 。当事人于2019年12月28日全额支付了购房款项 ，对方于2020年6月12日将该房产移交给当事人 ，然而对方始终不协助当事人完成产权变更登记流程 。该房产属于他人名下唯一住所，相关人员及亲属在此长期居住，持续三年以上，当其重新申请产权变更手续时，方知此房于2022年已被贵院通过（2022）沪0117民初6862号案件实施查封措施。
当事人主张，当事人先前已与相关方签署正规有效的书面交易文件，且全额支付了房款，涉案房产是当事人位于上海的独栋居所，所以当事人既满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也符合第二十九条款，具备排除强制执行的条件。当前第三方人士按照第二十九条的内容表达不同意见，希望法庭能够采纳，因此第三方人士向本院递交了上海市商品房预售合同等文件作为证明依据。
三、原告起诉：
请求司法机构暂停执行（2022）沪0117民初6862号诉讼中针对相关不动产的冻结措施。
四、被告答辩：
申请人上海某某工程有限公司表示：不认可案外人的反对申请。案外人既不符合第二十八条，也不符合第二十九条的条款，该房产为别墅，远超普通家庭的需求，应该拒绝案外人的反对请求。
被申请人上海某某俱乐部有限公司未发表意见。
五、一审法院判决结果：
本院以为，依照最高法有关审理执行异议与复议案件若干准则第二十九条之内容，涉及财产执行时，若买方对登记在开发商名下房产提出不同意见，且满足特定条件且其权益能阻断执行，司法机构应予以认可，这些条件包括：一，法院查封前已签署有效书面购房协议；二，该房产为居住用途且买方名下无其他居住性房产；三，已付款项超出合同总价一半以上。
此案中，案外人签订购买涉案房产的合同，时间早于本院实施查封措施，该合同内容不违背国家法律和行政法规中的强制性条款，因此是合法且有效的；案外人除了所购房产外，在本市没有其他住宅类不动产登记信息，并且已经全额支付了购房款，目前实际占有并使用着该房产。因此，案外人对于该房产作为购房者的权益，能够否定本院在处理（2022）沪0117民初6862号案件时对该房产实施的查封行为，所以案外人提出的异议申请应当被批准。
申请人觉得旁人的反对要求不该被接受的观点，没什么根据，法庭不接受这个看法。因为这个，按照《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件的一些问题说明》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的内容，做出这样的决定：
终止对位于上海市松江区XX城XX路XX弄XX号1层1至3层房产的查封措施。
如果第三方或案件相关方对裁决持有异议，且认为之前的判决或裁决存在偏差，就必须遵循审判监督的流程来处理；倘若该裁决与原判决或裁决并无关联，那么他们有权在本裁决送达后的十五天内，向法院提起诉讼。
本篇内容由上海市浩信律师事务所王俊伟律师依据裁判文书网信息进行汇编，若要转发请标明来源信息，亦可参阅《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。该律师团队专精各类房产诉讼、执行及处置事务，特别擅长代表小业主提起对开发商的群体性诉讼，形成“以弱胜强”的法律服务力量。
