近期，一位友人向我推荐了一段视频，该视频由某研究院制作，展示了自2008年起至当年度，我国各大城市房价的演变历程，并以动态形式呈现了房价排名前二十的城市名单。
观看时长为三分钟，渊某带着纷繁复杂的情绪，耐心地看完了这短短的三分钟，所幸的是，南昌这座城市在这二十年的榜单上始终未曾出现。
2008年1月，无锡的房价已达到全国房价top20的最低标准，为6034元每平方米，而南昌的平均房价仅为4800元每平方米。尽管在接下来的十年间，南昌的房价持续攀升，但它始终未能进入全国房价前20名的行列。
回顾往昔，那南昌房地产市场正迎来生机勃勃的草根阶层崛起时期；展望未来，将见证南昌楼市中各路英豪激烈角逐的壮阔历史。
01
1998年，我国实施了全国性的住房制度改革，自那时起，南昌的房地产业开始迈向规模化和规范化的新阶段，并迅速进入了快速发展的新阶段。
在80年代末至90年代初期的这段时间里，南昌市的房地产开发活动主要集中于对老旧城区的改造以及拆迁后的重建工程，这一时期的建设以单位自建住房和集体购买房产为主，真正意义上的商品房市场相对稀缺。其中，颇具知名度的大士院小区就是典型的拆迁还建项目，尽管也提供了一些商品房销售，但这一时期的南昌市商品房市场尚不足以形成一个完善的市场体系。
尽管渊某在宽广的校园里显得十分活跃，犹如风云变幻，然而，当他回到家中，却只能在那间由父亲分配的狭小福利房内，默默承受着内心的忍耐与克制。
1999年，国务院发布了《城市房地产开发经营管理条例》，同年9月，远东世纪花园项目正式动工，并在翌年顺利完工。
提及远东世纪花园，许多南昌的老居民应当都耳熟能详。我亦曾在前往少年宫求学的途中，匆匆一瞥，便对这个当时声名显赫的富人区留下了印象。它的欧式建筑风格，即便在我幼年时期审美尚不成熟，也能明显感受到其与当时南昌住宅普遍的水泥盒子式朴素外观所呈现出的鲜明美感差异。
远东世纪花园旧照
远东世纪花园的问世，标志着南昌房地产行业迈入了全新的发展阶段，开启了一个崭新的时代。此外，它的诞生更是为南昌房地产史册增添了无数个首次。
首个将花园社区理念引入南昌，首个引进智能化花园社区模式，首个以园林生态为特色打造社区环境，首个采用欧式风格建造景观建筑群，首家引入新加坡共管物业管理模式，首家聘请专业策划公司进行全程策划，首个实现人车分流的住宅小区，首家推出样板间销售模式，等等。
远东国际花园的创立独辟蹊径，不仅引发了众多人士的浓厚兴趣和广泛关注，更为南昌本地的房地产企业展现了一片全新的天地，让人意识到住宅商品房社区可以以如此方式打造。
该名单中囊括了如日中天的洪城地产“四大家族”，它们正是在这一轮住房制度改革引发的潮流中相继崭露头角。
王家和任家，作为世纪之初崛起的家族，当时在地产界尚属默默无闻的角色。远东国际花园的辉煌成就，为王、任两家的创始人带来了新的启示。他们决定借鉴花园小区的规划精髓，携手共创，最终打造出了那个时代引领潮流的御锦城。
御锦城旧照
然而，王氏和任氏两家的垄断局面并未持续太久。南昌，这个曾经被视为本地房地产企业的私人园林，很快便迎来了新的访客。
02
2001年，南昌市迎来新一届市委领导班子的组建，他们在城市规划与建设领域提出了“退城进郊”、“退二进三”等创新理念，同时，他们吹响了致力于打造“花园城市”的号角。
深圳万科、大连万达以及上海绿地公司恰在这一年展开了全国性战略布局，它们被南昌庞大的房地产开发潜力和优越的营商环境所吸引，竞相涌入南昌房地产市场。
万科于艾溪湖边的一片荒芜之地打造了四季花城，该地因此被赞誉为“永驻青春的瑰宝”。与此同时，万达与绿地两家企业也纷纷将目光投向了赣江西侧那尚未开发的滩涂地带——红谷滩。
万科四季花城
至2001年年末，绿地滨江豪园在红谷滩地区崭露头角，成为该区域的先驱者，荣获南昌市政府颁发的“红谷滩第一高楼”称号，一时之间声名鹊起，风光无限。
同年岁末，王健林对外公布，将在南昌市投入三十亿元巨资，着手建设万达星城以及八一广场万达广场这两个重要项目。
万达堪称我国商业领域的佼佼者，其宣传口号“每一座万达广场都是城市中心”也一一变为现实。八一广场万达广场、红谷滩万达广场分别成为了南昌两大核心地标，而九龙湖万达茂更是凭借自身实力，极大地提升了九龙湖区域的人气集聚。
万达星城的总建筑面积高达令人震撼的100万平方米，曾长时间占据南昌市最大楼盘的宝座。然而，相较于万达在商业运营方面的卓越表现，其住宅项目的开发实力和设计水准显得相对薄弱。
渊某曾有幸短暂停留半年，但就个人感受而言，这段经历实在难以称得上愉悦。当时那奇特的房屋布局、过高的楼层比例、以及密集的楼群排列，这些现在看来难以容忍的缺陷，在当时却并未被视为问题。
万达星城
尽管如此，在短短一年间，万科、绿地、万达这三条巨鲶纷纷踏入南昌那片狭小的房地产市场，凭借其领先的设计思维和营销手段，掀起了翻天覆地的巨浪。这股力量不仅激发了本地开发商在规模扩张、产品品质提升、商业运营及物业管理等方面的努力，更使得南昌的房地产市场在内外部因素的共同推动下，步入了真正的繁荣发展阶段。
2000年，南昌市的商品房交易面积仅为94万平方米，成交总额为14.44亿元，平均房价在1500元左右；然而，到了2003年，这一数据发生了显著变化，商品房交易面积增至330万平方米，较2000年增长了超过三倍；成交总额接近80亿元，较2000年增长了超过七倍；同时，房价也呈现出持续上涨的趋势，最终攀升至每平方米2400元左右。
至2007年，南昌的房价攀升至历史性的最高峰，每平方米价格高达5200元，但紧接着2008年的金融危机犹如一盆冷水，浇灭了南昌房地产市场蒸蒸日上的势头。与此同时，外地房地产企业纷纷涌入南昌，并逐步稳固了市场地位，对本土房企的业务造成了进一步的冲击，迫使南昌房价不得不回落。
截至2009年，南昌的房价已经下降到每平方米4652元，一些本土房地产企业甚至选择了停业，从此不再涉足房地产开发领域。
03
经历初次洗牌的南昌地产市场，在“金融危机”结束之后，留存下来的业界“佼佼者”们，得益于中央、地方以及银行三方面的政策扶持，使得南昌房地产市场迎来了第二轮的快速增长。特别是2011年实施的限购政策，进一步推动了周边象湖新城和昌南地区的房价上涨，涨幅高达50%，从而间接提升了南昌市整体房价水平。
2010年至2013年，南昌的房价在短短四年内经历了从“6”到“9”字头的剧烈波动；然而，这种过度的需求并未能支撑房价持续攀升，恰逢此时，南昌房地产市场又遭遇了房产调控政策收紧、市场资金流动性紧缩以及房地产业及其相关产业链经济持续下滑等多重风险，从而再次步入调整、分化与洗牌的阶段。
2014年伊始至2015年4月，南昌市的房价经历了连续14个月的下滑。在此期间，房价的最低点降至了每平方米8626元，与之前的高点9725元每平方米相比，跌幅达到了12.7%，即每平方米下降了1099元。
2015年，局势发生了积极变化。在这一年里，中国人民银行连续五次下调利率，六次实施存款准备金率调整；利好政策接连不断，三月两会期间，政府明确了对房地产市场的调控方向，表示将支持刚性需求和改善性住房需求，向市场传递了宽松的信号。紧接着，"330"政策将二套房的首付比例降至最低四成，并实施了将二手房营业税免征期从五年缩短至两年的新措施。
2015年5月11日，南昌市公积金管理中心公布了一则消息，自当天起，个人住房公积金的存款和贷款利率均下调了0.25个百分点。这一调整意味着，对于贷款额度为50万元，期限为20年的购房者来说，每月还款金额将减少65元，累计20年可节省约1.57万元。此外，6月8日下午，南昌市将住房公积金贷款的最高额度从45万元上调至50万元。
在如此优越的条件下，购房需求迅速膨胀，房地产市场在经济下滑与回升、悲观与乐观的波动中逐渐升温。2015年南昌全市新建商品房总计网签量达到63849套，网签总面积为7052656.83平方米。与2014年全年总成交的57066套相比，增长了6783套，涨幅达到了11.89%。
南昌市全年成交面积的三分之一被绿地、万达、万科三家瓜分，绿地凭借其在九龙湖开发的国博城项目，独占鳌头，成交面积高达近90万平方米；紧随其后的是万达，其万达城的成交面积为84平方米。同年，新力公司崭露头角，凭借其多元化的项目布局，成功夺得44万平方米的成交面积，跻身年度成交面积排行榜的前三名。
同样是在这一年，南昌还有几件更激励人心的事情发生。
八月初，新建县撤销县制并设立区的决定获得了国务院的正式批准。紧接着，在9月28日，这一行政区划调整正式对外公布，并举行了挂牌仪式。
11月初，江西省迎来了全新的省级行政中心，其选址正式确定在九龙湖地区。随着新省府的搬迁，一系列利好预测及广阔的发展前景逐渐显现，这股力量推动了红角洲片区的房价攀升，使得该区域成为一时之选，备受瞩目。
12月26日，南昌地铁一号线宣告启用，标志着南昌正式迈入地铁运营的新纪元。
同样是那年的岁末，南昌的房价终于打破了下跌的趋势，在2015年的12月份，南昌（新建区）的住宅平均价格达到了8860元每平方米，较上个月环比增长了1.15%。
04
2016年，我国房地产市场实现了库存去化的目标，同时调控政策也接连出台。在这期间，全国一线城市和二线热点城市的房价出现了迅猛上涨，但随后这一涨势突然停止。在前三季度，房地产市场异常火爆，地王频现，全国土地拍卖和商品房销售额均创下了历史最高纪录，南昌市也因此迎来了新的发展高潮。
10月8日，南昌重启限购限贷。
在限购政策实施的前一日，南昌市新建成的商品住宅成交量达到了2139套，这一数字刷新了今年以来的单日最高成交记录，同时，这一成交量几乎占据了10月份住宅交易总量的四成左右。
提及16年以前，南昌曾遭遇过三次购房限制，每轮限制都成为南昌房价的重大转折点，对房价的上涨产生了至关重要的影响。
2011年1月21日，南昌市颁布了针对房地产市场的限购政策。从2011年2月1日开始，无论是南昌市本地居民还是外省市居民，在南昌市内房地产市场较为繁忙的东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区以及红谷滩新区这五个区域，都只能购买一套新的商品房。
限购政策实施次日，南昌限购区内的商品住宅交易量立刻有所提升；进入23日，这一涨幅进一步加剧，当天成交量为175套，较21日的77套增长了127%；与去年同期（1月16日）的26套相比，更是激增了573%。
南昌市二手房交易市场未受限购政策影响，整体走势较为稳定；在1月24日，该市场共成交了120套房产，这一数据相较于前期有小幅上升。
2011年2月24日，南昌市正式发布了“升级版”的购房限制政策。从2011年3月1日开始，南昌市实施了国八条限购令。这次限购政策在原有基础上进行了范围扩展：除了四县之外，南昌市区全面实行限购措施；同时，限购政策对本地和外地户籍人员均适用，并且新建的商品房和二手房也被纳入了限购范围。值得注意的是，2011年南昌实施的限购政策是以家庭为基准进行限制，并非限定一个家庭仅能购置一套住宅，换句话说，这一限购措施与市民先前拥有的房产数量并无直接关联。
2011年2月28日，正值加强版“限购令”即将生效的前夕，南昌市房产交易中心人头攒动，前来办理房产交易手续的群众将整个大厅挤得水泄不通。这种扎堆过户的现象使得当天的南昌市房屋成交量急剧攀升，达到了近期的一个高峰——新房成交139套，二手房成交177套，这一数字分别超过了2月份日均成交量35套和50套的近四倍。
2013年11月25日，南昌房管局发布了南昌住房“新限购”政策——“昌六条”。该政策在延续原有限购措施的同时，对外地户籍人员的购房资格要求进行了补充规定，要求提供过去两年连续缴纳个人所得税或社会保险的证明。此外，对于第二套住房的贷款，首付比例也有所上调，从原先的六成增加至七成。该新政策自27日起正式开始执行。
新政发布后的第二天，南昌市的商业房产交易并未出现显著变化，新房成交量为183套，二手房成交量为119套。具体来看，新房住宅成交数为143套，非住宅成交数为40套；二手房住宅成交量为107套，非住宅成交量为12套，整体交易情况并未呈现出因限购政策而引发的交易高峰。
2014年8月12日起，南昌市区全面取消限购。
2016年10月8日夜晚，持续热议的南昌限购消息终于变为现实，限购区域被设定为东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、经开区、高新区以及红谷滩新区等，对于首次购房者的最低首付比例提升至30%，而对于二套房的首付要求则提高至50%。同时，民政部门将停止提供公民婚姻状况证明，此次限购政策以“个人”作为衡量标准。
2016年10月9日破晓时分，南昌地产信息平台发布的数据揭示，在限购政策实施前夜（即10月8日），南昌市新建成的住宅销售量达到了2139套，非住宅类房产成交量为51套，合计成交总数为2190套，这一数字刷新了南昌市历史上的销售纪录。
2019年南昌限购区域示意图
05
2016年，标志着南昌土地拍卖市场激增的开端。那一年，南昌本土的房地产开发企业首次目睹了来自外省的百强房企在土地市场上的激烈争夺。
融创中国在价格上创造了每平方米11147元的新纪录，与此同时，安徽省内最大的房地产开发企业安徽文一地产在9月份首次公开宣布进军南昌市场，并在青山湖区域成功获取了一块占地38亩的住宅用地，成交楼面价为每平方米9838元。
12月，富力地产首次踏入南昌市场，成功夺得南昌县122亩的纯住宅用地，成交楼面价为3852元每平方米；与此同时，华侨城也顺利摘得2017年的首宗土地拍卖，而碧桂园则是首次进入南昌，以1812元每平方米的楼面价获得了土地。
除此之外，作为首批踏入南昌市场的顶级房地产企业，恒大集团与绿地集团自然不甘落后，同年便纷纷投身于大规模的收购行动，从而成为在南昌竞得土地最为频繁的房地产企业。
恒大集团在南昌市的西湖区、南昌县以及湾里区进行了土地投资，成功获取了650亩土地。绿地集团作为2015年南昌土地市场的最大受益者，在2016年同样取得了544.57亩土地，并且以38亿元的价格首次进入新建区，计划将468.71亩土地开发成该区的标志性建筑。
2016年12月28日，岁末钟声即将敲响之时，华侨城以总价71.29亿元成功竞得朝阳新城的1500亩土地，这才孕育出了如今的华侨城万科，它成为了南昌市三大文化旅游项目之一，并且常年稳居年度销售榜单的前三名。
华润置地、万科、蓝光、联发、中海和国贸等众多知名房地产开发企业，亦相继在南昌市的多个区域展开布局。
在这一年中，众多房地产企业所竞相争抢的“地王”项目，无一不转化成了当前备受瞩目的示范工程，这一现象也从侧面印证了“强龙难压地头蛇”的道理。
06
自17年时光流转，南昌房地产市场步入了变幻莫测的三年时光，其奇幻程度，每日都在不断刷新我们的认知界限。对于这三年间的房地产市场细节，渊某在此暂且按下不表，未来我们将另辟章节，对南昌楼市这三年进行详尽的剖析。
近期，关于2017年和2019年的诸多对比讨论热度不减，我们亦不甘落后，特意挑选了南昌地区的100个楼盘，对其十年来的房价涨跌情况进行了详细对比分析。
浏览完这张涨跌榜单后，众人或许会对南昌房地产市场产生一种迷茫的感觉，而那些在网络上广为流传的购房一夜暴富的故事，实际上正真实地发生在我们每一个人的周围。
在这100个楼盘中，仅青山湖区的香溢花城十年来的涨幅未超过100%，而其余所有被统计的楼盘，其十年涨幅均已超过100%，这相当于我们常说的增长了一倍。
这里需要特别指出的是，所统计的香溢花城项目中的香溢花城特指高层住宅户型，而该小区内还包含了联排别墅以及花园洋房等其他类型的建筑。
这些楼盘在十年间价格上涨幅度超过了200%，数量已经超过了半数，具体有63个。在这之中，价格上涨幅度超过400%的楼盘有三处，它们都坐落在红谷滩板块，分别是凤凰城涨幅达518%、丰和都会涨幅为492%、地中海阳光涨幅为477%。
鉴于2002年之前南昌的房价分布较为分散，因此我们仅对2002年到2019年间的平均房价进行了统计。
在2015年至2018年这三年间，南昌的房价持续呈现迅猛上升态势。
然而，到了2019年，局势发生了转变，南昌的房价由涨转跌，尽管全年的平均降幅仅有4元每平方米。对此，我们进一步分析了各个区域在过去12个月内的房价变动情况，并发现了一些值得注意的异常现象。
需特别指出的是，由于房价数据的来源存在差异，以及统计方法上的不一致，故表格所展示的南昌整体房价与上表中2019年的南昌平均价格存在细微的差别。
大部分板块的年度价格变动幅度较小，保持稳定；而朝阳新城、西湖区以及红谷滩新区则出现了较为明显的价格波动。
特别是红谷滩新区，自今年6月份起，房价便呈现急剧下滑趋势，到了12月份，其价格已从全年最高点下跌了超过3300元每平方米。
至于大家非常关注的九龙湖板块，在今年也不可避免的迎来滑坡。
7月迎来小高潮之后，勉励保持了房价的稳定，连续4个月未见波动。然而，到了11月和12月，这种稳定态势逐渐减弱，房价小幅下跌，每平方米约1000元。九龙湖区域的新盘和次新盘积极促销，成为推动这一现象的重要原因之一。
07
南昌楼市走到今天，一路风雨相伴二十载。
2020年，或许是破而后立的一年，也可能是皇朝倾覆的一年。
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象湖区：丨
南昌县： 丨
高新区： 丨 丨
西湖区： 丨 丨 丨
湾里区： 丨
新建区： 丨 丨 丨
赣江新区： 丨
青山湖区： 丨 丨
青云谱区： 丨
红谷滩新区： 丨
九龙湖新区： 丨 丨 丨 丨 丨 丨
总编 | 夏侯俊杰 作者 | 林渊
