8月11日，上海市住房和城乡建设管理委员会正式宣布：上海市将着手制定“商业用途房产转换为租赁住宅”的具体执行方案。在此过程中，对于那些在“类住宅”清理整治阶段尚未完成销售的房产项目，也将被纳入考虑范围，允许其转型为租赁住宅。
上海的“商改租”
据相关消息，上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，强化白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》一文中提出，上海亟需着手研究和制定商业用途房屋转变为租赁住房的详细实施措施。此外，他建议实施“发牌”机制，对符合条件的相关租赁住房，颁发允许其经营的许可证。
上海市住房和城乡建设管理委员会回应指出，他们计划制定“将商业用途房产转变为租赁住宅”的具体执行方案。他们提出，对于某些区域商业办公房产闲置较多、居住与就业不匹配的情况，在不变更土地用途的前提下，可以允许这些房产进行改造，转变为公寓并对外出租。同时，上海市住建委还提到，在“类住宅”清理整治阶段尚未售出的项目，也可以考虑转变为租赁住宅。
目前，上海市住房和城乡建设管理委员会正联合规划土地、消防、公安等多个部门共同制定具体措施。初步构想是以区域为主导，实施总量控制，坚守安全底线，确保在保障使用安全、消防安全和人员可控的基础上，构建相关规范与标准，实现规范化管理。
“商改租”的利弊
今年一月份，上海着手对所谓的“类住宅”行业进行整治。进入五月，17日当天，上海市对商业办公性质的项目实施了更深入的整顿措施，特别指出，对于那些已经售出但尚未交付入住的房产，必须依照商业办公用途的标准进行全方位的改造。
据称，纳入清理整顿的商业办公项目面积达1700万平方米。
若将商用或工业建筑改建成众多狭小空间，并以较低租金对外租赁，这种所谓的“白领公寓”必定能吸引众多外来务工人员。
然而，诸如“白领公寓”、“单身公寓”等集中式租赁住宅，普遍缺少相应的法律条文、设施配置标准和运营规范，众多项目在启动前并未获得政府部门的批准与登记。加之居住者众多且成分复杂，政府监管存在不足，这些住宅存在较大的安全隐患。
“商改租”带来的三大影响
此次政策的变动，标志着诸如北京、上海等对商业办公物业及类似住宅实施严格管控的城市，在政策层面发生了显著变化。这一变化直接导致——众多积压待售的商业办公物业和类似住宅迎来了转机，具备了转变为租赁住房的可能性。
而这一新政将带来三大影响：
在此之前，那些闲置的商用办公物业、类似住宅项目的开发商和业主普遍陷入了困境。然而，随着政策的调整，这些资产似乎得到了重新激活。
若新政策得以全面实施，那么中心城市可供出租的住宅数量将显著上升，这将对稳定租金水平起到极大的促进作用。
3、商办物业转型、类住宅盘活，对于商品住宅价格有抑制作用。
未来房租会降吗？
目前众多商住房转为租赁市场，导致供应量激增，因此租金必然会出现下降。实际上，今年在北京和上海，高端整租房的价格已经开始下调。去年每平方米每月的租金大约是100元，但今年三居室以上的整租房租金普遍降至90元左右。相比之下，只有低端房源，如小一居室或合租房的租金仍然保持稳定。
此外，中介机构也传递了一些信息，目前正值年度租房高峰期，正值高校毕业生涌入市场之际，然而今年并未观察到租金的显著上涨，这也就预示着在明年春节前的淡季，房租有可能迎来大幅下调。
“商改租”应稳步推进，不宜过快
商业用房的产权期限为40年，而住宅的期限则为70年。对于那些使用年限较长的商业用房而言，若要实施“商改租”，必须仔细核算成本，确保划算才值得进行改造。
其次，商业用途与住宅需求在规划层面存在本质区别。一旦局部区域大规模实施“商改租”，居住人口数量可能会急剧上升。随之而来的是，周边的学校、绿地、健身场所等公共服务设施以及电力供应、市政排水等基础设施，可能难以满足新增需求。因此，对于改建项目达到一定规模时，必须进行细致的评估。
第三点，商业用途的房产与住宅在安全标准上有所区别，商业房产在通风方面的需求相对较少，这导致安全隐患的存在。鉴于此，若实施“商业改租赁”政策，务必严格保障房屋及消防安全，切实保护好租户的权益。
最终，“商改租”的初衷在于依照规定将商业性质的房产转变为租赁性质的住房，以便出租。然而，在具体实施过程中，部分开发商可能会趁机钻空子，将之用于销售。因此，有必要强化宣传和监管力度，确保房屋仅用于出租而不进行销售，这无疑是相关职能部门的职责所在。
总体来看，“商改租”是缓解商业房产过剩、提升租赁住房供给的重要手段之一；然而，要使其真正发挥效用，还需完成众多细致的工作；唯有稳步推进，方能惠及广大民众。
