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正 文
入库编号：2024-12-3-006-007 梁某诉广西壮族自治区宜州区不动产登记中心不动产抵押登记案 ——办理公司房产抵押登记需审查材料的真实性、合法性
裁判要旨
在处理房地产抵押登记的申请过程中，不动产登记机构需对抵押人提供的资料进行详尽的核实，确保其真实性与合规性，包括但不限于抵押事项是否已由公司董事会或股东大会审议通过，以及是否与公司章程相吻合。若行政机关在诉讼期间自行更正了错误，法院有权判决认定其被诉行政行为违法。
基本案情
梁某诉称，广西河池某绿医疗科技有限公司（简称某绿公司）与广西宜州某合作银行在申请办理抵押登记行政手续时，未提交由某绿公司全体股东共同参与并形成的《股东会决议》。同时，河池市宜州区不动产登记中心也未对某绿公司是否提供了股东大会决议进行核实，其进行的抵押登记行为存在错误。
河池市宜州区不动产登记中心提出，《不动产登记操作规范》作为规范房地产抵押登记的正式文件，并未明文要求股东会决议为抵押登记的必备材料。该中心依据《不动产登记暂行条例》的相关规定进行抵押登记，确保了登记行为的合法性。
法院经审理查明：梁某是某绿公司股东。2017年12月14日，某绿公司与广西宜州的一家合作银行签署了《流动资金借款协议》以及《抵押担保协议》，规定某绿公司需向广西宜州的一家合作银行贷得人民币一千一百万元，期限从2017年12月14日开始至2020年12月14日结束，该笔贷款以某绿公司在河池市宜州区经济开发区内的工业用地及厂房等不动产作为抵押品进行担保。到了2021年3月12日，某绿公司与……广西宜州某合作银行签订《流动资金借款合同》和《抵押担保合同》，约定某绿公司向广西宜州农村合作银行向借款人发放了300万元贷款，该贷款的还款期限从2021年3月12日开始，至2022年3月11日结束。为了确保贷款的安全性，借款人提供了某绿公司所拥有的不动产的余值作为抵押担保。河池市宜州区不动产登记中心对抵押物进行了审核，并在2021年3月12日向借款人发放了《不动产登记证明》。梁某在本案诉讼中，我方请求法院判决取消河池市宜州区自然资源局以及河池市宜州区不动产登记中心于2021年3月12日对涉案动产证书所涉不动产所进行的300万元抵押登记操作。此外，经调查发现，在案件审理过程中，某绿公司，广西宜州的一家合作银行向河池市宜州区的不动产登记中心提交了抵押权注销的申请。河池市宜州区不动产登记中心在审核后，于2022年9月29日成功注销了涉及被诉不动产权证书的不动产上的300万元抵押权。
广西广西壮族自治区河池市金城江区人民法院在2022年10月28日发布了（2022）桂1202行初79号行政裁决，其中：一、驳回了。梁某对宜州区自然资源局的起诉；二、驳回梁某的诉讼请求。
宣判后，梁某提起上诉。广西广西壮族自治区河池市中级人民法院在2023年3月6日发布了（2022）桂12行终240号行政判决书，判决内容如下：首先，维持了原审判决中的第一项内容；其次，取消了原审判决中的第二项；最后，认定被指控的抵押登记行为存在违法行为。
河池市宜州区不动产登记中心向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西2023年12月26日，广西壮族自治区高级人民法院发布了（2023）桂行申1051号行政裁定书，决定对河池市宜州区不动产登记中心提出的再审请求予以拒绝。
裁判理由
《不动产登记暂行条例》第十六条第一款明确要求，“申请者需提交相关文件，并确保所提交材料之真实性：……（六）包括但不限于法律、行政法规及本细则所规定的其他必要文件。”第十八条具体规定，“不动产登记机构在接收不动产登记申请时，需依照以下标准进行审核：……（三）需核实登记申请是否符合法律、行政法规的相关规定。”《城市房地产抵押管理办法》第十六条明确指出，若以有限责任公司或股份有限公司的房地产作为抵押，必须经过董事会或股东大会的批准，除非企业章程中有其他特殊规定。第三十二条规定，在办理房地产抵押登记的过程中，必须向登记机构提交一系列文件，其中包括……（五）能够证实抵押人拥有设定抵押权资格的文件及相关证明材料……这些行政法规和规章，在涉案房地产抵押登记行为发生时，作为有效的行为准则，具体界定了申请房地产抵押登记所需提交的材料范围以及不动产登记机构审查的范畴。据此，无论是房地产抵押登记的申请人还是不动产登记机构，都必须严格遵守这些规定。
在本案中，某绿公司向银行申请贷款，并以其四处土地及地上建筑物的剩余价值作为抵押担保。根据法律规定，这一行为需经股东会作出决议。然而，案件材料中并未明确显示某绿公司股东会已就涉案房地产提供抵押担保一事达成一致意见。宜州区不动产登记中心在未进行充分、细致的审查的情况下，便批准了抵押登记的办理，此举违背了相关法规，因此该抵押登记依法应当被撤销。本案中，由于抵押登记行为已被当事人申请注销，故不具备可撤销的要素，依法应当认定其违法。宜州区不动产登记中心提出，《城市房地产抵押管理办法》主要是对公司权力的一种约束，而非对不动产登记机构具有强制性的规定，这一观点是对相关法规的误解。某绿公司提出，依据本公司现行章程第九条第二款的内容，并未对以公司不动产进行抵押担保时需召开股东大会作出具体规定。然而，法院指出，鉴于公司章程对此未作详尽说明，应当依照相关法律法规中关于公司房地产抵押需经董事会或股东大会批准的普遍性规定来执行。基于此，法院决定不采纳某绿公司的上述观点。
综上所述，该抵押登记的诉讼程序存在违法行为。考虑到相关行政行为已被撤销，依法应当认定该抵押登记行为违法。原审法院对事实的认定是准确的，但在法律适用上出现了错误，导致判决结果中部分内容不正确，依照法律规定，应当对之进行更正。梁某的上诉请求和理由部分成立，予以支持。
关联索引
《不动产登记暂行条例》第16条第1款、第18条
《城市房地产抵押管理办法》第16条、第32条
一审： 广西广西壮族自治区河池市金城江区人民法院于2022年10月28日作出的（2022）桂1202行初79号行政裁决。
二审： 广西广西壮族自治区河池市中级人民法院于2022年作出的（2022）桂12行终240号行政判决，于2023年3月6日生效。
再审： 广西广西壮族自治区高级人民法院于2023年发布（2023）桂行申1051号行政裁定，该裁定于同年12月26日正式生效。（行政庭）
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