2013年，位于徐汇区的永嘉路492弄1—2号公房实现了大规模整体置换搬迁，成为本世纪该区首个此类案例。居民们通过房屋置换，告别了市中心老弄堂的“拎马桶”生活，搬迁至徐汇南部和闵行区的现代化高层住宅，居住条件得到了根本性的改善。
永嘉路492弄1—2号的建筑及其相邻的弄堂，经过修缮与加固，已焕然一新，摄影作品由舒抒所摄。
在气温高达35℃的酷热天气中，来自徐汇区天平街道太原居委会的居民志愿者们，纷纷走出弄堂，为在岳阳路紧张施工的架空线入地工程的建设者们，送上了他们亲手熬制的一碗碗清凉绿豆汤。
许多志愿者已非太原居委的原住民。2013年，他们居住多年的永嘉路492弄1—2号公房，成为了徐汇区在21世纪以来的首个大规模整体搬迁项目。居民们通过房屋置换，从市中心的老弄堂搬至徐汇南部和闵行区的现代化高层住宅，居住条件得到了显著提升。
居民们感到高兴的远不止这些。经过全面置换和空间资源的有效释放，今年内，经过修缮和加固的永嘉路492弄的房屋将作为社区活动中心和人才公寓重新投入使用。不仅那些搬离的居民可以“常回家看看”，而且衡山路至复兴路历史文化风貌区周边的居民也将获得一处全新的公共活动场所。
“大粪味”弄堂居民要求搬家
楼上的痰盂罐中粪便污水时常溢出至楼下，导致邻里间争执不断，每日均有发生。长期的居住困扰与潜在的安全风险，使得居民们纷纷发自内心地呼吁：“我们迫切需要搬离这里。”
永嘉路492弄1至2号住宅坐落于衡复地区的历史风貌区之中，该建筑是一座朝南北方向延伸的四层混合式住宅。从高处鸟瞰，其狭长的形态宛如被硬生生地“嵌入”于东西两侧的弄堂之间。在整体改造之前，该处共有66户家庭在此居住。
这座住宅始建于1967年，典型的结构是小梁薄板式，因此其设计使用寿命仅有20年。正如居民们所说，这些建筑并不稳固。尽管如此，即便是在这栋缺乏煤卫设施、楼板薄弱、墙体容易裂开的房屋中，大多数居民还是居住了超过40年。
此处原本是简陋的草屋，到了上世纪60年代被改建成简易的公共住房，然而居住环境相当恶劣，走廊中六户人家共分享两个水龙头，楼上卫生间的粪水会渗漏至楼下，导致居民们因漏水问题频繁发生争执。徐永年现年71岁，他已经在龙吴路银都路的高层住宅区住了五年。提及他曾经居住了45年的那处“危房”，他仍能清晰地回忆起邻居们在走廊里刷洗痰盂罐、在楼下排队等候倾倒马桶的情景。“那时候的走廊甚至需要用钢板加固以防坍塌，尤其是在黄梅季节，整条小巷弥漫着恶臭，我从来不敢邀请客人到家中做客。”
永嘉路492弄的建筑，经过钢筋混凝土加固改造，已由原本脆弱的薄板小梁房屋转变为坚固的水泥楼板结构。徐房建筑实业公司的项目经理徐珏回忆，2016年9月刚开始对这处建筑进行修缮评估时，发现房屋的状况十分堪忧，不仅抗震性能不足，地基的承载能力也已超出了正常范围。由于近五十年间居民们频繁且密集地使用，房屋的混凝土构件暴露出明显的安全隐患，部分结构区域已变成危险区域，整栋建筑整体上已处于严重损坏的状况。
生活设施简陋，房屋安全隐患重重，加之居住空间狭小，以至于居民们将其比喻为“蚁居”，这样的生活环境让人感到极不舒服。
顾文芳原本住在208室，婚后便搬迁至永嘉路。她与家人共同挤在一间仅有12.4平方米的住所里。她戏称自己为“收纳高手”，家中所有可挂物品的角落都被她充分利用。顾文芳的家中，几根晾衣杆横跨在天花板正中，挂满了各式塑料晾衣架。由于没有阳台，每逢雨天，她只能在室内晾晒衣物。由于生活空间有限，许多居民不得不效仿顾文芳，被迫搭建违章建筑，而这些违章建筑大多位于亭子间，主要用于烹饪和堆放物品。尽管如此，顾文芳与邻居们仍需约定，三家轮流做饭，“一旦多出一人进入厨房，连转身都变得困难。”
夏日酷热难耐的夜晚，抑或是家中孩子备战中考、高考的时期，居民的日常生活区域便不得不拓展至弄堂口边的永嘉路、岳阳路一带。“若是家里孩子有了恋爱对象，我们从来不敢让他们进家门，一旦踏入弄堂，那股‘大粪味’便会让人望而却步。”
长期的居住困境与潜在的安全风险，促使492弄的居民在2007年向天平街道及徐汇区政府表达了真挚的愿望，他们渴望与政府部门携手合作，共同推进“早日搬迁”的工作。
房屋不符合征收条件怎么办
依据《征收与补偿细则》的规定，位于永嘉路492弄的1—2号房屋并不符合征收的相关条例，同时也不在上海市旧区改造项目的范围内。若希望进行旧区改造，双方只能通过协商来进行房屋置换。
下定决心要搬家只是迈出了第一步，而关于“如何搬家”以及“搬往何处”的问题则显得更为棘手。在这个关键时刻，永嘉路492弄的居民们有幸遇到了一位关键人物——天平街道房屋管理办主任罗蕴，正是他帮助他们顺利解决了“搬家”的难题。
2007年，徐汇区房地局天平房管所的负责人罗蕴，得知了永嘉路492弄居民们关于搬迁的强烈愿望，于是他时常踏入这条狭窄的弄堂。在炎炎夏日，为了表达对居住环境的不满，一些居民甚至将马桶摆放在永嘉路的路边，罗蕴作为相关部门的代表，与居委会的干部们一同前往居民家中，深入了解他们的实际情况。面对那栋居民楼地面狭窄难以立足的状况以及充斥着恶臭的走廊，罗蕴深刻体会到了居民们迫切的愿望。
与此同时，街道及区房管局着手对492弄的状况展开研究，探索解决居民住房难题的有效途径。依照既定的工作流程，修缮措施被列为首选方案。然而，66户居民在此居住，对房屋进行大规模入户维修几乎是不可能实现的。即便实施大规模修缮，居民的居住条件也无法得到根本性的改善，空间狭小、设施难以安装到位的问题仍旧无法得到解决。
搬迁，无疑是永嘉路492弄居民的最佳选择，然而，它也变成了徐汇区相关部门，尤其是天平街道面临的一大挑战。在房管部门工作了多年的罗蕴深知，无论是过去的拆迁、后来的征收，还是逐渐被大家熟知的置换，都离不开两个核心要素：资金和房源。然而，罗蕴心中有一个坚定的信念：绝不能欺骗民众。
2008年，上海正式推行了旧区改造前的征询机制以及“数砖头加套型保底”的试点项目。自此，面积开始取代户口成为衡量标准，“数砖头”取代了“数人头”，这一变化让永嘉路492弄中人员构成复杂的居民们对未来公平的动拆迁抱有了希望，同时也让他们的搬家愿望更接近实现。
动拆迁基地的面积与住户数量，房管局能够迅速查明。随后，补偿房屋面积将依据每平方米来计算。面积较大的住户获得补偿较多，而面积较小的住户则相应减少，确保了大家心理上的公平。罗蕴如此说道。
居民迅速领悟并认同了依据面积进行赔偿的方针。然而，在2008年到2012年的那四年里，居民们持续面临着为永嘉路492弄住宅确定性质以及搜寻合适房源的双重难题。在这期间，一项重要政策的出台为居民的搬迁之路带来了新的转机。
2011年10月19日，上海市人民政府发布了《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，此举标志着2001年出台的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和2006年颁布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》均已被废除。
“动拆迁”时代结束，“房屋征收”时代开启。依据《征收与补偿细则》的规定，房屋征收的必要情况涵盖国防外交、基础设施的构建、公共事业的需求、保障性住房项目的建设、老旧区域的改造以及其他符合公共利益的情形。在老旧区域改造中，继续实施“征询改建意愿”和“征询征收补偿方案”的“两轮征询”程序。同时，在试点阶段实行的“数砖头加套型保底”政策，现已正式成为征收补偿措施的一部分。
依据《征收与补偿细则》的规定，位于永嘉路492弄的1—2号房屋既不符合征收条例的要求，也不在上海市旧区改造的地块范围内，若要实施“旧改”项目，必须通过协商进行房屋置换。
要满足“三个100%”才能置换
置换工作需确保实现“三个百分之百”的目标，即“百分之百完成签约、百分之百完成退房、百分之百完成搬离”。若其中任何一个“百分之百”的目标未实现，置换协议将无法正式生效，且不得强制搬迁。
置换究竟是什么？那时我们都不甚明了，大家只知道旧区改造能让我们搬迁至新居，但置换是否能够实现我们的搬迁，心中却充满了不确定。如今63岁的伍园梅居住在浦江镇，回想起2001年初她搬入永嘉路492弄时，她的心中始终萦绕着一个念头：“不求修缮房屋，只求能够离开。”
伍园梅提到，在2012年之前，罗蕴所提供的政府反馈通常仅限于“争取搬迁”。然而，当2012年终于到来，徐汇和闵行两地的房源情况稍有进展，居民们期待的却是一个全新的概念——整体置换。这一变化让居民们再次感到担忧。
置换与征用之间的区别在哪里？根据上海市住房和城乡建设管理委员会网站发布的公开资料，在旧区改造的“两轮征询”过程中，若首轮改建意愿征询得到90%以上的被征用人及公有房屋承租人的同意，即可启动改建；而在次轮征收补偿征询环节，只需在规定时间内实现至少80%的签约率，征收协议便能够生效。对于那些不愿意搬迁的居民，可以采取司法强制搬迁或行政强制搬迁的方式。
罗蕴指出，与征收类似，置换是以居民现有的居住面积为基础进行换算，进而计算出建筑面积。这一过程依赖于市场评估来确定补偿房屋的建筑面积。在此过程中，并不考虑居民家庭的人口构成和户籍人数，而是采用了类似于“数砖头”的计量方法。
置换过程中，需确保“三个100%”的达成，即实现100%签约、100%退房和100%搬离。若其中任何一个百分比未达标，置换协议将无法得以执行，强制搬迁亦不可行。另外，采用置换方式补偿的房屋面积系数较高，且居民无需等待原房屋拆除即可搬迁到新住所。目前，众多“留改拆”项目中那些需要保留的老旧住房，均可尝试采取置换的方式进行解决。
在采访过程中，徐永年向记者出示了一份2012年3月16日的会议记录。当天上午9点30分，徐汇区信访办公室、区建设交通委员会、区房产管理局、徐房集团、天平置业公司、天平街道以及永嘉路492弄的居民代表们，共同举行了一场六方协调会议。在此次会议中，居民、政府和物业三方达成了“三个共识”：居民普遍赞同实施住宅置换，政府负责制定具体方案，而居民代表则全力协助推进每户居民的置换工作。
为此，居民代表们组建了自治小组，其工作宗旨在于确保签约率能够达到百分之百。同时，天平街道积极牵头，成立了位于永嘉路492弄的置换工作小组，以解决居民们面临的各种问题。在这个小组中，街道司法所、房管办以及派出所等相关部门都积极参与其中。
2013年伊始，徐汇区华泾镇与闵行区浦江镇的两处安置住房已确定下来。在初春之际，居民们曾一同乘坐大巴车前往这些新房进行实地考察。现年57岁的许丽云，过去住在492弄二楼的一间不足12平方米的一室户里。提及五年前首次目睹新家，她内心最深刻的体会是，多年的期盼终于得到了回报。
从最初为了搬家的需求频繁向政府寻求帮助，到后来渐渐开始接受等待，居民心态的真正转变源于2012年年底发生的某件重大事件。
许丽云回忆起，2011年的年末，她与几位居民代表一同前往徐汇区信访办公室，就某些问题进行了反映。在那次会面中，一位来自相关部门的负责人目睹了居民们围绕“是否搬迁”的议题争论不休，于是他立刻表态：“我们一定会让居民搬迁。”然而，就在这时，罗蕴突然起身，断然表示：“这不行！”此言一出，让早已耐心等待的居民们感到困惑不解。“现场许多人情绪激动，甚至有人激动地跳了起来，我甚至拍起了桌子。”
居民们焦急地责怪他，罗蕴却耐心地逐一向在场的每个人阐明：置换事宜不可急躁，尚未有确切把握，故不能轻易向居民作出承诺。然而，一旦答应居民的事情，他必定会全力以赴，确保100%完成。
一想到这里，我们觉得她所言非虚，绝非在欺骗我们。没过多久，许丽云在淮海路食品二店门前意外遇到了罗蕴。罗大姐主动询问我是否认识她，我回答道，既然我们曾经有过合影，自然不会对她感到陌生。数月之后，492弄的居民们得知了房源及补偿款项均已落实的可靠信息，许丽云、徐永年等众多居民代表积极向罗蕴提出请求，表达出他们愿意主动协助政府，动员老邻居们共同支持整体置换的意愿。
老弄堂改造更新后焕然一新
往日的狭窄巷弄已消失无踪。经过一番翻新，二至四层的建筑被划分为若干公寓，每层设有12套，总计36户，这些公寓未来将作为徐汇区的人才公寓对外出租。
2013年5月11日，永嘉路492弄1—2号的居民们迎来了签订房屋置换协议的重要时刻。这一天，52户首批签约的居民进行了现场摇号，依照事先测算好的置换计划，依照摇号结果挑选了中意的房型并即刻完成了签约手续。与此同时，30天的签约期限正式开启倒计时，要求在6月9日之前，共有66户居民必须完成签约，这样才能确保整体置换工作的顺利实施。
66户人家各自面临各自的挑战，每户都有各自难以解决的问题。谈及成功完成置换工作的策略，罗蕴将其概括为“三步策略”，具体包括：街道层面引领各方形成协同力量、专业部门负责信息的上传下达、以及居民自治积极参与到管理中来。
有一位住户迟迟不肯签署协议，原因是觉得自家的厨房面积在计算时被忽略了，因为厨房被视为公共区域，不计入置换面积之中，因而感到不公。最终促使这位住户同意签字的因素有两个：一方面是太原居委会党总支书记丁红喜不厌其烦地多次登门，耐心地解释置换政策；另一方面是居民自治小组的邻居们以同理心进行了有效的沟通。
2013年7月16日，永嘉路492弄的最后一户居民完成了搬迁。紧接着，到了8月15日，居民们顺利领到了置换房屋的补助金——这标志着他们全新生活的篇章正式拉开。
许丽云指出，这种搬迁方式是政府与民众相互衡量、协商的结果。对于住户而言，实现置换需满足两个核心条件：首先，心态要端正，诉求必须合情合理；其次，大家需齐心协力，共同团结一致，这样才能有效提升居住环境。
起初，居民们对于“置换”这一理念持保留态度，他们坚信只有将492弄认定为老宅并实施改造，才有可能实现他们的搬迁愿望。因此，天平街道牵头，联合区房管局、区政府法制办公室以及市相关部门的专家进行了深入研究，并将研究结果向公众公布，明确指出永嘉路492弄1至2号的房屋性质属于新式里弄建筑，而非传统旧里。此外，鉴于该地块坐落于衡复历史文化风貌区，周围聚集了众多杰出历史建筑，从全面保护风貌区的立场考虑，即便是像492弄这样的普通历史建筑，也倾向于实施“保留”而非“拆除”的策略。因此，居民们也理解了为何必须借助置换手段来实现整体的搬迁。
许丽云表示，这些细微之处让居民们深刻体会到，政府始终站在民众的角度考虑他们的需求，“信任正是由此逐步建立起来的”。
永嘉路492弄1—2号建筑，其内外景象已焕然一新。记者实地探访发现，曾经的杂乱弄堂和老旧危楼已不复存在。楼内经过翻新，二至四层被巧妙地划分成多个公寓单元，每层设有12间，总计36户，预计将成为徐汇区的人才公寓对外租赁。一楼除了承重墙和承重柱之外的空间都已进行挑高处理，装修完成后，将作为天平街道社区文化中心，对外开放迎客。
徐珏指出，在评估了建筑的整体构造、周边环境以及施工对居民生活的影响后，墙体加固选择了在两侧设置钢筋网并拉紧，随后填充水泥砂浆的方法。此外，还在墙体灰缝中钻孔并植入钢筋以增强稳定性。通过这样的处理，在尽量不改变房屋原有结构的前提下，成功将这栋小梁薄板的房屋改造成了具有移动能力的钢筋混凝土结构建筑。此外，尽管水泥楼板的强度得到了提升，但其厚度却有所减少，这一变化使得每层楼的高度增加了大约10厘米，从而拓宽了空间视野，并为未来的使用提供了更加优越的条件。
罗蕴指出，老城区的活动空间较为紧张，众多社区的居住条件有待提升。若政府能够牵头并出资，通过置换方式协助生活有困难的居民搬迁，并将这些置换得来的空间用于建设社区邻里汇等公共活动场所，此举不仅能够提升居民的生活质量，还能有效激活市中心现有的空间资源。
伍园梅、徐永年、许丽云等昔日的492弄居民，时常会回到永嘉路漫步，观察四周，并前往太原居委会参与社区活动。伍园梅表示，即便已离开多年，每回到永嘉路，仅需一瞥曾居住的小楼，便能明了自己的根之所在。“目睹老弄堂焕发新颜，我们无不为之欢欣鼓舞。”
