经过漫长的期盼，历经13年的等待，以及近5000天的土地持有，高尚领域项目终于在5月20日迎来了开盘的时刻。
开盘之际，该项目便引发了普陀乃至整个上海的广泛关注，迅速崛起为“网红楼盘”。此项目之所以备受瞩目，不仅因其拿地较早，还在于它标志着李嘉诚旗下长实集团在上海的地产开发生涯即将画上句号。随着项目的售出，可以预见，李嘉诚将彻底告别上海的房地产市场。
90度地产联络到了那位知名的房产中介顾问王新，恰逢他正趁着午餐后的短暂休息时段小憩。然而，提及“高尚领域”这一项目，他的眼神立刻焕发出活力。王新直言不讳，现阶段他的主要工作重心集中在这个项目上，原因是它目前在上海成为了购房者最关注的房产项目之一。
这仅仅是上海房地产市场的一个缩影。目前的数据对上海楼市产生了显著影响，犹如一盆冷水浇了下来。据最新数据揭示，上海新推出的住宅项目销售状况不容乐观，其中最高的认筹比例仅为32%。具体到签约情况，青浦和浦东两个区域都出现了较大幅度的下滑。特别是上周（5月12日至19日），青浦的成交量环比下降了34.1%，而浦东的成交量更是锐减至1.3万平方米，环比降幅高达38.1%。
这位长期关注上海房地产市场的分析师指出，上海房地产市场目前的确呈现出回暖迹象，然而，与2015、2016年的火爆行情相比，尚有差距。原因是当前推动市场的主力军是那些曾经受到限购政策影响、如今社保缴纳已满两年的外地购房者。尽管如此，他们的购房需求仍以自住和改善型为主，对于当前的高房价普遍感到难以承受。鉴于此，上海楼市的这种繁荣状态恐怕只是短暂的，难以持续。
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李嘉诚卖掉的项目为什么会火？
开盘首日，已有1145套住宅吸引了近400组客户的认筹。值得一提的是，近期我接待了来自香港和广东的购房者，毕竟这是李嘉诚在内地推出的最后一个项目，港企的老牌客户在购买群体中显得更为多元化。此外，考虑到地理位置、商圈以及规划，以9万元的价格购买均价的精装修住宅确实物有所值。王新这样说道。
现在，当90度在网上搜寻上海的新房信息时，满屏皆是“高尚领域”的广告宣传。据王新透露，该项目开发商在上海的楼盘中提供的返点相当丰厚，众多中介机构的房产顾问都会优先向客户推荐这个楼盘。
火爆的原因是什么呢？
王新表示，上海的环内区域地价昂贵，每当有新的楼盘沿内环线推出，总能引起市场的广泛关注，然而这类项目通常仅推出一二百套住宅，而像高尚领域那样一次性投放超过一千套房源的情况实属罕见。因此，一旦有大量房源集中上市，购房者便会纷纷涌来。
上海当前的新房市场供应有限，然而需求量却颇高，于是，房地产市场呈现出一个有趣的现象：众多已进入市场十年以上的老项目，在今年纷纷迎来新生，积极参与到当前的楼市热潮中，其中不少因优越的地理位置而备受追捧。
例如，五坊园三期项目是黄浦明日星城的延续之作，而明日星城这个住宅项目，其首期工程始于2001年，至今已有十八载，周边地区新房供应已相当稀缺。此外，老静安区的著名项目泰府名邸，距今已有大约十年的历史，近期也推出了新的产品进入市场。
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二手房仍然有价无市
李嘉诚曾提出的“地段论”，也反映在了上海二手房市场。
春节过后，关于楼市迎来“小阳春”的消息四处流传，小林因家中第二个孩子的出生，萌生了换房的念头，打算将三居室升级为四居室。为了能尽快实现换房目标，他特意将自家房屋的挂牌价格调整至小区内同户型房源的最低水平。
参观房屋的人络绎不绝，然而真正付诸行动的却寥寥无几。尽管房价标明可以协商，但在这两个月里，购房者的紧迫感似乎逐渐减弱。
杨其，这位中介经纪人指出，自五月新房项目陆续进入市场后，二手房市场难免会受到一定的影响。同时，地段和房屋的种类同样不容忽视。
根据我个人的实际感受，二手市场确实呈现了回暖的趋势，但这并不意味着所有类型的房产都能顺利售出。当前购房者相当精明。地理位置优越的次新房具有显著优势，而那些老旧破败的小户型在价格上则需做出一定的妥协。在上海，同一区域内的老旧房屋、次新房以及待交付的新房，它们之间的价格差异十分显著。那些没有学区资源的老旧房屋，其单价甚至不及新房的一半。随着房屋年限的增加，愿意接手的人越来越少，资产贬值现象十分明显，市场已真正回归了“住而不炒”的理念。
杨其以他负责的一个刚需社区为例，该小区交通十分便捷，出租和出售都十分顺畅，以两居室为主。自去年起至今年2月，该小区的成交套数从未超过4套，但今年3月成交了6套，而4月中旬已有3套成交。这样的上海二手房大型刚需社区案例，在一定程度上能够反映出市场的动态。年初时分，小区内尚有十余至二十套房源待售，而今仅剩六套。尽管成交价格暂未出现显著波动，这一变化却反映出房东心态的转变，他们不再急于将房产出售。
业界人士指出，一季度房地产市场呈现“回暖”态势，实则更多是因长期压抑后的反弹，自住型需求开始积极入市。然而，考虑到整体调控政策尚未放宽，因此短期内楼市出现大幅上涨的可能性仍然较小。
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长三角一体化成了环沪板块的福音？
上海热度的飙升，更重磅级的支撑是“长三角一体化”。
长三角区域协同发展的显著优势，结合上海实施的严格购房限制，促使众多有购房需求和投资意向的群体，纷纷将关注点投向了沪郊区域。
在政策层面，自“上海史上最严调控政策”出台后，对于刚刚在上海奋斗不久的“新上海人”而言，他们短期内购房的途径，唯有转向上海周边的卫星城市进行房产投资和居住。
近期，随着“地王”频现和“学区房新政”的出台，苏州因苏大强的推动而成为长三角地区楼市的焦点。有个笑话，说的是在苏州园区工作的金融从业者小王，由于园区房价高昂，他选择在上海购房，每天需通勤两小时上下班。虽然这只是个玩笑，却也反映出长三角一体化进程，使得上海周边城市迎来了发展的新机遇。
“地产Y教授”这位上海知名的房产自媒体人士指出，在土地供应短缺、人口管控未放松以及楼市政策重重压力等多重限制条件下，上海的房地产市场正逐步凋零。与此同时，伴随着长三角地区一体化的不断深入，一些环沪城市逐渐变成了具有较高投资价值的区域。上海之所以具有竞争力，是因为其教育及医疗资源相对优越。若这些资源得以与长三角地区其他城市共享，例如在高考录取方面，若上海与昆山的录取标准一致，那么在上海购房的需求将不再那么强烈。
观察2018年上海的土地供应状况，可以发现，一方面，由于实施了严格的限房价、限地价、竞自持、竞配建等出让条件，开发商的盈利空间受到了显著挤压；另一方面，随着楼市限购、限贷款等调控措施的扩大，购房需求受到一定程度的抑制，导致销售速度减缓，开发商面临较大的回款压力。对于开发商而言，在上海寻找合适的住宅用地变得尤为困难，而政府更倾向于吸引产业和商业项目。
上海楼市的走向，实则依赖于政策是否作出调整或是局部的小幅改动，同时还要看长三角一体化战略的实施效果。
